湘潭房產(chǎn)管理局黨委書記、局長(zhǎng)鐘建榮
——在湘潭房地產(chǎn)協(xié)會(huì)2012年年會(huì)上的講話
同志們：
今天，我們?cè)谶@里召開(kāi)湘潭市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)2012年工作年會(huì)，總結(jié)回顧2011年工作情況，研究部署下一階段工作，著重就在新形勢(shì)下如何加強(qiáng)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)工作、促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展進(jìn)行科學(xué)謀劃和認(rèn)真研討。
一、充分肯定2011年市房協(xié)工作成績(jī)
2011年是“十二五”規(guī)劃的起步之年，是房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)不斷加強(qiáng)自身建設(shè)，積極履行服務(wù)職能，扎實(shí)開(kāi)展工作，獲得新發(fā)展、取得了新成效。一是深入基層調(diào)查研究，踴躍向政府部門建言獻(xiàn)策；二是積極為房地產(chǎn)企業(yè)排憂解難，及時(shí)協(xié)調(diào)解決問(wèn)題；三是認(rèn)真組織行業(yè)培訓(xùn)，切實(shí)提高隊(duì)伍素質(zhì)；四是成功協(xié)辦第15屆協(xié)調(diào)房地產(chǎn)交易博覽會(huì)，有效助推產(chǎn)業(yè)發(fā)展。一年來(lái)，湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)基本保持平穩(wěn)健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。全年共批準(zhǔn)預(yù)售商品房284.48萬(wàn)㎡，登記銷售商品房193.86萬(wàn)㎡（17149套），其中商品住宅177.13萬(wàn)㎡（15716套）。全年完成房產(chǎn)交易額達(dá)47.9億元，為年計(jì)劃的136.9%；協(xié)征契稅2.03億元，為年計(jì)劃的169.3%。
這些成績(jī)的取得，是市委、市政府正確領(lǐng)導(dǎo)和各級(jí)各部門全力關(guān)心支持的結(jié)果；是全市房地產(chǎn)企業(yè)迎難而上、拼搏進(jìn)取的結(jié)果；也是房地產(chǎn)行業(yè)和各會(huì)員單位同心同德、奮力開(kāi)拓的結(jié)果。
二、正確分析應(yīng)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)
2012年市“十二五”規(guī)劃承上啟下的重要一年，也是全面落實(shí)省市黨代會(huì)精神、大力推進(jìn)“兩個(gè)率先”的關(guān)鍵之年。國(guó)家繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施宏觀調(diào)控，貨幣政策仍然從緊，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展面臨諸多困難和挑戰(zhàn)，各類矛盾逐步顯現(xiàn)。面對(duì)今年復(fù)雜嚴(yán)峻的形勢(shì)，我們要緊緊圍繞“加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展,努力建設(shè)幸福湘潭”的目標(biāo)，牢牢把握穩(wěn)中求進(jìn)的工作總基調(diào)，認(rèn)清形勢(shì)，摸準(zhǔn)脈絡(luò)，科學(xué)研判，積極應(yīng)對(duì)，順勢(shì)而為，努力推進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
（一）正確對(duì)待房地產(chǎn)宏觀調(diào)控
1.加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的客觀需求。我國(guó)實(shí)行的是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。資源配置以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本要求。但市場(chǎng)不是萬(wàn)能的，市場(chǎng)資源配置本身具有弱點(diǎn)和缺陷，如自發(fā)性、盲目性、滯后性，只有在依托市場(chǎng)資源配置的基礎(chǔ)上，由政府實(shí)行有效的宏觀調(diào)控，把調(diào)控的“有形手”和市場(chǎng)的“無(wú)形手”結(jié)合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，才能保證市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展、平穩(wěn)運(yùn)行。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)體系，同樣需要政府的調(diào)節(jié)和控制。
2.加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要舉措。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在過(guò)去十多年里獲得了快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)不斷升溫，但區(qū)域發(fā)展不平衡、結(jié)構(gòu)不合理、價(jià)格監(jiān)管不完備、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)欠規(guī)范等問(wèn)題，也日益影響和和制約著房地產(chǎn)業(yè)的健康有序、可持續(xù)發(fā)展。在這種情況下，一方面要進(jìn)一步健全和完善市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，另一方面要緊緊依靠政府強(qiáng)有力的扶持和引導(dǎo)，通過(guò)適當(dāng)?shù)暮暧^調(diào)控措施，促使房地產(chǎn)業(yè)走向成熟規(guī)范。
3.加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的必然要求。近年來(lái)隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，相當(dāng)一部分地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展太多依賴于房地產(chǎn)業(yè)，大量的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)投資過(guò)熱，對(duì)其他產(chǎn)業(yè)特別是實(shí)體經(jīng)濟(jì)“擠兌效應(yīng)”。同時(shí)由于投機(jī)投資性購(gòu)房難的問(wèn)題日益嚴(yán)重。虛高的房?jī)r(jià)不僅妨礙城市化進(jìn)程，影響政府公信力，同時(shí)還影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系和金融體系的安全。因此，從維護(hù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行安全、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的大局來(lái)看，加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控勢(shì)在必行。
（二）客觀分析當(dāng)前形勢(shì)
當(dāng)前，國(guó)家宏觀調(diào)控政策效果正在凸顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈“價(jià)跌量縮”的格局，并對(duì)經(jīng)濟(jì)增速產(chǎn)生了明顯影響。在這樣的大背景下，湘潭房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正面臨十分復(fù)雜的環(huán)境和諸多困難。從去年10月底以來(lái)，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)漸趨冷清，消費(fèi)者降價(jià)預(yù)期高，觀望情緒濃厚，市場(chǎng)交易逐步回落。特別是今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)不容樂(lè)觀：一是商品房銷售量持續(xù)下降，庫(kù)存量不斷增加。今年1-4月，我市新建商品房登記銷售44.09萬(wàn)㎡（3479套），同比減少26.4%；剩余可售商品房達(dá)269.53萬(wàn)㎡（23756套），大大超過(guò)了往年100萬(wàn)㎡左右的庫(kù)存量。按照2011年新建商品房登記銷售193.86萬(wàn)㎡的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，目前庫(kù)存量需一年半時(shí)間才能完全消化。二是二手房市場(chǎng)低迷，投資性購(gòu)房受到明顯抑制。三是房地產(chǎn)信貸緊縮，開(kāi)發(fā)投資速度明顯放緩。持續(xù)長(zhǎng)時(shí)間的房地產(chǎn)信貸緊縮政策使得開(kāi)發(fā)企業(yè)融資困難，相當(dāng)一部分企業(yè)面臨資金鏈斷裂的危險(xiǎn)，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)受到嚴(yán)重制約。目前，大部分企業(yè)不得不采取少拿地、延緩開(kāi)工速度、控制投資等方式來(lái)緩解資金緊張局面，由此導(dǎo)致商品房新開(kāi)工量、預(yù)售量都明顯下降。今年1-4月，我市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積僅為50.19萬(wàn)㎡，同比減少5.89%。
在充分看到當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)的同時(shí)，也要一分為二地看待當(dāng)前形勢(shì)：宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展雖然有不確定性，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)期向好的基本面，沒(méi)有改變。國(guó)家將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，并根據(jù)形勢(shì)的變化及時(shí)作出預(yù)調(diào)微調(diào)，穩(wěn)中求進(jìn)。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策雖然會(huì)繼續(xù)，但是國(guó)家促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的目標(biāo)沒(méi)有改變，加強(qiáng)宏觀調(diào)控不是要打垮房地產(chǎn)業(yè)，而是為了進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，更好地解決人民群眾住房問(wèn)題。湘潭作為內(nèi)地城市，住房需求以自住型剛需為主，投機(jī)、投資性需求比例不大，房?jī)r(jià)水平和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、居民收入水平基本匹配。而且作為長(zhǎng)株潭“兩型社會(huì)”建設(shè)配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)的重要一極，湘潭的房?jī)r(jià)最低，近年來(lái)房?jī)r(jià)的上漲，主要因素也在于住房品質(zhì)不斷提升，配套設(shè)施日漸完善。所以，當(dāng)前我們房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)，主要是規(guī)范市場(chǎng)秩序，進(jìn)一步抑制投機(jī)投資性需求，增加普通商品房供給，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格�？梢�(jiàn)預(yù)見(jiàn)，隨著宏觀調(diào)控的不斷深化，政策效力持續(xù)顯現(xiàn)，進(jìn)一步影響房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，購(gòu)房者觀望情緒加重，我市商品房交易量在一段時(shí)間內(nèi)仍將維持低迷狀態(tài)，房?jī)r(jià)小幅下跌可能性增強(qiáng)。但由于我市房?jī)r(jià)整體并不虛高，不存在泡沫，因此下跌幅度有限，市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大起大落，后期仍有可能復(fù)蘇和回暖。
（三）樹(shù)立穩(wěn)中求進(jìn)的信心
中央一再?gòu)?qiáng)調(diào)，推動(dòng)2012年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，要突出把握好穩(wěn)中求進(jìn)的工作總基調(diào)。面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)峻形勢(shì)，積極應(yīng)對(duì)，樹(shù)立穩(wěn)中求進(jìn)的信心，既要順勢(shì)而為，努力促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，更要有所作為，推動(dòng)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康、可持續(xù)發(fā)展。我們應(yīng)當(dāng)看到，在同類型城市中，我市房?jī)r(jià)相對(duì)偏低，比較接近房?jī)r(jià)收入比合理區(qū)間，消費(fèi)者群體中絕大部分是自住型、投資型而非投機(jī)型。特別是隨著“兩個(gè)率先”發(fā)展戰(zhàn)略的推進(jìn)，我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展進(jìn)入快車道，城市建設(shè)力度明顯加大，九華新城、岳塘新城、昭山新城、萬(wàn)樓新城等重大項(xiàng)目大力推進(jìn)，城市空間不斷拓展�！断嫣妒袊�(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》提出，到2015年，全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到61%，中心城市建成區(qū)面積突破100平方公里，城區(qū)人口達(dá)到100萬(wàn)人以上，城市規(guī)模擴(kuò)大和城市人口增加將帶來(lái)旺盛的房地產(chǎn)剛性需求。同時(shí)，隨著我市建設(shè)全國(guó)文明城市、國(guó)家歷史文化名城、現(xiàn)代宜居濱江新城的工作力度不斷加大，城市環(huán)境進(jìn)一步美化，基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，湘潭樓市的吸引力也將逐步增強(qiáng)，來(lái)湘潭投資置業(yè)者將有望增多，自住型需求和改善型需求還將持續(xù)轉(zhuǎn)旺。只要我們堅(jiān)持順勢(shì)而為調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)策略，提升房產(chǎn)品質(zhì)，改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，我們就有可能創(chuàng)造一個(gè)價(jià)格相對(duì)合理而交易量穩(wěn)中有升的比較理想的局面。
