—專(zhuān)訪湖南原弘產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理張劍平
湘潭房產(chǎn)網(wǎng)7月11日訊 第一個(gè)吃螃蟹的人，意味著收獲美食，或者遭遇鐵鉗攻擊。湖南原弘產(chǎn)投入巨資開(kāi)發(fā)建設(shè)了九華 乃至湘潭第一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目—新都匯，三年來(lái)各種滋味可謂艱辛曲折。
如何在市場(chǎng)變化中，不變初衷？如何在逆市中，找尋破局之道？如何讓預(yù)期中的繁華一一兌現(xiàn)？ 7月5日，湖南原弘產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理張劍平在接受采湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)記者訪時(shí)表示，“我們?cè)缇妥龊么虺志?戰(zhàn)的準(zhǔn)備，再用5年的時(shí)間培育商業(yè)、運(yùn)營(yíng)商業(yè)，讓新都匯成為九華區(qū)域的城市亮點(diǎn)、成為九華人的 生活主場(chǎng)。
記者：作為九華版塊的首個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，歷時(shí)三年時(shí)間，新都匯目前的進(jìn)展怎樣？是否實(shí) 現(xiàn)了最初的預(yù)期？
張劍平：總建筑面積35萬(wàn)㎡的新都匯，包括8棟高層，項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)。目前，一期4棟高層全部 交付人駐，并已辦妥產(chǎn)權(quán)證件；二期4棟也已完成了95%，其中交付2棟，剩下的2棟正在做外墻掃尾 ，因?yàn)槌掷m(xù)雨季影響施工及外電架設(shè)遲緩的原因，原計(jì)劃6月的房屋交付被迫推遲，目前公司正在積 極協(xié)調(diào)解決之中，預(yù)計(jì)10月前完成剩下2棟的交付。
項(xiàng)目招商的一部分，項(xiàng)目已成功引入新都酒店管理公司人駐；而在大賣(mài)場(chǎng)及百貨的招商過(guò)程中， 也發(fā)現(xiàn)了一些需要反思的 重大問(wèn)題存在。由于前期項(xiàng)目在招商過(guò)程中，也發(fā)現(xiàn)了一些需要反思的重 大問(wèn)題存在。由于前期項(xiàng)目在招商規(guī)劃設(shè)計(jì)定位過(guò)程中操之過(guò)急，沒(méi)有正視片區(qū)人口偏少、城市成 熟度低等的因素，急于求成的想通過(guò)引進(jìn)世界級(jí)的商家提高整個(gè)片區(qū)的商業(yè)氛圍和整合自身的商業(yè) 資源，反而出現(xiàn)了欲速則不達(dá)的局面。同時(shí)項(xiàng)目完工后，作為開(kāi)發(fā)企業(yè)和商家訴求平衡已經(jīng)完全打 破，目前與美國(guó)的某家世界500強(qiáng)超市及國(guó)內(nèi)大型商超的洽談已處于停滯狀態(tài)。
下一步，我們將調(diào)整項(xiàng)目整體的招商思路，一看好九華長(zhǎng)期發(fā)展、降低規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)、提高片區(qū)服務(wù) 、貼近百姓生活為準(zhǔn)則力求優(yōu)先推進(jìn)地下超市的招商活動(dòng)，并在有必要的情況下獨(dú)立進(jìn)入超市經(jīng)營(yíng) 活動(dòng)，并在有必要的情況下獨(dú)立進(jìn)入超市經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，爭(zhēng)取用5年的時(shí)間在九華站穩(wěn)腳跟，進(jìn)而推進(jìn)其 余商業(yè)設(shè)備的招商工作�？紤]到九華區(qū)域優(yōu)勢(shì)的不斷擴(kuò)大、片區(qū)的逐漸成熟、項(xiàng)目自身的各種交通 、規(guī)劃、業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)，我們把更多的心思投入到“栽”梧桐樹(shù)的工作中，我們相信各路“鳳凰”在九 華加速發(fā)展、城市重心北移、貫通大河西等歷史偉業(yè)出現(xiàn)雛形之后，還是會(huì)認(rèn)同新都匯的商業(yè)價(jià)值 和商業(yè)前瞻性。
記者：2014年上半年，湘潭樓市整體比較疲軟，九華版塊表現(xiàn)尤為明顯，位居這一板塊的新都 匯表現(xiàn)怎樣？
張劍平:整體來(lái)說(shuō)，我們對(duì)2014年湘潭樓市持悲觀看法，九華版塊尤其難受，城市綜合體項(xiàng)目更甚 。而新都匯項(xiàng)目占了其中的兩條，可以想象新都匯是多么的不易。這其中既有政策的原因，也有市 場(chǎng)的原因：一方面，國(guó)家宏觀政策直接打擊投資性置業(yè)者，銀行對(duì)公寓、寫(xiě)字樓、商鋪等投資型物 業(yè)的貸款采取激烈緊縮政策，在這樣的大環(huán)境下，以這些物業(yè)類(lèi)型為主的新都匯受到嚴(yán)重影響。另 一方面，九華片區(qū)同期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目體量超出了本身的市場(chǎng)消化能力，出現(xiàn)了比較明顯的銷(xiāo)售滯后， 競(jìng)爭(zhēng)加劇。第三，即便采取以?xún)r(jià)換量的傳統(tǒng)模式來(lái)帶動(dòng)剛需銷(xiāo)售，對(duì)于投資型物業(yè)來(lái)說(shuō)，也有心無(wú) 力，因?yàn)閯傂柘M(fèi)需要的是90-120平米可以住三口之家的住宅而不是這些公建物業(yè)。
雖然市場(chǎng)表現(xiàn)差強(qiáng)人意，但我們還是有信心，也有打持久戰(zhàn)的心理預(yù)期。畢竟做城市綜合體項(xiàng)目 不同與單純的住宅開(kāi)發(fā)，需要長(zhǎng)期的投入與經(jīng)營(yíng)。我們計(jì)劃在用5年的時(shí)間來(lái)培育商業(yè)，經(jīng)營(yíng)商業(yè)， 確保新都匯發(fā)揮城市綜合體應(yīng)有的商業(yè)輻射力和影響力。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，項(xiàng)目所處的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及九華區(qū) 域的成長(zhǎng)速度都將給項(xiàng)目帶來(lái)長(zhǎng)期利好。目前，九華區(qū)域內(nèi)的步步高·新天地、紅心·美凱龍也在 同步建設(shè)中，這就說(shuō)明，九華的商業(yè)時(shí)代正在濺行漸近。
記者：兩年前，香港新都酒店進(jìn)駐湘潭新都匯成為當(dāng)時(shí)轟動(dòng)一時(shí)的新聞，建成后的湘潭新都酒 店將近6萬(wàn)平米，是湘潭第二家五星級(jí)酒店，也是九華片區(qū)唯一的一家五星級(jí)酒店。時(shí)至今日，新都 匯新都酒店進(jìn)展怎樣？
張劍平：說(shuō)起這個(gè)話(huà)題，我就特別的沉重。引進(jìn)五星級(jí)香港新都匯進(jìn)駐湘潭，原本是行業(yè)中的一 件大事，將給湘潭的酒店行業(yè)帶來(lái)新的氣息，可惜后來(lái)市場(chǎng)的變化不斷打破原有的計(jì)劃節(jié)奏和步調(diào) 。當(dāng)新都酒店按照國(guó)家08年星級(jí)飯店評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)完成裝修設(shè)計(jì)定稿甚至完成樣板房裝修之后，國(guó)家開(kāi) 始倡導(dǎo)厲行節(jié)約、抵制奢靡之風(fēng)等強(qiáng)力政策的出臺(tái)，即成的酒店設(shè)計(jì)整體規(guī)劃不得不推倒重來(lái)。同 時(shí)在全國(guó)調(diào)整規(guī)劃中，不停涉及到一些具體的飯店指標(biāo)問(wèn)題，套房數(shù)量、餐飲功能標(biāo)準(zhǔn)、會(huì)議室布 局和規(guī)模等等；一方面，五星級(jí)酒店有相對(duì)應(yīng)的指標(biāo)核定，而湘潭的消費(fèi)市場(chǎng)、消費(fèi)能力是否匹配 ，成為了規(guī)劃設(shè)計(jì)的難題，于是一高推倒、二稿再推到。目前，新都酒店規(guī)劃作出第三稿，調(diào)整了 所有房型及配套功能設(shè)施的比例，計(jì)劃7月份進(jìn)行二次模板房裝修，爭(zhēng)取今年12月31日前投入試營(yíng)業(yè) 。
記者：都說(shuō)，第一個(gè)吃螃蟹的人，總是會(huì)比其他人多一點(diǎn)機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)。在開(kāi)發(fā)新都匯項(xiàng)目過(guò)程 中，你覺(jué)得新都匯的遭遇是機(jī)遇大于風(fēng)險(xiǎn)，還是風(fēng)險(xiǎn)大于機(jī)遇？
張劍平:對(duì)于新都匯的開(kāi)發(fā)，我們比之前的預(yù)期快了一倍的速度，原計(jì)劃占地65畝的新都匯分三期 開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)周期也將排期到2016年。如今，三年時(shí)間，項(xiàng)目就已經(jīng)基本完成，之所以一路奔跑向前 ，我們是想在新城區(qū)的發(fā)展中搶個(gè)先機(jī)。
想做第一個(gè)吃螃蟹的人，結(jié)果成為了第一個(gè)吃西紅柿的人，而且嘗到的還是西紅柿未成熟的酸澀 味道。之所以會(huì)出現(xiàn)這樣的情況，很大一個(gè)緣由是我們的市場(chǎng)外環(huán)境還沒(méi)有完全成長(zhǎng)與成熟起來(lái)， 使得項(xiàng)目陷入到一個(gè)斷腸的尷尬，項(xiàng)目建起來(lái)，消費(fèi)的市場(chǎng)還沒(méi)有完全培育起來(lái)。
基于此，我們也推出了一個(gè)“五年計(jì)劃”，用五年的時(shí)間，來(lái)培育區(qū)域商業(yè)。盡管市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)， 但我們還是堅(jiān)信九華這塊區(qū)域的前景�！跋嫣侗鄙�、長(zhǎng)沙南進(jìn)”的發(fā)展思路，將讓九華長(zhǎng)期受益。 九華經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)與長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)戰(zhàn)略合作框架協(xié)議的簽署，讓九華于長(zhǎng)沙不再僅僅是相鄰的兩 個(gè)區(qū)，而是互為彼此的一體。九華向長(zhǎng)沙河西的積極靠攏，將是未來(lái)湘潭發(fā)展的方向。
記者：作為九華第一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，新都匯的全面建成將對(duì)整個(gè)九華片區(qū)產(chǎn)生什么樣的影 響？為什么？
張劍平：新都匯在九華板塊中有著具足輕重的地置，占據(jù)九華的核心位置、是九華第一個(gè)城市綜 合體項(xiàng)目，而且已經(jīng)基本建成，也將是九華最先投入營(yíng)業(yè)的城市綜合體項(xiàng)目。所以其影響也將是深 遠(yuǎn)的。對(duì)于一個(gè)發(fā)展中的新城區(qū)，城市綜合體這樣一種業(yè)態(tài)豐富的城市元素就是一種有益的補(bǔ)充， 對(duì)周邊方圓5公里的區(qū)域都有著長(zhǎng)久的輻射，且能獲得長(zhǎng)足的發(fā)展。
同時(shí)，新都匯作為九華版塊的先行者，必將為整個(gè)九華片區(qū)的開(kāi)發(fā)起到一個(gè)帶動(dòng)和榜樣作用，特 別是在商業(yè)地產(chǎn)這一塊。目前，步步高·新天地和紅星·美凱龍兩個(gè)商業(yè)綜合體也在同期建設(shè)中。 屆時(shí)，三者將共同撐起九華商業(yè)的大旗。
之所以這么說(shuō)，主要是基于以下幾個(gè)方面的原因：首先，地段給了業(yè)主不斷的信心。新都匯地處 九華中心，為九華區(qū)域首個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，享受大量先到先得、先發(fā)制勝的優(yōu)勢(shì)，一定可以和九 華經(jīng)濟(jì)同步成長(zhǎng)，也就是說(shuō)就化發(fā)展不息，新都匯的優(yōu)勢(shì)也將同步增長(zhǎng)。
其次，九華管委會(huì)對(duì)弘產(chǎn)的信任與支持，是我們放手發(fā)展的最大武器，也是我們進(jìn)一步擴(kuò)大投資 、加快城市綜合體建設(shè)的信心保證。
第三，我們有一個(gè)好的心態(tài)，原弘產(chǎn)有在九華長(zhǎng)期發(fā)展的長(zhǎng)期規(guī)劃和承受巨大資金壓力的覺(jué)悟準(zhǔn) 備，同時(shí)深知商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)可能是負(fù)數(shù)，長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)才是真正的目標(biāo)，所以我們會(huì)將目光 放得長(zhǎng)遠(yuǎn)一些，不會(huì)被眼前的所得失左右。最終，只要能在短期內(nèi)講新都匯項(xiàng)目建起來(lái)、運(yùn)營(yíng)起來(lái) ，新都匯一定會(huì)融入到九華整體發(fā)展之中，盡享先行先試的優(yōu)勢(shì)，掌握市場(chǎng)話(huà)語(yǔ)權(quán)和市場(chǎng)資源，實(shí) 現(xiàn)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)目標(biāo)。
