4、房地產(chǎn)業(yè)是地方財政收入的主要來源，政府不得不維護房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)繁榮
忽悠說辭：房地產(chǎn)業(yè)是地方政府財政收入的主要來源，這已經(jīng)是一個不爭的事實。我們不說房地產(chǎn)對地方經(jīng)濟的拉動，單是房地產(chǎn)開發(fā)所需的土地供應，就是地方財政的支撐點。如果缺了土地收入，地方政府的腰包就會囊中羞澀，減少了財政收入，就會影響到地方政府的行政力量、職權(quán)力量。所以，無論中央是真調(diào)控還是假調(diào)控，地方政府都自有算盤，都會打著自己的小九九，即便不能公開支持房地產(chǎn)業(yè)，也會在暗中支持，盡量保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)繁榮。這也是中央歷次調(diào)控成為“空調(diào)”的一個重要因素。
客觀真相：房地產(chǎn)業(yè)是地方財政收入的主要來源，這的確不假，甚至可以說房地產(chǎn)業(yè)已是地方財政的命根子。正是因為如此，才導致地方政府對中央調(diào)控政策的陽奉陰違，才導致了在人均住房面積都已超過30平方米的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模還在不斷地擴大，所有城市都還在大興土木；有些地方為了政績和GDP甚至玩“建了拆、拆了建”的游戲，一切唯房地產(chǎn)業(yè)是舉，使國民財富和改革開放30年的成果大部分在短期內(nèi)變?yōu)榱嘶炷炼恋砉袒聛砘虮话装桌速M掉。所以，房地產(chǎn)業(yè)已成為中國經(jīng)濟的一個怪物，龐大而兇悍，到了幾乎無法控制的地步。它吸走了大部分資金，讓其他所有產(chǎn)業(yè)幾近凋零，造成“百業(yè)失血”而“一業(yè)獨大”的奇怪景象；它固化了大量的財富，讓絕大部分人民為之奔命。
但任何一個負責任的政府，都不會放縱房地產(chǎn)業(yè)的肆意瘋狂，都不會漠視經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的進一步失衡，進而使國家經(jīng)濟處于泡沫化、空心化和崩潰邊緣。中國共產(chǎn)黨一向是一個以國家經(jīng)濟安全為己任的黨，中國政府一向是一個負責的政府，所以一次又一次地采取調(diào)控措施來解決我國的房地產(chǎn)問題。我們應該相信黨和政府，只要是黨和政府下定決心想做的事情是一定做得到的，他們完全能夠分清賣地賺錢重要還是國家的經(jīng)濟安全主要。因為在我們的國度，目前黨和政府管不住的東西還沒有。
辯證唯物主義告訴我們，任何一個產(chǎn)業(yè)都會有一個產(chǎn)生、發(fā)展、高潮、衰落和消亡的過程，沒有一個產(chǎn)業(yè)可以持續(xù)繁榮。因此，雖然政府不會允許房地產(chǎn)業(yè)立即死去，但供應已超遠過實際居住需求的情況下，房地產(chǎn)業(yè)一年不如一年地慢慢衰亡卻是必然。所以，把“房地產(chǎn)業(yè)會持續(xù)繁榮”當作“瘋話”或“鬼話”比當作“真話”或“實話”要明智得多。
5、成本越來越高，房價只會走高不會下跌
忽悠說辭：地價一年比一年高，鋼材、水泥等建材價格不斷上漲，人力成本等其他方面的成本也在不斷增加，沒有人愿意做虧本生意，所以房價必將隨著成本上漲而不斷上漲。指望房價下降，無異于癡人說夢。
客觀真相：價格是由價值決定的，并且總是圍繞著價值上下波動。而價值是由社會必要勞動時間所決定的，和成本的關(guān)聯(lián)度常常并不密切。也就是說，價格并不是由成本決定的。好吃懶做的人做事慢騰騰、海吃海喝，勤勞儉樸的人做事快如風、省吃儉用，沒有聽說過好吃懶做的人所做的東西比勤勞儉樸的人所做的東西要賣貴一些。
房子的價值在于其使用功能，以及由使用功能所衍生出的收益，與其成本并不直接相關(guān)。一段時間以來，房地產(chǎn)的成本的確是在不斷上漲。但迄今為止，房地產(chǎn)業(yè)還不是微利行業(yè)，并沒有到成本一增加就會虧損的地步。房地產(chǎn)企業(yè)完全有空間消化其成本的增加，關(guān)鍵看開發(fā)商是否愿意犧牲自己部分利潤罷了。因此，成本的增加對房價上漲的推動力是有限的，但卻是房價上漲的絕佳借口。所以，前幾年房價的增加比成本的增加要高得多、快得多。
沒有人愿意做虧本生意，并不意味著所有做生意的人都不會虧本。上世紀九十年代中后期，我國房地產(chǎn)商虧本和破產(chǎn)的案例數(shù)不勝數(shù),別墅養(yǎng)豬也不是沒有發(fā)生過。在正常的房地產(chǎn)市場狀況下，房價素來都是隨著經(jīng)濟的波動而波動。而在房地產(chǎn)市場泡沫嚴重的情況下，房產(chǎn)投資往往面臨著極大的風險，日本和香港就是先例。房價一旦下跌，成本對價格的支撐往往非常有限，成本從來就不是房價下跌的底限。2009年有美國貸款機構(gòu)以1美元，并倒貼1萬美元拋售一套別墅，難道其成本是1美元?
因此，房價的上漲或下跌,實際上更多地取決于市場的宏觀形勢，而和成本并不直接關(guān)聯(lián)。房價不斷上漲并伴隨著成本的增加只是房地產(chǎn)市場階段性的現(xiàn)象罷了，絕不是房地產(chǎn)市場運行的全貌。
6、房子是保值增值的最佳投資品種
忽悠說辭：房子不僅僅可用于居住，更是一種理想的投資產(chǎn)品。從商品房誕生至今，房價一路高奏凱歌，只見升值，從未出現(xiàn)貶值的情況，即使有價格下挫的時段，那也是短暫的，是市場的自然震蕩，并不是房子本身的貶值造成的。在銀行利息低微、股市風險較大、黃金行情不穩(wěn)等因素催動下，房子是最佳的保值增值投資產(chǎn)品。
客觀真相：榜樣的力量是無窮的。房改以來，許多買房人的確都享受到了房子巨大增值所帶來的利益。這也正是許多有錢人一而再、再而三地不斷買房的原動力。目前在我國，擁有5—10套房子的人并不少，而擁有2—3套房的人則比比皆是。房子超強的增值能力，像興奮劑一樣，令炒房人振奮。同時，也激發(fā)了巨量的市場泡沫。
國內(nèi)房地產(chǎn)市場前所未有的繁榮，讓絕大多數(shù)人相信房價只會上漲不會下跌。但房價短期上漲并不等于長期上漲，更不代表永遠上漲。日本在33年內(nèi)，地價上漲100倍，隨后14年下跌70%，2005年前后有所上漲，但最近又跌了。
那房子究竟是不是最佳的保值增值投資產(chǎn)品？
房價從長期來看，在絕對數(shù)值上，一定是沿著波浪曲線不斷上漲的。這主要是因為貨幣貶值和通貨膨脹是任何一種放棄金本位貨幣的本質(zhì)特征。隨著時間的推移，表征同樣價值的商品，所需的貨幣數(shù)額會越來越大。同時，隨著公共配套設(shè)施的不斷完善，房子本身的價值即使考慮折舊的因素，仍有可能不斷增加。但長期統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，扣除通貨膨脹，房子的增值是非常少的。美國100年來，扣除CPI，每年漲3%。英國從1965年到2004年，扣除CPI，房價每年漲2.9%。其中上漲集中在1995年之后；從1965年到1995年共上漲了40%，算上CPI，房子實際上是不斷貶值的。
顯然，從長期來看，在正常的房地產(chǎn)市場，房子的確是一種保值產(chǎn)品，但增值并不明顯，并且增值常常發(fā)生在房價迅速上漲的某一段時間內(nèi)，而在其余時段，保值增值功能并不明顯。在泡沫嚴重的時期，往往存在很大的投資風險。因此，在正常市場狀況下，房子的確是保值增值的投資品種，但是否最佳品種，則值得商榷。
7、房價靠政策是調(diào)不下的，每一次都是越調(diào)越漲。
忽悠說辭：房地產(chǎn)的調(diào)整政策，從2003年以來就沒有停過，每一次都是越調(diào)越高。去年4月份啟動的第一波調(diào)控，到了8月份就失效了，成交量大幅反彈，房價也蠢蠢欲動。沒辦法， 9月底中央只好再次發(fā)起一波調(diào)控。可是到了11月份，成交量又上來了，價格也沒得商量。這種勢頭一直延續(xù)至今。雖然中央推出的諸多調(diào)控措施很給力，但一次次都是雷聲大雨點小。8年來的調(diào)控效果究竟如何，不應言明，國人盡知。
客觀真相：8年來的調(diào)控，或許的確沒有達到一些居民的預期目的。這原因是多方面的。首先從房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段來看，我國房地產(chǎn)基本上是在去年才達到飽和的，因此以前的調(diào)控只是為了控制市場的熱度，為樓市降溫。就像開車，沒有到達目的地之前，只是稍帶剎車降低速度罷了，并不是一腳踩死�，F(xiàn)在不同了，我國無論城鎮(zhèn)還是農(nóng)村，人均住宅面積都已經(jīng)超過了30平方米，還有巨量在建和規(guī)劃建筑面積。并且農(nóng)村的住房自有率已在95%左右，城鎮(zhèn)的住房自有率也在85%以上。顯然，我國已經(jīng)不再缺少住房，住房的存量足以滿足我國居民居住的需要。因此，從產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段來看，房地產(chǎn)業(yè)的上坡階段已經(jīng)過去并越過山頂，現(xiàn)在是下坡的時候了。這就是為什么中央這次調(diào)控措施比哪一次都嚴厲，近乎緊急剎車的根本原因。
另一個因素就是在地方政府土地財政和GDP政績觀的影響。由于地方政府和中央政府在房地產(chǎn)業(yè)上的不同價值取向，一些地方政府官員為了政績和地方利益，對中央的調(diào)控政策陽奉陰違、虛與委蛇，使調(diào)控政策的效力大打折。比如，這次中央要求各地在3月底之前出臺調(diào)控細則，但大部分城市并沒有按中央的要求如期出臺相關(guān)細則，即使出臺了細則的城市，除北京外，也是漲聲一片。對中央的要求幾乎都是采取忽悠或調(diào)戲的態(tài)度，逼得國家發(fā)改委副主任穆虹今天不得不表示，希望各地不要抱不切實際的幻想，要切實抓好房地產(chǎn)的調(diào)控工作。
隨著房地產(chǎn)價格的急速上漲以及存量房飽和后的快速增加，房地產(chǎn)泡沫已然越來越大。中央貨幣委員會委員李稻葵認為，中國住房市場的問題比金融危機前的美國更為嚴重。這是很危險的預兆，如果政府不作調(diào)控任其發(fā)展，樓市最后只能以“硬著陸”崩盤收尾。從歷史上來看，任何一個國家的房地產(chǎn)泡沫吹大后，最終總是要破滅的。美國、迪拜、愛爾蘭、西歐都是如此。
所以，任何一個負責任的政府是不會放任房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)這樣瘋狂下去的。溫家寶總理指出，當前中國房地產(chǎn)市場的問題，不僅是最大的民生問題，關(guān)系到廣大民眾的切身利益，而且關(guān)系到國家經(jīng)濟健康穩(wěn)定發(fā)展、關(guān)系到整個社會和諧穩(wěn)定。住房的問題既是經(jīng)濟問題，也是社會問題及政治問題，所以政府對此問題不可短期化處理。
調(diào)控究竟會不會有效果，主要取決于中央政府的決心。雖然房地產(chǎn)業(yè)數(shù)年來的調(diào)控效果不甚理想，但狼來了的故事大家或許都聽過。難道狼永遠不會來嗎？
8、土地資源的有限和稀缺，促使房價不斷上漲。
忽悠說辭：中國只有960萬平方公里的土地，并且大多數(shù)土地不適合人居住，加上18億畝耕地紅線的限制，能供人居住的地方是有限的。交通條件、法制環(huán)境、人文環(huán)境、創(chuàng)業(yè)環(huán)境、就業(yè)環(huán)境相對良好的城市土地更是有限的。城市的土地，用一塊，少一塊，越用越少。
城市的土地是有限性的，決定了城市土地是一種極其珍貴的稀缺資源，對大量想在城市就業(yè)生存的人們來說，有限而稀缺的城市土地永遠是供不應求的。城市土地的稀缺與供不應求，決定了城市房價的不斷走高。
客觀真相：地球的表面積是固定的，地球上的任何一個國家的土地資源都是有限的。正是這個基本事實，讓很多接受了人多地少，土地有限、稀缺，房價、土地價格應該不斷上漲的預期。所以很多“專家”都在呼吁政府多供地來平緩房價的上漲。
真的是城市土地供不應求嗎？誰都知道，幾乎每一個城市都在不斷地擴大城市骨架，很多城市周邊的農(nóng)用地都劃歸了城市用地。國家發(fā)改委秘書長楊偉民今年3月26日在 “十二五”城鎮(zhèn)化發(fā)展高層論壇上表示，本世紀以來國內(nèi)城市的建成區(qū)面積擴張了50％，而城鎮(zhèn)人口只增加了26％。顯然，城市是越來越空了，并不是土地越來越緊張。2010年全國實際完成土地出讓42.8萬公頃，其中住房供地12.54萬公頃。如果按2.5的容積率來計算，12.54萬公頃住房用地可建設(shè)31.35億平米成品房,幾乎相當于2010年商品房銷售面積的3倍。難道是我國土地供應面積不夠嗎？那些呼吁政府多供地來平抑房價的“專家”究竟在為誰的利益吶喊，不言自明。
哪一個地方的土地不是稀缺的？美國、日本、香港的土地不稀缺嗎？為什么他們的房價也跌？更何況中國的人口密度遠不如日本、香港等地方.（郭佑雄）
未完待續(xù).........
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