在樓市調(diào)控的“重拳”下，投資住宅遇冷，大量炒房資金開(kāi)始流向商業(yè)地產(chǎn)，導(dǎo)致商鋪和寫(xiě)字樓成交量大增。然而由于信貸門(mén)檻過(guò)高、租金收益偏低、體量過(guò)大、面向個(gè)人的REITS（房地產(chǎn)投資信托基金）短期內(nèi)難推出，現(xiàn)階段民間資本由“住轉(zhuǎn)商”困難重重，許多初級(jí)投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)“可望不可及”。
昨日，來(lái)自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)顯示，從4月中旬“新國(guó)十條”出臺(tái)至今，北京二手房市場(chǎng)成交量跌幅在50%左右，成交價(jià)跌幅在10%左右。與此同時(shí)，來(lái)自偉業(yè)我愛(ài)我家、北京寫(xiě)字樓信息網(wǎng)等機(jī)構(gòu)的調(diào)研顯示，4月下旬至今，咨詢商業(yè)地產(chǎn)的客戶量比新政出臺(tái)前增加了約30%。
一項(xiàng)最新調(diào)查顯示，新政出臺(tái)后，最具投資價(jià)值的物業(yè)形態(tài)中，住宅僅占10.2%，66.9%的被調(diào)查者認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)（商鋪/寫(xiě)字樓）已成為最具投資價(jià)值的物業(yè)。“近幾年，商鋪和寫(xiě)字樓市場(chǎng)基本與中國(guó)經(jīng)濟(jì)同步發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響一直很小，既沒(méi)有得到鼓勵(lì)和支持，目前也不會(huì)受到政策限制和打壓�！盨OHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹如是說(shuō)。
盡管預(yù)熱較多，但投資者“住轉(zhuǎn)商”并非一帆風(fēng)順。
“很多人認(rèn)為炒住宅的資金一部分會(huì)流入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，尤其是寫(xiě)字樓市場(chǎng)。雖然目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)確實(shí)不錯(cuò)，但投資也是有門(mén)檻的�！眰I(yè)我愛(ài)我家企劃副總裁胡景暉告訴記者，由于貸款門(mén)檻偏高、金融優(yōu)惠少，目前商用物業(yè)對(duì)投資者自有資金的要求比較高。據(jù)了解，目前申請(qǐng)商業(yè)地產(chǎn)貸款首付為五成，貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍，最長(zhǎng)還款期為10年。這樣高的門(mén)檻，打消了不少中小投資者投資商業(yè)地產(chǎn)的熱情。
此外，商用物業(yè)的投資以大戶型商鋪寫(xiě)字樓為主，小面積商業(yè)地產(chǎn)較少。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前CBD區(qū)域在售的寫(xiě)字樓面積動(dòng)輒幾百平方米，甚至上千平方米�！半m然目前商業(yè)地產(chǎn)均價(jià)偏低，但是大面積、高總價(jià)把大批中小投資客擋在大門(mén)外。”在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔看來(lái)，盡管調(diào)控政策給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了前所未有的機(jī)遇，但由于體量過(guò)大、占用資金過(guò)多，且租金收益低、日常維護(hù)成本高，許多初級(jí)投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)只能是“可望不可及”。
蔡宇翔告訴記者，與住宅地產(chǎn)投資可以單憑升值忽略租金收益不同，商業(yè)地產(chǎn)升值速度較穩(wěn)。商業(yè)地產(chǎn)投資收益來(lái)源主要為出租，但由于目前實(shí)體經(jīng)濟(jì)仍然處于恢復(fù)期，大量商鋪寫(xiě)字樓處于待租狀態(tài)；已出租的租金收益率也明顯偏低。此外，商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理、水電等費(fèi)用也大大高于住宅。這些因素使投資商業(yè)地產(chǎn)后的維護(hù)成本相當(dāng)高，也使不少投資客望而卻步。
這一點(diǎn)在上述調(diào)查中也有所體現(xiàn)，由于出租收益較低，有40.3%的被調(diào)查者選擇了觀望而不會(huì)立即出手購(gòu)買(mǎi)；近40%的被調(diào)查者表示，遇到合適的會(huì)選擇出手；表示不會(huì)選擇投資商業(yè)地產(chǎn)的占比超過(guò)了20%。
“要想真正平抑房?jī)r(jià)，就應(yīng)該為在住宅投資市場(chǎng)上受到限制的大量資金開(kāi)辟新的投資渠道�！痹诤皶熆磥�(lái)，要想把大量的民間資本從住宅投資順暢地導(dǎo)向商業(yè)地產(chǎn)，就應(yīng)該為商業(yè)地產(chǎn)投資提供更加優(yōu)惠的金融信貸政策，加快出臺(tái)面向個(gè)人的REITS等相關(guān)政策，并推出更多中小戶型商業(yè)地產(chǎn)。
本文來(lái)自湘潭房產(chǎn)網(wǎng)
