第一章 房價為什么一漲再漲（3）

  我研究的是宏觀經(jīng)濟，一直關(guān)注政府對經(jīng)濟的宏觀調(diào)控。從2003年中國經(jīng)濟開始提速的時候，政府就已經(jīng)意識到，以前協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地的做法存在問題。第一是地價太便宜，吸引了大量追逐暴利的資金殺入房地產(chǎn)市場，會刺激房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)投資的泡沫。第二是地價太便宜，意味著誰能接觸到掌握批地權(quán)力的人，誰就有條件優(yōu)先拿到地，會刺激大量權(quán)錢交易、暗箱操作，滋生大量違法亂紀(jì)的案件。第三還是地價太便宜，不能充分體現(xiàn)在經(jīng)濟發(fā)展過程中，土地作為已經(jīng)市場化的重要生產(chǎn)要素，不能公平地由市場供求關(guān)系來決定它應(yīng)有的價值和價格。在中國，《憲法》規(guī)定土地屬于國家和勞動群眾集體所有，大量土地以這種便宜的協(xié)議轉(zhuǎn)讓形式流入少數(shù)地產(chǎn)商名下，實際是對公眾利益的變相剝奪，這既不符合經(jīng)濟和市場規(guī)律，更不符合社會公平原則。第四仍然是地價太便宜，直接減少了政府財政收入。反過來說，政府也應(yīng)該搭上經(jīng)濟高速發(fā)展的快車，而政府能拿到的就是財政收入。目前財政收入最重要的一部分是稅收，還有一部分是土地出讓金。而賣地，則被指責(zé)為推高房價的重要原因。

    總之一句話，不能再這么便宜賣地了。

    于是，便有了《國六條》、《國八條》等限制土地供應(yīng)和規(guī)范地產(chǎn)發(fā)展等政策措施。最重要的是2004年的8月31日，這是所有地產(chǎn)開發(fā)商最難忘的日子。2004年4月，國土資源部、國家監(jiān)察部聯(lián)合出臺了71號令—《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》。通知規(guī)定，8月31日是協(xié)議出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的最后期限，之后所有建設(shè)用地都必須通過土地招、拍、掛的形式進行出讓，就是要實行招標(biāo)、拍賣、掛牌。同時，已經(jīng)獲得土地的開發(fā)商，如果尚未付足土地出讓金的，必須在8月31日前補齊，方能辦理土地證或再行轉(zhuǎn)讓，且須在兩年內(nèi)動工，否則政府可有權(quán)收回。

    這是中國土地政策一個歷史性的轉(zhuǎn)折，而這個轉(zhuǎn)折又不得不轉(zhuǎn)。
    應(yīng)該說，當(dāng)時政府的意圖很清楚，就是要抑制地產(chǎn)商的投資熱情。土地價格高了，銀行貸款難了，地產(chǎn)商自然就望而卻步了�；蛘哒f，你買地建了房，價格高了大家買不起，按揭貸款首付相應(yīng)提高，買房也難了。你賣不出去，自然就不會一個勁兒拿地、一個勁兒地貸款、一個勁兒地建房了。

    沒想到，2003~2007年，政府年年出臺新政策，年年試圖調(diào)控房價，結(jié)果是出臺一個政策，房價就漲一輪，再出臺一次再漲一輪，漲到今天，所有沒買房的人都在“望房興嘆”，房價高得越來越遙不可及。

    為什么明顯的是打壓的宏觀調(diào)控政策，可房價卻越打越高，為什么出臺這么多的政策卻不見效呢？
    究竟是什么人那么有錢，把這么多、這么貴的房子買下來？

    是中國人的錢，還是外國人的錢？是富人的錢，還是窮人的錢？是銀行的錢，還是百姓找銀行借的錢？是什么人在這么高的價位上買房？從哪兒來的錢買了這么高價的房子？

    今天回過頭來看，應(yīng)該說是政府低估了市場的需求，甚至過于低估了市場的需求，尤其是短期需求。
    既然土地政策緊縮、銀行信貸緊縮，那么明顯的一個信號就是，從市場心理預(yù)期的角度來講，房子的市場供應(yīng)量會相對減少。而商品的供應(yīng)量一減少，或者說產(chǎn)生了稀缺，那能不能成交、價格會不會上漲，就要看需求了。

    13億中國人對房子的需求之旺顯而易見。問題是，這13億人口中有多少想買房的人是有效需求？有效需求是指：有需求，但同時又有支付能力。這里還有一個要點，就是時間。即使有支付能力買，還要看人們愿意在什么時候買，是愿意趁漲價時買，還是等跌價時買，還是判斷該出手時就出手，立即購買。

第一章 房價為什么一漲再漲（4）

      中國的銀行里放著20萬億人民幣居民儲蓄，20世紀(jì)80年代有人就把它比喻成“籠中虎”，生怕有個風(fēng)吹草動它一下子跑出來，什么都得漲。結(jié)果好多年這“虎”沒動靜，于是大家找原因，發(fā)現(xiàn)了“二八”現(xiàn)象，就是所謂80%的存款掌握在20%的人手上，而剩下的80%的人只掌握著20%的存款。哦，原來是這樣，鬧了半天這“虎”不咬人。80%的人只掌握20%的存款，弄不出多大動靜來，這就叫做有效需求不足。既然口袋里掏不出這么多錢，那么再想買也買不成。所以請放心，如果價格過高，這生意就沒法做了。

    不曾想，在中國經(jīng)濟市場化步伐加快的今天，在世界經(jīng)濟全球化的今天，有一些賬不是關(guān)起門來查查銀行報表，看看統(tǒng)計公報就可以算清楚的。

    第一，民間資本是推高房價的首要原因。

    在地產(chǎn)市場，首先敏銳地嗅到商機的，是那些江浙商人，尤其是溫州人。我清楚地記得，在宏觀調(diào)控開始時，為防止投資過熱，電力、鋼鐵、石油、煤炭等幾個重要的投資領(lǐng)域都對民營資本關(guān)上了大門，只剩下兩個投資領(lǐng)域是敞開的：一個是股市，一個是房地產(chǎn)市場。由于2003~2004年股市仍然在一路下滑中，于是地產(chǎn)幾乎成為唯一一個民營資本可以大規(guī)模自由進出的投資領(lǐng)域。這些投資人買房并不是自己居住，所以他們必須考慮何時退出。而退出的條件有兩個：一個是要能漲上去，有得賺才能退出；另一個是漲上去還要有人愿意接手。

    要漲上去很簡單，就是用相對充裕的資金去追逐相對稀缺的房子，價格就上去了。原因很好理解，建房的速度不可能有聚錢的速度那么快，所以大量資金完全有能力在短期內(nèi)制造房源稀缺，制造價格上漲，于是有了大章小報常常報道的“炒房團”。而后來的購房者愿意以更高價格接手的理由也很簡單：就是房價不停地上漲，3 000元時不買，到4 000元就后悔；4 000元時不買，到5 000元就得趕快買了。

    所以，在政府宏觀調(diào)控開始兩年效果平平的時候，我發(fā)現(xiàn)了一個問題，就是民間資本的力量不在調(diào)控范圍內(nèi)，也就是說沒法調(diào)控。第一是性質(zhì)無法調(diào)控，因為自有資金自由支配；第二是規(guī)模無法調(diào)控，因為誰也不知道民間資本到底有多大，有多少現(xiàn)金是放在地窖里銀行看不見的，這還不算那些地下錢莊。

    這時，我們就已經(jīng)感覺到有點“藏富于民”的味道了。
    如果說民營資本是小打小鬧的話，那么國際資本跟進之后，房價就有“洛陽紙貴”的感覺了。

    第二，境外資金進入是推高房價的次要原因。

    2005年，隨著中國匯率改革，人民幣兌美元從8.27∶1開始升值，到2008年已升值17%以上。在這個過程中，境外資金非常清楚在一個國家貨幣升值的過程中會發(fā)生什么，因此巨量資金瘋狂涌入中國，來搭人民幣升值這趟快車。資金會瘋狂到什么程度呢？有人甚至提出這么一句口號：“堅決買入人民幣！堅決買入人民幣資產(chǎn)（包括垃圾資產(chǎn)）！”于是我們看到，在北京、上海等地，都有境外機構(gòu)用數(shù)億數(shù)十億的資金，把整棟整片樓盤買下。他們看到了人民幣升值，更看到了人民幣資產(chǎn)的升值。房產(chǎn)是最典型的人民幣資產(chǎn)。

    從2005年起，境外那些大資金看準(zhǔn)了中國經(jīng)濟快速發(fā)展這個機會，開始登陸中國內(nèi)地、登陸中國香港，把手里的美元、歐元、澳元、英鎊、日元換成人民幣，這些資金進入樓市樓市漲，進入股市股市漲，買個煤礦煤礦漲，買個金礦金礦漲。所以，熱錢涌入中國的一個目標(biāo)，就是賭人民幣升值。中國政府則不斷頒布政策限制外資進入樓市、限制外資進入礦產(chǎn)資源、有節(jié)制地審批QFII（境外合格機構(gòu)投資者）進入股市。