適度寬松的貨幣政策和一枝獨(dú)秀的經(jīng)濟(jì)環(huán)境讓房地產(chǎn)業(yè)迅速走出陰霾，在天量信貸、資本市場(chǎng)融資開閘、樓市量價(jià)齊升的2009年，房企普遍信心滿滿。
一場(chǎng)題為“加息預(yù)期下的融資之道”的房地產(chǎn)投融資論壇，讓2009中國住交會(huì)的熱度再度升溫。人們關(guān)注著那些投融資大佬的姿態(tài)，在寬松的信貸環(huán)境和火爆的融資大潮背景下，如何演繹指點(diǎn)江山的器宇軒昂。
讓人們驚訝的是，論壇并沒有成為這些大佬們的慶功會(huì)，他們正以一種冷靜的視角來觀察今年以來的融資狂潮和未來可能產(chǎn)生的變局。
問題一 餡餅還是陷阱？
2009年國內(nèi)一線城市的房地產(chǎn)價(jià)格屢創(chuàng)新高，基本都超越了2007年的水平。火爆市場(chǎng)的背后是資金的強(qiáng)力支撐，IPO、定向增發(fā)、公司債、銀行授信給剛從寒冬中蘇醒的房企以巨大的支持，土地市場(chǎng)的亢奮乃至地王頻出則是資金充裕的直接結(jié)果。
好在行業(yè)并沒有迅速忘記2008年的教訓(xùn)：彼時(shí)全球金融危機(jī)的蔓延致使原本高杠桿融資擴(kuò)張的房企險(xiǎn)些釀成資金鏈斷裂的危局。也因此，與會(huì)的投融資大佬一再闡明一個(gè)道理：房地產(chǎn)形勢(shì)與政策和宏觀經(jīng)濟(jì)緊密相連，“判斷力”將會(huì)在未來主宰房地產(chǎn)企業(yè)的命運(yùn)。
上百億元銀行授信的大客戶、UBS瑞銀全球房地產(chǎn)基金的發(fā)起者、40億元增發(fā)的大手筆——金地集團(tuán)應(yīng)該是今年寬松信貸環(huán)境和紅火資本市場(chǎng)的雙重受益者之一。但即便如此，金地集團(tuán)董事會(huì)秘書徐家俊卻在論壇上一再強(qiáng)調(diào)房企的前瞻性和預(yù)判性，警示房企應(yīng)有危機(jī)意識(shí)。
“在環(huán)境好的時(shí)候不要忘記過去困難的時(shí)候，在最困難的時(shí)候也要守住希望。”徐家俊表示。曾幾何時(shí)，很多房企都因盲目樂觀與過于悲觀而失去主動(dòng)應(yīng)對(duì)變局的大好時(shí)機(jī)。
在這樣的審視下，徐家俊認(rèn)為，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然繁榮，但仍存在很多問題。“首先是房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理，對(duì)銀行依賴度過高；其次是融資渠道匱乏導(dǎo)致資源配置的不合理。”
間接融資比重過大，是近期房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)所重點(diǎn)的討論話題之一。今年洶涌而至的天量信貸讓很多房企盆滿缽滿，但行業(yè)前瞻者卻看到了問題所在，與會(huì)者對(duì)這種不合理的融資結(jié)構(gòu)開始表示擔(dān)憂。他們比以往任何時(shí)候都更強(qiáng)烈呼吁房地產(chǎn)貸款占融資比重過大的狀況亟待改變。這正是經(jīng)歷了“冰火兩重天”考驗(yàn)的行業(yè)人士更加理性的體現(xiàn)。
這些投融資權(quán)威人士不僅在房企融資結(jié)構(gòu)不合理方面給出了諸多警示，也提醒房企應(yīng)該注意信貸狂潮造成的房企“貧富不均”現(xiàn)象。
在此次中國住交會(huì)召開的同一時(shí)間，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以總價(jià)48.3億元、樓面地價(jià)19300元/平方米的價(jià)格拿下了北京亦莊新城F地塊。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)資本運(yùn)營部總經(jīng)理張?jiān)疟硎荆骸拔覀儗?duì)高價(jià)地沒有任何反感，因?yàn)橥恋刭Y源是稀缺的，對(duì)我們來講把握機(jī)會(huì)平衡投資回報(bào)和公司現(xiàn)金流是最重要的，因?yàn)槲覀兪诸^有168億元現(xiàn)金�！�
然而，并不是所有房地產(chǎn)企業(yè)都像遠(yuǎn)洋地產(chǎn)那樣擁有充裕的現(xiàn)金，特別是對(duì)中小房企來說�！般y行從來都是錦上添花而非雪中送炭，房企流動(dòng)性越充沛越能拿到貸款，這意味著融資能力所體現(xiàn)的房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)弱差別會(huì)越來越明顯�！泵裆y行地產(chǎn)金融事業(yè)部市場(chǎng)總監(jiān)葉天放坦言。
“現(xiàn)在拿地成本越來越高，在地王頻出的今天，土地成本占到50%或者更多，這就意味著房地產(chǎn)門檻提高了，即使你有35%的自有資金仍然無法做房地產(chǎn)項(xiàng)目。在35%～50%之間的資金差額，目前銀行是沒有資金支持的，這是一個(gè)客觀現(xiàn)實(shí)�！北本﹪H信托有限公司總經(jīng)濟(jì)師時(shí)寶東表示。
也因此，今年在房地產(chǎn)融資和拿地兩方面，都顯露出“國進(jìn)民退”的趨勢(shì)，在銀行越來越重視信貸風(fēng)險(xiǎn)及央行、銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)格要求銀行資本充足率的背景下，銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款將會(huì)越來越嚴(yán)格并謹(jǐn)慎，相比之下，擁有雄厚實(shí)力的國企將會(huì)更加受到銀行的青睞，民營房企或中小房企信貸融資則將更加困難。
這些投融資權(quán)威人士正在揭示一個(gè)道理：目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)表面看無限風(fēng)光，卻暗潮涌動(dòng)，任何一個(gè)因流動(dòng)性增加而竊喜的房企，都更應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待行走的每一步。信貸狂潮是餡餅，也可能成為陷阱。
問題二 不能為融資而融資
值得慶幸的是，很多房企已經(jīng)開始改變過于依賴銀行信貸的現(xiàn)狀。
2009年房企的融資渠道已經(jīng)呈現(xiàn)多樣化，保險(xiǎn)資金投資商業(yè)房地產(chǎn)的開閘將給行業(yè)注入更多的活力，而REITs更是早已進(jìn)入倒計(jì)時(shí)的破繭階段，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金更是借勢(shì)人民幣基金大潮厲兵秣馬。就連商業(yè)銀行也意識(shí)到，僅僅依靠房地產(chǎn)開發(fā)貸款已經(jīng)難以為繼，以民生銀行、建設(shè)銀行為代表的商業(yè)銀行已經(jīng)在傳統(tǒng)信貸業(yè)務(wù)之外，考慮更多銀企合作的新模式。
另外，資本市場(chǎng)融資也成為了房企多渠道融資的一大亮點(diǎn)。近幾個(gè)月內(nèi)，先后有10家房地產(chǎn)企業(yè)赴港上市，之后還有融創(chuàng)集團(tuán)、香江國際等一批房企整裝待發(fā)。無論明年信貸大門是否會(huì)向房企收緊，資本市場(chǎng)都將是最好的避風(fēng)港。
但在本屆中國住交會(huì)上，眾多投融資權(quán)威人士也指出，如果認(rèn)為成功上市就大功告成的想法絕對(duì)是錯(cuò)誤的想法。
專家表示：“無論是上市還是融資都是一把雙刃劍，因?yàn)檫@不僅意味著公司要對(duì)財(cái)務(wù)作出相應(yīng)的安排，還要在之后對(duì)投資者完全負(fù)責(zé)，而不是簡單地融到一筆資金就可以坐享其成。”
他指出，房企不能為了上市而去上市，好大喜功、貪一時(shí)之得更是上市的大忌，房地產(chǎn)企業(yè)在克服盲目追求資本，樹立正確的資本運(yùn)作觀念上，還有很長的一段路要走。
2009年成功幫助幾家香港上市公司配股供股，以及幫助恒盛地產(chǎn)等幾家房企赴港IPO的德意志銀行中國區(qū)董事總經(jīng)理陳丹華也認(rèn)為，上市并不是為了讓股票升值或是為了融得巨資，而是應(yīng)該更多考慮讓企業(yè)的業(yè)務(wù)能力、治理結(jié)構(gòu)和品牌價(jià)值得到資本市場(chǎng)的認(rèn)可，為企業(yè)進(jìn)一步的發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。
“現(xiàn)在不能一味地看房地產(chǎn)企業(yè)暫時(shí)的表現(xiàn)，而是要將目光放得更長遠(yuǎn)。也許現(xiàn)在的融資成本比較高，但是在前景不明朗的時(shí)局下，要做好自己的定價(jià)，對(duì)股票發(fā)售做合理布局，最終會(huì)受到投資者認(rèn)可的�！标惖とA表示。
眾多投融資權(quán)威人士在本屆中國住交會(huì)上提出了諸多的房企資本市場(chǎng)融資問題。實(shí)際上，中國住交會(huì)不僅是一場(chǎng)行業(yè)人士聚集的盛會(huì)，更是一場(chǎng)行業(yè)思想的盛會(huì)。
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