湘潭房產(chǎn)網(wǎng)4月15日訊 二手房市場在經(jīng)過去年的嚴冬后，迎來2012樓市的小暖春。首套房貸放松，二手房基準利率重現(xiàn)，使得二手房市場逐漸好轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)租為售現(xiàn)象普遍。據(jù)悉，目前湘潭二手房市場的房源非常充足，非常適合過渡性的剛需出手。當然在購買二手房的時候一定特別注意安全，湘潭房產(chǎn)網(wǎng)購房俱樂部專門整理出一組二手房交易要素，提醒購房者注意。
產(chǎn)權(quán)
第一步：查看證件
要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其它相關(guān)證件。產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”;身份證件是指身份證、工作證和戶口簿;資格證件是指查驗交易雙方當事人的主體資格。例如：代理人要查驗代理委托書是否有效;共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等。其它相關(guān)證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議或證明;共有房產(chǎn)，要查驗共有人放棄優(yōu)先購買的協(xié)議或證明等。
第二步：查驗房屋有無債務(wù)負擔
房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實性以及原始成交事實。至于該房屋在經(jīng)營過程中發(fā)生的債務(wù)和責(zé)任，則必須查驗有關(guān)的證明文件。其中包括：抵押貸款的合同、租約等，并且需要詳細了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對該房產(chǎn)有更深的了解。另外，購房者還需了解的內(nèi)容有：所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等。
定金
購房者看中二手房后，接下來就是簽訂定金合同，應(yīng)通過以下四步驟確保定金合同有效成立。一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求雙倍返還定金。
1、要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議。在該協(xié)議中應(yīng)當包括房屋基本狀況、房價、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內(nèi)容。
2、與中介公司簽訂書面的中介協(xié)議。該協(xié)議至少應(yīng)包括房屋基本狀況、房價、保留期限及定金的處理方法等約定，并一定要加蓋中介公司的印章。
3、與中介公司簽好中介協(xié)議后實際交付定金前，購房者還應(yīng)要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書。
4、收到委托書后，在交付定金時應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)。該收據(jù)不僅要有中介公司經(jīng)辦人員的簽字，還一定要加蓋中介公司的印章。
合同
簽訂二手房買賣合同有六個必須。
1、對于業(yè)主證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，該項更須引起客戶的注意。
2、為了避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則是雙方責(zé)權(quán)利對等。目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時間卻沒有具體款項，這會導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執(zhí)行力下降。因此合同中應(yīng)加入。
“買方在實際支付應(yīng)付款之日起（賣方在實際交房之日起）規(guī)定期限內(nèi)向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實。
3、付款方式該如何實施?是一次性付款還是分幾次?每次付款是什么時間?這與購房者自己的資金流轉(zhuǎn)是否有沖突?避免向售房者承擔逾期付款的違約責(zé)任。購房者如需按揭貸款，在合同中是否已經(jīng)注明?這里需要提醒購房者，要先了解貸款銀行的操作程序及規(guī)定，一定不要使自己的貸款額度超過貸款銀行的規(guī)定額度，造成貸款審核不能通過。
4、必須標明付款過戶時間。在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分，在不同時間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時間，同時尾款的支付時間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執(zhí)行第2款項中的違約責(zé)任。
5、必須注明費用交接時間。這屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)等各項費用的交接年月日。因為交接時間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵。原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫明。
6、必須學(xué)會使用補充協(xié)議。買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。
