關(guān)于湘潭市2011年版《商品房買賣合同》部分條款的異議
第十五條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記約定。
4、出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60 日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按下列第______項(xiàng)處理：_________
（1）買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起 ____日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，并按已付房?jī)r(jià)款的_____％賠償買受人損失。
（2）買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的____％向買受人支付違約金。
進(jìn)步：相比老版本，湘潭市 2011 年電子版《商品房買賣合同》明確了出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案時(shí)限。
異議觀點(diǎn)：產(chǎn)權(quán)登記完畢，商品房交接才正式完成。所以雙證辦理過(guò)程中，出賣人原因造成無(wú)法產(chǎn)權(quán)登記的責(zé)任，對(duì)等于買受人逾期付款的違約責(zé)任，等同于出賣人逾期交房的違約責(zé)任。修正完善如下（參考）：
4、出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60 日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按下列第______項(xiàng)處理：
1、按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加，自商品房交付使用之日起60 日內(nèi)，產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)收到出賣人提供的備案資料為準(zhǔn)）
（1）逾期不超過(guò)_____日，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之______的違約金，合同繼續(xù)履行；
（2）逾期超過(guò)_____日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起______天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的_______%（不少于銀行雙倍利率）向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之________（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。
2、二十二條 發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，合同雙方應(yīng)該協(xié)商解決，協(xié)商不成，選擇以下第______種方式解決：
1、向房屋所在地仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁；
2、依法向人民法院提起訴訟。
異議觀點(diǎn)：合同簽訂之時(shí)，誰(shuí)也不能預(yù)知哪種方式更為合適，只要是合法合理的途徑，單選、同時(shí)進(jìn)行都可以。合同列出是為了更好的規(guī)范和提醒，官方規(guī)范的格式合同宗旨也是為了維護(hù)更廣大的人民群眾的正當(dāng)權(quán)益。修改參考如下：第二十二條 發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，合同雙方應(yīng)該協(xié)商解決，協(xié)商不成，可選擇以下方式解決：
1、向房屋所在地仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁；
2、依法向人民法院提起訴訟。
3、房產(chǎn)管理局維權(quán)支持（小區(qū)群體事件）
另：對(duì)市房管局職責(zé)的一點(diǎn)認(rèn)識(shí)
個(gè)人認(rèn)為市房管局，除了市內(nèi)屬地事務(wù)性工作外，應(yīng)該更加突出全市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理職能，比如對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)交易，全面負(fù)起規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的責(zé)任。自然是要負(fù)責(zé)全市房產(chǎn)管理各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作的指導(dǎo)、效能檢查、管理和監(jiān)督；組織全市房產(chǎn)行業(yè)干部職工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，組織全市房產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格管理工作…。
湘潭房產(chǎn)局回復(fù)：
一、湘潭市《商品房買賣合同（2011年版）》（以下簡(jiǎn)稱合同文本）是根據(jù)國(guó)家建設(shè)部和國(guó)家工商總局提供的合同范本，結(jié)合我市實(shí)際，在不超出法律范疇的基礎(chǔ)上稍作修改制定而成。如您提出的異議符合法律法規(guī)規(guī)定，我們可以作為今后修改完善合同文本的參考依據(jù)。
二、您提出“產(chǎn)權(quán)登記完畢，商品房交接才正式完成”的概念，目前沒(méi)有法律依據(jù)�！渡唐贩夸N售管理辦法》第三十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人”，第三十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門”，很明顯并未將“因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)”納入逾期交房的范疇，故您要求直接修改合同文本第十五條第4款的理由不充分。
況且，合同文本第十五條第4款對(duì)此已經(jīng)設(shè)定了兩條違約責(zé)任賠償處理方式，供簽約雙方選擇，亦可另行議定其他處理方式添加在合同文本中。您提出的異議，可通過(guò)在合同文本第十五條第4款第三項(xiàng)中添加內(nèi)容而實(shí)現(xiàn)。
三、您提出將“房管局維權(quán)支持（小區(qū)群體事件）”列入合同文本第二十二條，作為發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)可供選擇的處理方式，是對(duì)第二十二條的誤解。第二十二條只能“單選”，不能“多選”，即“仲裁”和“法院起訴”只能選擇其一。作為房產(chǎn)行政主管部門，在法律法規(guī)規(guī)定和政府賦予的職權(quán)范圍內(nèi)，我局可以對(duì)某些爭(zhēng)議進(jìn)行調(diào)解，但并不是所有爭(zhēng)議都屬于我局職責(zé)范圍，更不能也不必將“房管局維權(quán)支持（小區(qū)群體事件）”列入合同文本第二十二條，否則將因合同約定不明，簽約雙方失去其他解決爭(zhēng)議的法律途徑。
您對(duì)我局職責(zé)提出的意見(jiàn)和建議，我們表示衷心地感謝。我局雖然是房產(chǎn)行政主管部門，但房地產(chǎn)市場(chǎng)管理涉及很多部門，職能存在交叉的情況，對(duì)我局行政效能和效力有一定的制約和影響。但不管困難多大，我們都將全面履行職責(zé)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，維護(hù)群眾合法權(quán)益，保障湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。
擴(kuò)展閱讀：
湘潭市商品房買賣合同2011年版
