湘潭房產(chǎn)網(wǎng)5月19日訊 2012年，新一輪的博弈又拉開序幕。不斷出臺(tái)房產(chǎn)政策，采取一系列宏觀調(diào)控手段，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲幅度進(jìn)行控制，近期可明顯感覺到，湘潭房價(jià)圖表上陡峭的上升曲線已明顯平緩，形勢(shì)喜人。從經(jīng)濟(jì)社會(huì)的實(shí)際情況而言：技術(shù)、制度、經(jīng)濟(jì)景氣、宏觀調(diào)控；從經(jīng)濟(jì)理論中的生產(chǎn)要素的角度而言：土地、技術(shù)、勞動(dòng)、資本都會(huì)影響一個(gè)地區(qū)的房價(jià)。其中有上漲的因素，也有控制和使之下降的因素。
無論房地產(chǎn)價(jià)格理論還是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成，都不能直接解答咱們老百姓對(duì)具體房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)心和疑問。在此，我們列出影響湘潭房價(jià)走勢(shì)的六大因素，僅供參考。
影響房價(jià)因素之一 心理因素
在很多情況下，人并不是完全理性地對(duì)待每一件事，往往發(fā)生一些非理性的行為，如看到別人搶購某物，自己也會(huì)加入進(jìn)去，回去后卻發(fā)覺該物毫無用處。同樣，房價(jià)也會(huì)受到購房者心理狀況的影響，人們往往喜歡“吉利”的數(shù)字，如“6”和“8”，而不喜歡“不吉利”的數(shù)字，如“4”。雖然很多人理性地認(rèn)為數(shù)字僅僅是數(shù)字，不代表什么吉利與不吉利，但事到臨頭仍會(huì)受這些數(shù)字的左右。如果你聽別人說某某住宅小區(qū)“風(fēng)水”不好，往往房子就賣不出去，或者價(jià)格偏低，而且這種心理因素的影響有加強(qiáng)的趨勢(shì)，人們?cè)接X得某小區(qū)“風(fēng)水”不好，越不去買，房價(jià)也就越低，反過來又好象印證了“風(fēng)水”不好的說法，出現(xiàn)惡性循環(huán)。
影響房價(jià)因素之二 行政因素
行政因素是指影響房價(jià)的制度、政策、法規(guī)、行政措施等方面的因素，主要有土地使用制度、住房制度、價(jià)格政策、行政隸屬關(guān)系、地域特殊政策、城市定位與發(fā)展戰(zhàn)略、土地利用規(guī)劃、稅收政策等。
如2007年年底到2008年年初緊縮信貸政策和閑置土地處理政策等嚴(yán)厲措施的出臺(tái)，加上歐美愈演愈烈的次貸風(fēng)暴，開發(fā)商發(fā)現(xiàn)他們的好日子走到頭了。隨著2008年拋出了4萬億救市計(jì)劃，與此同時(shí)，房地產(chǎn)信貸的利好政策也款款而來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)爆發(fā)增長。接著，2010年至今，相繼出臺(tái)的各種嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控政策，讓房地產(chǎn)市場再度進(jìn)入冬眠狀態(tài)。
影響房價(jià)因素之三 人口因素
俗話說，“近朱者赤，近墨者黑”，人是社會(huì)性的動(dòng)物，在一個(gè)人的一生中會(huì)有很多社會(huì)交往活動(dòng)，人與人的關(guān)系如何直接影響到一個(gè)人的生存質(zhì)量。對(duì)住宅來說也是一樣，如果其中居住的人們素質(zhì)較高，文明程度高，會(huì)滿足人的各方面的心理需要，有歸屬感、安全感和舒適感，會(huì)吸引人去居住，這里的房價(jià)就會(huì)趨高。反之，如果居住人群復(fù)雜，素質(zhì)低下，經(jīng)常出現(xiàn)打架斗毆，不講衛(wèi)生，居住于此的人們會(huì)產(chǎn)生一種恐懼感，人們有遷離此處的愿望，這里的房價(jià)就會(huì)趨于低迷。許多房產(chǎn)廣告中稱某某住宅小區(qū)是“高尚住宅區(qū)”就是宜揚(yáng)小區(qū)文明程度高，以此來吸引購房者。另外，人口密度、家庭結(jié)構(gòu)等因素也會(huì)對(duì)房價(jià)產(chǎn)生影響。
影響房價(jià)因素之四 環(huán)境因素
住宅是人們生活中必不可少的消費(fèi)品，人生中相當(dāng)多的時(shí)間是在住宅中度過的，住宅周邊環(huán)境狀況的好壞直接影響著人們的居住質(zhì)量。影響房價(jià)的環(huán)境因素通常包括聲覺環(huán)境、大氣環(huán)境、水文環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境。大家都有這樣的體驗(yàn)，一個(gè)住宅小區(qū)中靠近主干道的房子很難賣出去，關(guān)鍵在于主干道附近噪聲很大，影響居住者的生活和休息。又如，化工廠周圍、垃圾堆放場所周圍等空氣污染嚴(yán)重，凡接近這些地方的住宅價(jià)格都較低。
影響房價(jià)的因素之五 經(jīng)濟(jì)因素
目前住宅市場出現(xiàn)的大量空置就是經(jīng)濟(jì)因素作用的直接表現(xiàn)，即從供求關(guān)系方面來看，明顯供過于求，愿意并且能夠買得起房子的人少，而市場上供應(yīng)的住宅又太多，造成房子賣不出去。一般來說，影響房價(jià)的經(jīng)濟(jì)因素有很多，大致有國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、國民儲(chǔ)蓄水平、消費(fèi)水平、投資水平、財(cái)政收入狀況以及金融形勢(shì)、全社會(huì)整體物價(jià)水平、建筑費(fèi)用、利率、居民收入等。其中最為重要的就是居民的收入水平，這也是限制我國居民購房的最主要障礙。通常隨著居民收入水平迅速增加，房價(jià)一般也會(huì)上漲。
例如，人民銀行從1996年起連續(xù)七次降低利率，個(gè)人住房抵押貸款首付款下降到20％，貸款期限延長至30年，上海市出臺(tái)的個(gè)人所得稅稅基抵扣、大幅度降低交易稅費(fèi)，等等。這些經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房價(jià)的影響可以從各地房價(jià)的橫向比較中明顯看到，一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高、發(fā)展速度快，人們收入水平增加快，房價(jià)就較高
影響房價(jià)的因素六 樓盤自身狀況
樓盤自身狀況的好壞，直接影響到房價(jià)的高低。這里的自身狀況指的是那些反映樓盤本身的自然狀態(tài)的因素，主要包括土地的位置、面積、形狀、建筑物的外觀、朝向、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量，以及所處環(huán)境的地質(zhì)、地貌、氣象、水文、環(huán)境污染情況等。舉例來說，如果住宅小區(qū)所處土地形狀不規(guī)則，則利用效率不高，單位面積的價(jià)格就不會(huì)高。又如住宅小區(qū)地質(zhì)狀況較差，土質(zhì)松軟，那么房屋基礎(chǔ)造價(jià)就會(huì)大大提高，這樣的地價(jià)就不會(huì)高。如果房屋是全裝修，各種設(shè)施設(shè)備配置齊全，房價(jià)就高，反之，毛坯房房價(jià)就低。從房屋的朝向來看，一套住宅南向房間的數(shù)量多，價(jià)格就高。很多人都有購買公房的經(jīng)歷，在計(jì)算公房購買價(jià)時(shí)，通常都要乘上各種各樣的增減率以反映各套公房自身狀況的差異。例如不同樓層的價(jià)格各異，如果把多層住宅的單位平均價(jià)格視為100％，那么一樓為98％，二樓為100％，三樓和四樓的房價(jià)就是102％，五樓為100％，六樓為98％，即當(dāng)某地多層住宅每平方米建筑面積價(jià)格為1000元，則一樓為980元，三樓就是1020元，如此等等。高層住宅8－12樓往往價(jià)格最高，底樓價(jià)格則最低。同樣，對(duì)于商品住宅價(jià)格也要考慮上述這些因素。
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