二、湘潭市發(fā)展目標(biāo)
1、湘潭市總體規(guī)劃
湘潭市城市總體規(guī)劃提出：將在建設(shè)富裕湘潭、生態(tài)湘潭、文化湘潭、誠(chéng)信湘潭、和諧湘潭5個(gè)方面著手，建設(shè)好“一江兩岸三中心四公園五廣場(chǎng)六道路”，打造湘潭精美名片。
按照這一總體構(gòu)想，湘潭市將系統(tǒng)規(guī)劃、精心構(gòu)建。
一江：就是湘江城區(qū)段；
兩岸：即湘江東岸的經(jīng)濟(jì)生態(tài)風(fēng)光帶，湘江西岸的歷史文化風(fēng)光帶；
三中心：即市政府東移后形成的行政中心以及體育中心、齊白石文化藝術(shù)中心；
四公園：即雨湖公園、和平公園、菊花塘公園、白石公園；
五廣場(chǎng)：指的是市政中心附近的東方紅廣場(chǎng)、建設(shè)路口的君子蓮廣場(chǎng)，絲綢廣場(chǎng)、護(hù)潭廣場(chǎng)以及湘潭西大門(mén)的砂子嶺廣場(chǎng)；
六條道路：即韶山路、建設(shè)路、芙蓉路、河?xùn)|大道、絲綢路、吉安路。
2、湘潭市“十一五”規(guī)劃
科學(xué)編制湘潭市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃，對(duì)于抓住發(fā)展機(jī)遇、促進(jìn)湘潭經(jīng)濟(jì)跨越發(fā)展、加快建設(shè)全面小康社會(huì)具有十分重要的意義。
發(fā)展戰(zhàn)略：“十一五”期間，主要實(shí)施強(qiáng)工富市、開(kāi)放帶動(dòng)、科教興市三大戰(zhàn)略。
強(qiáng)工富市戰(zhàn)略:進(jìn)一步突出工業(yè)化的核心作用和主導(dǎo)地位，把“強(qiáng)工富市”作為核心戰(zhàn)略，大力推進(jìn)信息技術(shù)在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)領(lǐng)域的廣泛應(yīng)用，以信息化帶動(dòng)工業(yè)化，以工業(yè)化促進(jìn)信息化，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整。
開(kāi)放帶動(dòng)戰(zhàn)略。
不斷適應(yīng)新形勢(shì)，堅(jiān)持境外開(kāi)放和市外開(kāi)放并舉，利用外資和融通內(nèi)資并重，在更大范圍、更寬領(lǐng)域和更高層次上參與國(guó)際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作與競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)積極發(fā)展對(duì)外貿(mào)易，切實(shí)加強(qiáng)招商引資，不斷增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的外源動(dòng)力。
科教興市戰(zhàn)略:科技進(jìn)步與創(chuàng)新是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的主導(dǎo)力量，教育是科技進(jìn)步和人才培養(yǎng)的重要保障，科教興市是實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇。建立健全人才激勵(lì)機(jī)制，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展提供智力支撐。
總體目標(biāo)：力爭(zhēng)通過(guò)5年的努力，使湘潭經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展走在全省前列，并通過(guò)創(chuàng)建中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、全國(guó)雙擁模范城、國(guó)家園林城市、全國(guó)科技進(jìn)步先進(jìn)市、國(guó)家衛(wèi)生城市和全國(guó)社會(huì)治安綜合治理先進(jìn)市等“六項(xiàng)全國(guó)榮譽(yù)”，將湘潭建設(shè)成為全國(guó)文明城市，為全面建設(shè)和率先實(shí)現(xiàn)小康、建設(shè)生態(tài)園林式現(xiàn)代化工業(yè)城市打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)總量顯著擴(kuò)大，地區(qū)生產(chǎn)總值到2010年突破700億元，人均GDP突破3000美元，工業(yè)總產(chǎn)值突破1000億元，實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入比2005年翻一番，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力明顯增強(qiáng)；人民生活質(zhì)量和人口素質(zhì)進(jìn)一步提高；資源利用效率穩(wěn)步上升，生態(tài)環(huán)境不斷改善，可持續(xù)發(fā)展能力不斷增強(qiáng)。構(gòu)建和諧社會(huì)取得新進(jìn)步。
3、湘潭市中心區(qū)發(fā)展規(guī)劃
湘潭市中心區(qū)規(guī)劃依據(jù)中心區(qū)的規(guī)劃目標(biāo)，將中心區(qū)結(jié)構(gòu)規(guī)劃成3軸、3心、4片的 布局。中心區(qū)城市設(shè)計(jì)延續(xù)總體規(guī)劃的構(gòu)思，在中心區(qū)設(shè)計(jì)一縱、二橫景觀軸。
其一：沿河?xùn)|大道以建筑景觀為主體的景觀軸，在沿線各路口形成主要建筑景觀節(jié)點(diǎn)，兩端路口 形成中心區(qū)的門(mén)戶空間。
其二：沿經(jīng)三路、經(jīng)四路之間，以100 m寬綠化開(kāi)敝空間為主 ，以緯一路、河?xùn)|大道、霞光路和市政廣場(chǎng)形成序列景觀節(jié)點(diǎn)，在福星路和芙蓉路口形成中心區(qū)門(mén)戶空間，通過(guò)系列空間組織形成中心區(qū)環(huán)境為主的景觀軸。
其三：在行政中心與文化中 心之間，通過(guò)文化廣場(chǎng)、市政中心廣場(chǎng)、行政廣場(chǎng)序列組合形成中心區(qū)另一重要景觀軸。重點(diǎn)建設(shè)市政中心廣場(chǎng)．為了控制中心區(qū)建筑中的空間節(jié)奏，使空間變化有序，在重要地段安 排標(biāo)志性建筑，形成標(biāo)志作用。通過(guò)中心區(qū)環(huán)境設(shè)施和綠化空間組織形成南北綠化景觀軸和東西綠化景觀軸，以此構(gòu)成中心區(qū)城市開(kāi)敞空間框架，通過(guò)對(duì)景觀軸兩邊建筑的重點(diǎn)控制，使景觀軸成為湘潭市中心區(qū)的特色。
第二部分：湘潭市2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)特征及2010年展望
2009年初，湘潭市房地產(chǎn)業(yè)面臨金融危機(jī)的嚴(yán)峻考驗(yàn)，在國(guó)家保增長(zhǎng)、促消費(fèi)的積極政策促進(jìn)下，湘潭市迅速調(diào)整，走向了春天。這一年，以長(zhǎng)株潭“兩型”社會(huì)建設(shè)為依托，以新型城市化建設(shè)為道路，湘潭市樓市由低迷到昌盛。隨著中央一系列利好政策的出臺(tái)，剛性需求得到了有效釋放，房地產(chǎn)的繁榮由一線城市迅速波及湘潭市，交易量大幅度攀升，創(chuàng)歷史新高，房屋價(jià)格適度增長(zhǎng)，而武廣高鐵的開(kāi)通及城市快速交通的不斷完善吸引了外地置業(yè)者來(lái)潭置業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持健康、快速的發(fā)展勢(shì)頭。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模穩(wěn)步上揚(yáng)。
全年開(kāi)發(fā)投資48.21億元，同比增長(zhǎng)40%；房屋施工面積669.44萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)68%；其中新開(kāi)工面積356.03萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)30%�？v觀全年，湘潭市的房地產(chǎn)走勢(shì)呈階梯式上揚(yáng)，一季度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資僅5.41億元，同比下降14%，但從4月份開(kāi)始，市場(chǎng)景氣度不斷提高，入市投資額不斷攀升，尤其是國(guó)家、省、市各項(xiàng)保增長(zhǎng)的政策影響下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重拾信心，加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度，使得全年的房地產(chǎn)投資規(guī)模接近50億元，為近兩年來(lái)的最高水平。
二、商品房市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)。
1、商品房銷(xiāo)售大幅增長(zhǎng)，供不應(yīng)求。2009年全年批準(zhǔn)預(yù)售面積125.81萬(wàn)㎡，同比下降25%，其中商品住宅批準(zhǔn)銷(xiāo)售106.18萬(wàn)㎡。全年登記銷(xiāo)售166.99萬(wàn)㎡，其中商品住宅銷(xiāo)售面積149.09萬(wàn)㎡，供銷(xiāo)比為0.75：1。全年除1、2月份外，商品房供應(yīng)均小于需求，消化了一部分08年的庫(kù)存，使12月末累計(jì)可售商品住房由2008年末的12100余套，130萬(wàn)㎡，下降到09年末的9077套，108萬(wàn)㎡，可以看出，2009年市場(chǎng)的供需關(guān)系擺脫了08年供銷(xiāo)失衡的狀態(tài)，從08年的供銷(xiāo)比1.53：1發(fā)展為0.75：1，主要是政策利好效應(yīng)導(dǎo)致需求集中釋放，特別是房博會(huì)期間，成交量激增，僅在9月份辦理《商品房預(yù)售許可證》13個(gè)，在10月份交易會(huì)期間，成交商品房1290套，成交面積16.45萬(wàn)㎡，成交金額達(dá)到4億多元�？梢哉f(shuō)，2009年“房子”二字是廣大市民言語(yǔ)中出現(xiàn)頻率最多的詞匯，用“節(jié)節(jié)高”來(lái)形容2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是較為貼切的，不僅房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)“節(jié)節(jié)高”，而且人民的居住水平也是“節(jié)節(jié)高”。
2、中小戶型銷(xiāo)售繼續(xù)保持旺盛。從戶型上看，中小戶型的銷(xiāo)量最為突出，其中三房二廳、二房二廳最為暢銷(xiāo)；從面積上看，120-144㎡的面積段最暢銷(xiāo)，占34.7%；其次是小于60㎡的小戶型，占18.37%；再次是100-120㎡，占14%，隨著房屋品質(zhì)的提高，房?jī)r(jià)隨之有所提高，100㎡左右的二房二廳和小三房二廳住房最受消費(fèi)者的熱捧。09年年末新推出的部分樓盤(pán)，已經(jīng)不再有180㎡以上的超大戶型，甚至連大于144㎡的套型也減少許多，而這種套型在2007年以前受消費(fèi)者熱捧，有的開(kāi)發(fā)商將項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，將大戶型改為中小戶型。如果除開(kāi)60㎡以下的小戶型，選擇90-144㎡的消費(fèi)者占61.39%，由此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)積極研究市場(chǎng)消費(fèi)心理，生產(chǎn)適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品。
3、外地購(gòu)房者成市場(chǎng)主力。2009年，湘潭市共銷(xiāo)售商品住房13801套，其中本市城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)6218套，湘潭縣、韶山市、湘鄉(xiāng)市等周邊地區(qū)人群購(gòu)買(mǎi)1975套，外地人群購(gòu)買(mǎi)5608套，占銷(xiāo)售總量的41%，成為僅次于本市居民的第二大購(gòu)房主力。隨著長(zhǎng)株潭三市融城步伐的加快，芙蓉大道等城際交通的不斷完善，30公里生活圈已經(jīng)形成，湘潭市的商品房以其交通便利、性價(jià)比高的特點(diǎn)成為其他二市居民的重要選擇，不僅如此，“兩型社會(huì)”和價(jià)格低洼相結(jié)合，還將吸引一線城市的居民來(lái)湘潭市投資置業(yè)。
4、商品房銷(xiāo)售均價(jià)穩(wěn)中有升。1—12月，湘潭市商品住房銷(xiāo)售均價(jià)2451.81元，同比增長(zhǎng)14%。分區(qū)域來(lái)看，岳塘區(qū)商品住宅均價(jià)為2562.08元/㎡，雨湖區(qū)商品住宅均價(jià)為2217.05元/㎡，兩區(qū)房?jī)r(jià)比為1.15：1。數(shù)據(jù)顯示，2009年湘潭市商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)穩(wěn)中有升，8月份曾突破3000元大關(guān)，隨后小幅下挫，位于上行區(qū)間盤(pán)整。究其原因，一是在房地產(chǎn)新政的刺激下，提振了消費(fèi)信心，活躍了交易市場(chǎng)，住房均價(jià)水漲船高；二是湘潭市房?jī)r(jià)較為理性，沒(méi)有泡沫，上行空間較大；三是2008年底以來(lái)被抑制的剛性需求逐步釋放，成為房?jī)r(jià)小幅上漲的市場(chǎng)支撐；四是入市的樓盤(pán)中高層住宅所占的比重不斷增加，在一定程度上也拉升了房屋均價(jià)。
5、商品住房?jī)r(jià)位結(jié)構(gòu)較為適中。2009年，湘潭市商品住房銷(xiāo)售主力價(jià)位段為2000-3000元/㎡，占銷(xiāo)售總面積的63%，1500-2000元/㎡價(jià)位段次之，占16.14%，其余價(jià)位段的銷(xiāo)售僅占20.86%。
三、二手房市場(chǎng)持續(xù)熱銷(xiāo)。
2009年，湘潭市二手房簽約量屢創(chuàng)新高，二手房成交面積54.73萬(wàn)㎡，成交套數(shù)5016套，成交金額6.94億元，其中二手住房成交面積42.77萬(wàn)㎡，成交套數(shù)4684套，成交金額5.09億元，銷(xiāo)售均價(jià)1190元/㎡，同比增長(zhǎng)151%、123%、201%、20%。
二手房交易市場(chǎng)十分活躍，各項(xiàng)數(shù)據(jù)同比大幅增長(zhǎng)，其主要原因有四個(gè)：一是在一手房良好銷(xiāo)售勢(shì)頭的帶動(dòng)下，市場(chǎng)氛圍漸趨活躍，持觀望態(tài)度的部分消費(fèi)者開(kāi)始入市。二是國(guó)家刺激房產(chǎn)發(fā)展相關(guān)政策效應(yīng)的具體體現(xiàn)，受到08年年底系列房產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策的影響，加上二手房貸范圍拓寬，審核門(mén)檻降低，購(gòu)房成本減少，同時(shí)政府出臺(tái)《湘潭市二手房屋交易資金監(jiān)管暫行辦法》，使二手房交易更加安全、可靠，這些利好消息使二手房市場(chǎng)人氣倍增，壓抑的剛性需求在此期間集中釋放。三是二手房交易融資渠道拓寬。購(gòu)房者通過(guò)二手房交易資金監(jiān)管的平臺(tái)，可辦理二手房按揭業(yè)務(wù)，有效解決了交易單方或雙方按揭貸款的需求。四是二手房?jī)r(jià)格較便宜，尤其是二手住房均價(jià)一般為商品住房房?jī)r(jià)的50%左右；且面積適中，大部分為60-120㎡之間，地理位置較好，多處于交通便利、生活配套設(shè)施更為齊全的河西地區(qū)，因此二手住房廣受購(gòu)房者的青睞。在上述多種有利因素的作用下，二手房市場(chǎng)成交量顯著上揚(yáng)。
四、住房保障持續(xù)深化。
2009年，湘潭市本級(jí)新建廉租住房2848套，計(jì)15.3萬(wàn)㎡，租金補(bǔ)貼3747戶，實(shí)物配租和租金補(bǔ)貼合計(jì)7415戶，“廉租房”三個(gè)字是低保家庭和住房困難人群中談?wù)撟疃嗟娜齻�(gè)字，極大地解決了最低收入階層的住房問(wèn)題，許多家庭從低矮潮濕的棚戶區(qū)搬入通風(fēng)、采光良好的成套房中，這項(xiàng)民心工程、德政工程深入民心。
五、存在的問(wèn)題。
（一）商品房存量較多。
根據(jù)長(zhǎng)沙的數(shù)據(jù)，截止到12月底累計(jì)商品住房可售為489.07萬(wàn)㎡，相比全年銷(xiāo)售1618.05萬(wàn)㎡，占30.6%，相比之下，湘潭市的庫(kù)存量較多，近幾年入市的商品住房數(shù)量較大，雖然09年消化了一部分庫(kù)存，但是在2010年1月末，仍然有101萬(wàn)㎡，相比09年全年銷(xiāo)售149萬(wàn)㎡，占67.78%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于長(zhǎng)沙的比例，存量過(guò)大將會(huì)放緩新增投資的投放量，給市場(chǎng)穩(wěn)定帶來(lái)不利影響，希望引起各開(kāi)發(fā)商的重視。
（二）公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后。
隨著政府行政中心區(qū)的東移，河?xùn)|新區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)得到較好的發(fā)展，湘潭市品位高、規(guī)模大的小區(qū)大部分集中在河?xùn)|新區(qū)，但是由于公共資源配置不到位，給居民生活帶來(lái)很多不便，河?xùn)|新區(qū)缺乏醫(yī)院、超市、學(xué)校等配套場(chǎng)所，使河?xùn)|新區(qū)的入住率不高。
（三）二手房市場(chǎng)不活躍。
湘潭市的二手房市場(chǎng)一直不太活躍，雖然09年在房地產(chǎn)新政的刺激下創(chuàng)歷史新高，但是與商品房相比，還存在較大的差距。2009年，一、二級(jí)市場(chǎng)的比值為（13801：4684=3.05：1，這說(shuō)明湘潭市的成熟度還不夠，處于快速發(fā)展期。
（四）房地產(chǎn)中介不發(fā)達(dá)。
湘潭市的中介企業(yè)以租賃、二手房買(mǎi)賣(mài)等居間業(yè)務(wù)為主，絕大部分規(guī)模小，從業(yè)人員素質(zhì)低，行為不規(guī)范，暫沒(méi)有一家連鎖中介企業(yè)。如果中介業(yè)務(wù)不發(fā)達(dá)，那么將影響二手房的活躍。中介企業(yè)不能做大做強(qiáng)的原因是中介操作不規(guī)范，中介公司提供的是一種信息服務(wù)，在居間服務(wù)中，一旦將所掌握的信息報(bào)露給委托人，便失去了對(duì)該信息的獨(dú)占，部分委托人一旦得到信息后，為了逃避支付報(bào)酬的義務(wù)，想方設(shè)法“跳單”，以各種理由和方式擺脫中介公司，致使中介公司的合法權(quán)益受到損害，這種現(xiàn)象不僅湘潭有，其他城市也有，湘潭市房地產(chǎn)管理部門(mén)要認(rèn)真研究，引導(dǎo)中介企業(yè)健康發(fā)展。
（
五）河?xùn)|、河西房地產(chǎn)發(fā)展不平衡。
河?xùn)|河西房地產(chǎn)發(fā)展不平衡表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是開(kāi)發(fā)量和均價(jià)不平衡，2009年，河?xùn)|銷(xiāo)售商品住宅9758套，面積102.66萬(wàn)㎡，均價(jià)2562元/㎡，河西銷(xiāo)售商品住宅4043套，面積48.22萬(wàn)㎡，均價(jià)2217元/㎡，河?xùn)|銷(xiāo)量是河西的2.4倍，均價(jià)高345元/㎡；二是基礎(chǔ)建設(shè)配套不平衡，河?xùn)|基礎(chǔ)設(shè)施、商品網(wǎng)點(diǎn)配套、交通便利程度遠(yuǎn)不如河西，人們?cè)敢膺x擇在河西居住，認(rèn)為河西更宜居，但是河西地區(qū)是舊城區(qū)，居住密度高，拆遷難度大，可開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目相對(duì)較少，有的樓盤(pán)剛一開(kāi)盤(pán)，很短的時(shí)間內(nèi)便銷(xiāo)售一空。應(yīng)大力加強(qiáng)河西的舊改力度，同時(shí)湘潭市政府應(yīng)加大河?xùn)|的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
六、2010年展望
（一）棚戶區(qū)改造激發(fā)有效需求。2010年湘潭市委市政府高度重視棚戶區(qū)改造，已經(jīng)成立了以房產(chǎn)局牽頭的棚戶區(qū)建設(shè)公司，一方面激活了住房需求，另一方面又為需求的實(shí)現(xiàn)提供了資金支撐，可以預(yù)見(jiàn)，隨著棚戶區(qū)改造工作的深入推進(jìn)和住房保障政策的釋放，將進(jìn)一步激活住房需求，形成湘潭市梯級(jí)住房消費(fèi)體系，為均衡房地產(chǎn)市場(chǎng)將起到積極的作用。
（二）長(zhǎng)株潭融城效應(yīng)逐步釋放。隨著兩型社會(huì)的發(fā)展和長(zhǎng)株潭融城步伐的加快，將打造一個(gè)巨大的發(fā)展平臺(tái)，特別是3月25日通車(chē)的芙蓉大道和紅易大道，大大縮短了三市的時(shí)空距離，沿線土地升值空間大，為房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇�？梢灶A(yù)見(jiàn)，隨著制約房地產(chǎn)發(fā)展的壁壘的消除，我市與長(zhǎng)沙的融入度會(huì)越來(lái)越高，帶來(lái)機(jī)遇的同時(shí)，也帶來(lái)挑戰(zhàn)，湘潭市有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)走出湘潭，也有越來(lái)越多的外來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入湘潭市，對(duì)湘潭市本土企業(yè)的產(chǎn)生沖擊，我們要在心里上做好充分準(zhǔn)備，當(dāng)湘潭市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定時(shí)候時(shí)，像國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)巨頭會(huì)到湘潭市發(fā)展。
（三）市場(chǎng)銷(xiāo)售前景樂(lè)觀，房?jī)r(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)。隨著新型城市化建設(shè)和城市的不斷擴(kuò)容以及對(duì)房?jī)r(jià)的心里預(yù)期等因素都將轉(zhuǎn)化為對(duì)房屋的需求，使得房屋銷(xiāo)售前景樂(lè)觀，房?jī)r(jià)也將穩(wěn)步上揚(yáng)，全年均價(jià)可能突破2800元，個(gè)別樓盤(pán)單價(jià)將突破4000元。但是，由于受金融政策影響，二套房貸首付不得低于40%，將抑制投機(jī)和投資性消費(fèi)，需要引起各開(kāi)發(fā)商的注意。
（四）二手房交易將有所抑制。2009年國(guó)家出臺(tái)稅收政策對(duì)于二手房交易活躍有極大的促進(jìn)作用，2010年將稅收政策門(mén)檻抬高，對(duì)于五年內(nèi)交易的房屋有較大的抑制作用，但是由于絕大部分二手房超過(guò)五年，所以抑制量不大。此外，湘潭市房產(chǎn)局的擔(dān)保公司提供的二手房按揭平臺(tái)將與金融機(jī)構(gòu)特別是公積金中心進(jìn)行深度合作，為廣大購(gòu)房者提供融資服務(wù)，促進(jìn)二手房活躍。 |
