湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)整理訊 營(yíng)銷人士都知道，良好的市場(chǎng)氛圍是實(shí)現(xiàn)良好銷售的基礎(chǔ)。而良好的市場(chǎng)氛圍需要營(yíng)造，于是廣告策劃就成了營(yíng)銷中最主要的工作之一。局外人或許對(duì)廣告策劃不甚了解，其實(shí)所謂廣告就是吆喝和忽悠，所謂策劃就是思考和琢磨，因此廣告策劃其實(shí)就是琢磨著如何忽悠和吆喝。
樓市中的廣告（即忽悠）有“大忽悠”與“小忽悠”之分，所謂“大忽悠”就是宏觀形勢(shì)的忽悠，常常由政府或媒體完成；所謂“小忽悠”就是各個(gè)樓盤針對(duì)自己的產(chǎn)品進(jìn)行的特色忽悠，常常由開發(fā)商完成。我們暫且來(lái)看看當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)的“大忽悠”，了解謊言是如何被當(dāng)做真理一遍又一遍地向人們灌輸?shù)摹?/FONT>
1、城鎮(zhèn)化將使樓市持續(xù)繁榮20年到30年
忽悠說(shuō)辭：中國(guó)的城鎮(zhèn)化水平只有約47%，而發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平是70%以上，中國(guó)離這個(gè)水平還有很大的差距。中國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)中，城市化進(jìn)程正在加速。城市化進(jìn)程的加速，必然伴隨大量非城市人口涌入城市。這就意味著還有大量的農(nóng)民要進(jìn)城，這些進(jìn)城的農(nóng)民需要住房，所以住房需求空間非常龐大。
客觀真相：就算每年有1000萬(wàn)人進(jìn)城，也僅有3億平方米的新建住宅面積就夠了，而這兩年全國(guó)的新建商品房的銷售面積都在10億平方米左右。顯然，城鎮(zhèn)化并不是房地產(chǎn)業(yè)瘋狂的主要因素。真正的原因是通貨膨脹逼迫下的投資投機(jī)需求，以及政府做GDP數(shù)字工程的結(jié)果，導(dǎo)致全國(guó)人民大搞房地產(chǎn)業(yè)，就如58年大煉鋼鐵一樣。
城鎮(zhèn)化是工業(yè)化的伴生物。相對(duì)于我國(guó)目前的工業(yè)化程度而言，目前的城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)過(guò)度了，所以在我國(guó)大部分地區(qū)，農(nóng)村戶口比城鎮(zhèn)戶口更有吸引力，這說(shuō)明在保障跟不上的情況下，農(nóng)民并不愿意進(jìn)城，也說(shuō)明我國(guó)目前的城鎮(zhèn)化處于過(guò)度狀態(tài)。
城鎮(zhèn)化是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，有人往城里跑，有人卻逃離都市，并不是意味著所有的人都住在城里。在發(fā)達(dá)國(guó)家，相當(dāng)一部分中產(chǎn)階級(jí)及富有階層都住在鄉(xiāng)下或郊外。在交通等配套完善的情況下，郊區(qū)和鄉(xiāng)下的居住環(huán)境有著獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。
目前，我國(guó)人均住宅面積，無(wú)論在農(nóng)村還是城鎮(zhèn)，都已超過(guò)33平方米，和法、英、德、日等發(fā)達(dá)國(guó)家基本一致。考慮到在建面積40億平方米可容納1.3億人口，3600萬(wàn)套保障房能容納1.1億人口，巨量的小產(chǎn)權(quán)房、城中村、違章建筑等也能容納近億人口，即使按每年1000萬(wàn)人進(jìn)城來(lái)計(jì)算，30年城鎮(zhèn)化所需的房子都?jí)蛄�。顯然，我國(guó)的住宅保有量已經(jīng)超級(jí)飽和，不再需要大興土木，需要的是不斷完善交通、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施。
試問(wèn)，不斷曝光的“鬼城”、“空城”說(shuō)明了什么？農(nóng)民為什么不愿意進(jìn)城？你家現(xiàn)在還沒(méi)房子住嗎？你的孩子還要買房嗎？稍微有點(diǎn)常識(shí)的人，都會(huì)懷疑到“城鎮(zhèn)化將使樓市持續(xù)繁榮20年到30年”的虛偽性。
2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開房地產(chǎn)，支柱產(chǎn)業(yè)地位仍無(wú)法動(dòng)搖
忽悠說(shuō)辭：幾年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)都是被作為支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)對(duì)待的。由于產(chǎn)業(yè)薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地產(chǎn)來(lái)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)到哪里，城市就延伸到哪里。房地產(chǎn)的帶動(dòng)作用，是誰(shuí)也不可低估的，幾乎帶動(dòng)所有行業(yè)的發(fā)展。離開了房地產(chǎn)，各行各業(yè)都將受到不同程度的打擊。
客觀真相：目前，全世界新建的建筑物中，有一半都是在中國(guó)。我國(guó)之所以如此熱衷于房地產(chǎn)業(yè)，將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，主要是因?yàn)镚DP工程和政績(jī)觀作怪，以及地方財(cái)政壓力的綜合結(jié)果。因?yàn)橛梅康禺a(chǎn)業(yè)來(lái)拉動(dòng)GDP和營(yíng)造政績(jī)比其他行業(yè)要便捷得多，政府炒地皮賺錢比其他方式容易得多。一塊土地，只要撂荒幾年，讓它瘋長(zhǎng)幾年荒草，地價(jià)就成倍上升。這種表面上的發(fā)展其實(shí)根本沒(méi)有制造更多的物質(zhì)財(cái)富，也不可能有什么真正的造血功能。
這種以GDP數(shù)據(jù)為核心的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式所暴露出來(lái)的弊端和危害正逐步被人們所認(rèn)知。正如中共中央政治局委員、廣東省委書記汪洋同志在廣東省委十屆五次全會(huì)上指出的那樣：“我們的GDP增加得很快，但里面有浪費(fèi)資源造成的GDP的增長(zhǎng)。有的GDP數(shù)字很好看，但并不是增加了社會(huì)財(cái)富，而是浪費(fèi)了社會(huì)財(cái)富。比如講建一座大橋，這是GDP，讓大橋塌了、拆了又是GDP，再建一次還是GDP，這樣同一座大橋干了三次GDP，浪費(fèi)了大量的社會(huì)財(cái)富，但是真正形成的財(cái)富就那一筆”。 汪洋在今年兩會(huì)期間更是指出：“賣地種房子不算本事�！� 房地產(chǎn)是民生產(chǎn)業(yè)，這點(diǎn)確定無(wú)疑是任何一個(gè)國(guó)家因該堅(jiān)守的底線。中國(guó)將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱地位發(fā)展的教訓(xùn)是政府、銀行、開發(fā)商聯(lián)合炒作，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)量瘋漲，造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)畸形以及社會(huì)財(cái)富的巨大沉淀和浪費(fèi)。所以，中央正逐步調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式和對(duì)地方政府的考核指標(biāo)，使經(jīng)濟(jì)發(fā)展能更加健康高效。因此，中央已不再提“房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)”， 國(guó)土部副部長(zhǎng)贠小蘇在去年底指出：“房地產(chǎn)業(yè)是重要的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，而不應(yīng)成為重要的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)�！�
經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開房地產(chǎn)業(yè)嗎？歐洲大部分國(guó)家新建工程很少，房地產(chǎn)業(yè)平靜得如暮年的老人，但他們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量卻比我們要高得多，這又作何解釋？房地產(chǎn)開發(fā)到哪里，城市就能延伸到哪里嗎？真是如此的話，國(guó)家發(fā)展改革委秘書長(zhǎng)楊偉民3月26日在 “十二五”城鎮(zhèn)化發(fā)展高層論壇上表示，本世紀(jì)以來(lái)國(guó)內(nèi)城市的建成區(qū)面積擴(kuò)張了50％，而城鎮(zhèn)人口只增加了26％，又作何解釋？搞搞房地產(chǎn)就能發(fā)展經(jīng)濟(jì)，世界上還會(huì)有貧窮的國(guó)度嗎？因?yàn)楦惴康禺a(chǎn)這一沒(méi)有科技含量的東西，是人都會(huì)搞，實(shí)在是太容易了。
地方政府離開房地產(chǎn)業(yè)，財(cái)政壓力的舒緩的確會(huì)有一個(gè)漫長(zhǎng)而痛苦的過(guò)程，中央要求的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和房產(chǎn)稅的推出其實(shí)就已指明了方向。就如不能因?yàn)榻涠具^(guò)程痛苦就抵制和放棄戒毒一樣，中國(guó)經(jīng)濟(jì)只有離開房地產(chǎn)業(yè)才有希望。
3、樓市供不應(yīng)求，促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲
忽悠說(shuō)辭：目前，房?jī)r(jià)上漲的根本原因是供不應(yīng)求。我國(guó)自房改以來(lái)，住房的需求旺盛，銷售面積和銷售額增長(zhǎng)逐年增長(zhǎng)很快。而由于土地出讓有限，以及房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)遠(yuǎn)低于銷售面積的增長(zhǎng)，導(dǎo)致我國(guó)樓市一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。在供不應(yīng)求的市場(chǎng)狀況下，房?jī)r(jià)上漲是必然的，是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的。即使政策調(diào)控，也改變不了房?jī)r(jià)上漲的必然趨勢(shì)。所以，應(yīng)加大土地供應(yīng)，進(jìn)而增加住房的供應(yīng)量，來(lái)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)。
客觀真相：上述說(shuō)辭若放在幾年前，那的確是大真話。但若現(xiàn)在還是這樣說(shuō)，那就是地地道道的忽悠說(shuō)辭了。且看現(xiàn)今樓市的宏觀數(shù)據(jù)。
①中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新2010年12月29日在北京舉行的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上表示，截至2009年底，中國(guó)城市人均住宅建筑面積約30平方米，農(nóng)村人居住房面積33.6平方米。我國(guó)人均住房面積已接近英、法、德、日等發(fā)達(dá)國(guó)家水平。
②2010年全國(guó)商品房銷售面積為10.43億平方米。
③我國(guó)目前在建面積約40億平方米（可解決近1.3億人口的居住問(wèn)題）。
④在2015年之前，我國(guó)將新建3600萬(wàn)套保障房（可解決近1.1億人口的居住問(wèn)題）。
⑤巨量的城中村、小產(chǎn)權(quán)房、大規(guī)模違規(guī)建筑以及統(tǒng)計(jì)缺漏建筑面積等（保守估計(jì)可解決近1億人口的居住問(wèn)題）。
⑥開發(fā)商手中未售出的住宅面積（超過(guò)1億平方米）。
⑦開發(fā)商手中握有的未開發(fā)地皮，初步估計(jì)可建100億平方米建筑面積。
了解了以上數(shù)據(jù)，還會(huì)認(rèn)為我國(guó)目前住宅供應(yīng)緊張嗎？早就已經(jīng)供過(guò)于求了。即使開發(fā)商手中的土地不再開發(fā)，僅考慮在建面積以及保障房建設(shè)，按每年1000萬(wàn)人進(jìn)城來(lái)計(jì)算，未來(lái)30年城鎮(zhèn)化所需的房子都?jí)蛄�。他們之所以忽悠增加供�?yīng)量，無(wú)論是地方政府還是開發(fā)商都純粹是為了多賺錢。而現(xiàn)在的巨量需求，主要是在貨幣發(fā)行如潮、通貨膨脹如虎、資金沒(méi)有太多出路的情況下，所激發(fā)的巨量投資或投機(jī)需求，而不是居住所引起的剛性需求。當(dāng)前，在很多人眼中，買房子就如買股票和黃金一樣，使建筑物完全喪失了其固有的使用功能而淪為有錢人的一種投資投機(jī)工具。這就是目前為什么建多少房都能被消化掉并且價(jià)格還越來(lái)越高的原因。
