在關(guān)注湘潭房地產(chǎn)走向的人們——包括要在湘潭買房的、不買房的、已經(jīng)買過(guò)房的和準(zhǔn)備賣房子的開(kāi)發(fā)商，以及為開(kāi)發(fā)商代言的專家學(xué)者，都在為湘潭房?jī)r(jià)是繼續(xù)攀升還是掉頭向下?tīng)?zhēng)論得不可開(kāi)交時(shí)，這種爭(zhēng)論已經(jīng)沒(méi)有什么意義了。因?yàn)榉叛廴珖?guó),房?jī)r(jià)的走勢(shì)已經(jīng)不再是市場(chǎng)供求關(guān)系自發(fā)演變的結(jié)果，在國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)的背景下、在宏觀經(jīng)濟(jì)政策已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的決定性變量的前提下、在房地產(chǎn)事實(shí)上已經(jīng)“綁架”了銀行的情況下，房?jī)r(jià)的走勢(shì)已經(jīng)容不得它有自由漲落的空間了，它只能是一種選擇，一種政府意圖的選擇。
王石說(shuō)得好：房?jī)r(jià)往何處走，我聽(tīng)政府的。言外之意有兩層，一是房?jī)r(jià)的升降，開(kāi)發(fā)商都可以承受，自由度很大；二是決定權(quán)是政府的政策，政策讓漲我就漲，政策讓落我就落。王石再一次表現(xiàn)出與政府積極配合的姿態(tài)。但是在過(guò)去的幾個(gè)月里，讓王石感到困惑的是：那些和政策唱對(duì)臺(tái)戲的開(kāi)發(fā)商，那些“綁架”銀行的開(kāi)發(fā)商大獲全勝了，房?jī)r(jià)再次在政策的刺激下沖高，已經(jīng)作好大幅度降價(jià)準(zhǔn)備的萬(wàn)科集團(tuán)白做了功課。
那么，國(guó)家未來(lái)的房地產(chǎn)政策還能有什么選項(xiàng)呢？大致算起來(lái)，我認(rèn)為有三種選擇：一是硬著陸，二是軟著陸，三是不著陸，繼續(xù)往上飛。房?jī)r(jià)如何走，完全取決于政策如何選擇。
選項(xiàng)一：硬著陸
所謂硬著陸，就是嚴(yán)格限制投資性購(gòu)房，不僅加大首付比例、實(shí)行區(qū)別更大的差別利率，而且征收高額房產(chǎn)交易和房產(chǎn)空置稅，使投資性購(gòu)房比自住性購(gòu)房至少要多付50%的成本，從而將房地產(chǎn)區(qū)分為兩個(gè)截然不同的市場(chǎng)：一個(gè)是自住房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一個(gè)是投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)。
然而，這樣做的結(jié)果極有可能在一段時(shí)間里使投資性資金迅速撤離樓市，造成一線城市房?jī)r(jià)大幅下跌、個(gè)別房地產(chǎn)公司破產(chǎn)、一些已售商品房出現(xiàn)斷供的局面，在銀行的房地產(chǎn)貸款中，有可能出現(xiàn)大量的呆壞帳。當(dāng)然，通過(guò)回收一部分房產(chǎn)，房地產(chǎn)貸款的凈損失可控制在一定范圍之內(nèi)。及時(shí)推行此政策，銀行的損失應(yīng)該可以由各商業(yè)銀行自我消化。但是，此政策會(huì)在短期內(nèi)因投資性資金的暫時(shí)撤離，使房地產(chǎn)成交量大幅度下降，從而影響上游產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇，但這個(gè)過(guò)程不會(huì)太長(zhǎng)，房?jī)r(jià)下跌后，與自住房用戶的購(gòu)買力逐漸接軌，用一定時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整就可基本完成，再過(guò)一段時(shí)間，健康的、兩個(gè)并行的房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)全面建立起來(lái)。
硬著陸的最大成果是：能在較短的時(shí)間里完成房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)重建和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，使開(kāi)發(fā)商明白兩個(gè)市場(chǎng)的不同點(diǎn)，將一味追求高檔豪華的房地產(chǎn)發(fā)展方向轉(zhuǎn)變?yōu)檫m當(dāng)提高土地利用率、降低土地成本、降低公攤率、追求優(yōu)化設(shè)計(jì)、提高單位面積的使用性能、將小戶型設(shè)計(jì)成大宅子、引入節(jié)能環(huán)保技術(shù)等方面的良性競(jìng)爭(zhēng)，使房地產(chǎn)行業(yè)沿著競(jìng)爭(zhēng)的軌道不斷提高技術(shù)和設(shè)計(jì)水平，不斷推出高品質(zhì)、少用地、低耗能、多得房的新產(chǎn)品，讓購(gòu)房者從房地產(chǎn)的不斷升級(jí)和更新?lián)Q代中體會(huì)到新產(chǎn)品的魅力，而不是像過(guò)去那樣買一處房子就坐等升值。
選項(xiàng)二：軟著陸
軟著陸就是采用溫和一些的政策，試探性地將房地產(chǎn)與社會(huì)購(gòu)買力對(duì)接。它包括：僅采用對(duì)第一套房和第二套房區(qū)別貸款的政策，而在短期內(nèi)不采用對(duì)投資性購(gòu)房加大交易稅和征收房產(chǎn)稅的作法，使房?jī)r(jià)走穩(wěn)后向下微調(diào)，將一線城市房?jī)r(jià)的下降幅度控制在10%以內(nèi)，避免造成資金的恐慌性撤離，避免出現(xiàn)購(gòu)房者持幣觀望、成交量急劇下降的情況。如果成交量下降過(guò)大，則適當(dāng)放松二套房貸，用微調(diào)手段穩(wěn)定房?jī)r(jià)和成交量。
固然，軟著陸可以在一段時(shí)期內(nèi)減少銀行的損失，對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)也不會(huì)造成沖擊性影響，它看似一個(gè)不錯(cuò)的解決方案。但是，軟著陸無(wú)法表達(dá)政策的取向性和確定性、不能有效地消除房地產(chǎn)泡沫，更重要的是，在房?jī)r(jià)微調(diào)的幅度內(nèi)是無(wú)法實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的。這種政策執(zhí)行的結(jié)果要么是趨向于硬著陸，要么是趨向于不著陸，它本身是不可能為房地產(chǎn)走勢(shì)帶來(lái)明確的前景。可以說(shuō)，軟著陸只是一種權(quán)宜之計(jì)，并不是要真正實(shí)現(xiàn)著陸，這種政策的指導(dǎo)思想是對(duì)房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)的觀望，是對(duì)已經(jīng)畸形變態(tài)的房地產(chǎn)是否可以拖延下去的心存僥幸。
最近幾個(gè)月來(lái)，政府的房地產(chǎn)“新政”就屬此類，難怪人們對(duì)政府的房地產(chǎn)政策有那么多種五花八門(mén)的解讀，誰(shuí)也看不清，誰(shuí)也說(shuō)不明政府的意圖究竟是什么。到頭來(lái)，似乎只有開(kāi)發(fā)商讀懂了，政府根本沒(méi)有讓房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的打算，他們看到了讓房地產(chǎn)重新飄起來(lái)的機(jī)會(huì)，用“銀行先死”的狠話威脅和影響政府，他們成功了。
選項(xiàng)三：不著陸
所謂不著陸就是這樣一種政策取向和價(jià)值判斷：由于中國(guó)的城市化進(jìn)程不可阻擋，在未來(lái)20年內(nèi)還會(huì)有3億農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘腥丝冢褪遣豢紤]人口的自然增長(zhǎng)，平均每年也將有1500萬(wàn)新增城市人口需要住宅，加上原有住宅的自然更新和居民的改善性需求，平均每年將有2000萬(wàn)人需要住宅，如果將未來(lái)20年人均居住面積提高到40㎡，則每年必須有8億㎡的新增住宅才能滿足需要。而8億㎡的住宅假定容積率為2，則需要占用400平方公里的土地，再加上配套設(shè)施、生產(chǎn)性設(shè)施占用的土地，每年的城市擴(kuò)容占用土地將達(dá)到2000平方公里以上，相當(dāng)于三個(gè)上海市建成區(qū)的面積！如果不加限制甚至濫用土地，這個(gè)數(shù)字完全有可能翻一番！
方興未艾的城市化進(jìn)程和我國(guó)人均耕地面積的稀缺性構(gòu)成了尖銳的矛盾，在這個(gè)背景之下就形成了房?jī)r(jià)必漲的預(yù)期，無(wú)論中國(guó)的房?jī)r(jià)高得多么離譜，某些專家仍然企圖讓人們相信：房?jī)r(jià)永不停歇地漲下去具有鐵打鋼鑄的理由——土地作為不可再生資源將趨向于枯竭！基于這種判斷，開(kāi)發(fā)商集團(tuán)所雇傭的專家學(xué)者竭力宣揚(yáng)第三種政策選項(xiàng)：中國(guó)的房地產(chǎn)既不需要硬著陸，也不需要軟著陸，因?yàn)樗揪筒粫?huì)著陸，反而會(huì)一路飆升、永無(wú)止境。因此，國(guó)家的相關(guān)政策應(yīng)該是讓房地產(chǎn)不停地飛、護(hù)著房?jī)r(jià)一路走高。
如此之高的房?jī)r(jià)賣給誰(shuí)呢？
素以大炮著稱的某位開(kāi)發(fā)商大言不慚地說(shuō)：中國(guó)的房地產(chǎn)就是賣給富人的，不可能讓所有的人都買得起房。那么中低收入者如何解決居住問(wèn)題？開(kāi)發(fā)商們認(rèn)為那不是他們的事情，而是政府的事情。但是當(dāng)國(guó)務(wù)院宣布大量增加用于經(jīng)濟(jì)適用房和保障性住房的投資時(shí)，開(kāi)發(fā)商們又坐不住了，叫嚷著保障性住房搶走了他們的生意。開(kāi)發(fā)商這個(gè)群體從自利的立場(chǎng)出發(fā)是不可能給出房地產(chǎn)行業(yè)的解決方案的，只想自己活得有滋有味，商業(yè)開(kāi)發(fā)不會(huì)追求社會(huì)理性。
不著陸的房地產(chǎn)市場(chǎng)絕對(duì)不會(huì)永遠(yuǎn)飛下去，房?jī)r(jià)攀升得越高，自我毀滅的危險(xiǎn)系數(shù)就越大，最希望房?jī)r(jià)無(wú)限攀升的開(kāi)發(fā)商，實(shí)質(zhì)上正在加速走向自己的滅亡，他們的天真想法和現(xiàn)實(shí)背道而馳，企圖永遠(yuǎn)飛下去的夢(mèng)幻最終將以摔得粉身碎骨而告終。
三個(gè)選項(xiàng)，兩種前途，唯有實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、重建自住和投資兩個(gè)不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)、讓自住商品房市場(chǎng)與大部分人的購(gòu)買力接軌、走一條集約用地和可持續(xù)發(fā)展的城市化道路，中國(guó)的房地產(chǎn)才能走出危局。
政府作為擔(dān)負(fù)著國(guó)家責(zé)任的機(jī)構(gòu)，擁有著政策制定和選擇的至高權(quán)力。但是任何一個(gè)政府都不能擔(dān)保自己不犯錯(cuò)誤，在人類歷史上還沒(méi)有過(guò)從不犯錯(cuò)誤政府的先例。因此，多方傾聽(tīng)來(lái)自各個(gè)渠道的意見(jiàn)，是政府避免犯錯(cuò)誤的最好途徑。房地產(chǎn)牽動(dòng)著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的全局，將房地產(chǎn)行業(yè)納入到健康發(fā)展的軌道已經(jīng)刻不容緩了。
湘潭房?jī)r(jià)趨勢(shì)是怎樣?
湘潭房?jī)r(jià)趨勢(shì)既和全國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)一樣又有自己顯明的特點(diǎn).
相同之處在于:
第一和全國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)一樣,受國(guó)家宏觀房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響.
第二,和全國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)一樣,具有城市房?jī)r(jià)連帶效應(yīng).
湘潭房?jī)r(jià)的顯明特點(diǎn):
第一,湘潭房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度不大.
第二,湘潭房?jī)r(jià)受國(guó)家政策的影響和大城市相比較小.
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