湘潭房產(chǎn)網(wǎng)5月25日訊 買房的時(shí)候或許你沒(méi)有時(shí)間細(xì)細(xì)研究購(gòu)房合同或購(gòu)房協(xié)議，或者根本看不懂那些專業(yè)術(shù)語(yǔ)。即使你看出了一些問(wèn)題，售樓人員也總有千百條理由跟你解釋，“這是行業(yè)慣例，到哪買房合同都是這樣寫的�！辈怀鰡�(wèn)題的時(shí)候可能還好，一旦在履行合同中出現(xiàn)糾紛了，往往就是這些“慣例”傷害到了消費(fèi)者的權(quán)益。
記者查看過(guò)湘潭本地多家樓盤開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房合同和購(gòu)房協(xié)議樣本，也接受了多名市民的投訴，在這些合同中或多或少都存在一些霸王條例，本期湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)編輯為你羅列購(gòu)房合同中最常見(jiàn)的三大貓膩。
不按期簽合同就算違約？
案例：今年初，市民張先生在湘潭河?xùn)|某樓盤看中了一套房，與開(kāi)發(fā)商草簽了購(gòu)房協(xié)議并交付了5萬(wàn)元定金，根據(jù)協(xié)議張先生必須在協(xié)議簽訂的15日內(nèi)簽訂正式購(gòu)房合同，否則就是違約，定金不予退還。但就在準(zhǔn)備簽正式的購(gòu)房合同前，張先生的母親突然病重，急需一大筆錢治病。無(wú)奈之下，張先生找到開(kāi)發(fā)商要求退房退定金。但開(kāi)發(fā)商卻告知，張先生已構(gòu)成違約，定金不予退還。
解答：很多樓盤在購(gòu)房協(xié)議中都有這樣的說(shuō)明：“本協(xié)議簽訂×日內(nèi)，認(rèn)購(gòu)人未能交納首付款或與出賣人簽訂正式購(gòu)房合同的，認(rèn)購(gòu)人所付定金不予退還”，或者“購(gòu)房者須在本協(xié)議簽定之日起，×日內(nèi)到某處與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，若購(gòu)房者逾期未簽訂買賣合同，開(kāi)發(fā)商有權(quán)將購(gòu)房者所定的商品房另行銷售而無(wú)需告知，本協(xié)議自動(dòng)作廢，且定金不予退還。”
律師表示，此條款僅對(duì)購(gòu)房者未能簽訂合同情況進(jìn)行了約束，卻未對(duì)出賣方進(jìn)行約束，雙方權(quán)利義務(wù)不對(duì)等。按照《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，如因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的。事由，導(dǎo)致合同未能訂立的，出賣人應(yīng)返還定金。如上述情況，開(kāi)發(fā)商不能認(rèn)定張先生違約，應(yīng)退還定金。
開(kāi)發(fā)商延期交房永遠(yuǎn)不違約？
案例：日前，還是河?xùn)|某樓盤購(gòu)買了一套商品房的朱小姐向湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)記者投訴，她買的房子原本約定今年3月底就要交房的，但是拖到現(xiàn)在仍沒(méi)有交付使用。業(yè)主們認(rèn)為開(kāi)發(fā)商已構(gòu)成違約，并與對(duì)方進(jìn)行了交涉。但開(kāi)發(fā)商表示，之前簽訂的合同中有“因設(shè)計(jì)調(diào)整、氣候變化等原因，導(dǎo)致未按本合同規(guī)定期限將該商品房交付買受人使用的，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任”的條款。造成交房延期就是由于建筑設(shè)計(jì)更改，因此不構(gòu)成違約。
解答：律師表示，任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)工之前，均已經(jīng)規(guī)劃部門審批，具體到樓高、戶型、每個(gè)房屋朝向等，如果變更設(shè)計(jì)，需要再次經(jīng)過(guò)規(guī)劃審批。開(kāi)發(fā)商給的這個(gè)說(shuō)法顯然是不合理的，除非開(kāi)發(fā)商能夠提供規(guī)劃部門重新審批的文件。而只有遇到中考、高考等特殊原因延誤施工，或是由于政府行為（包括政府強(qiáng)制性文件、行政禁令及片區(qū)大面積停水、停電等）導(dǎo)致工程施工期延長(zhǎng)的，出賣人才可以免予承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
廣告僅供參考，一切以樓盤實(shí)物為準(zhǔn)？
案例：湘潭市民陳女士向本報(bào)記者反映，最近她走訪了湘潭市區(qū)幾個(gè)大樓盤，發(fā)現(xiàn)不少樓盤在廣告宣傳單張最不顯眼的位置上都注明著“本廣告僅供參考，一切圖片、文字說(shuō)明以合同為準(zhǔn)”，或者“公司對(duì)樓盤廣告語(yǔ)有最終解釋權(quán)”。陳女士質(zhì)疑道：“大家買房都是通過(guò)看廣告了解樓盤，最終實(shí)物還不一定是這樣，那廣告的意義何在呢？到時(shí)樓盤事物如果與廣告圖中差別很大，那不是成了冤大頭了？”
解答：律師表示，這種現(xiàn)象在現(xiàn)實(shí)房產(chǎn)銷售中很常見(jiàn)，類似的情況還有，比如開(kāi)發(fā)商為項(xiàng)目制作的沙盤等建筑模型，也標(biāo)明“僅供買受人參考，有關(guān)內(nèi)容均以買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)”，開(kāi)發(fā)商的這些做法都是不合理、不合法的。這樣的條款，排除了開(kāi)發(fā)商所做商業(yè)廣告和宣傳資料成為要約的可能性，為其進(jìn)行虛假宣傳提供了方便。
在最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和具體確定，對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任�！币虼�，開(kāi)發(fā)商的廣告也應(yīng)視為合同內(nèi)容，如果購(gòu)房者在交房之后發(fā)現(xiàn)樓房與廣告宣傳中有較大出入的話，可以向開(kāi)發(fā)商進(jìn)行交涉維權(quán)。
