房?jī)r(jià)一直是人們關(guān)注的問(wèn)題，今年的兩會(huì)房?jī)r(jià)再次成為爭(zhēng)議的核心問(wèn)題之一，但什么是房?jī)r(jià)則要先從邏輯關(guān)系上弄清楚。房?jī)r(jià)只是個(gè)現(xiàn)象，如果僅就現(xiàn)象而爭(zhēng)論卻不去分析其背后的邏輯關(guān)系，那么就永遠(yuǎn)也是一團(tuán)亂麻，理也理不清楚。
什么是房?jī)r(jià)？至少應(yīng)有這樣幾個(gè)概念：
一、房?jī)r(jià)是商品房的房?jī)r(jià)，而不是非商品房的交易價(jià)格。
二、房?jī)r(jià)是所有可交易的商品房的房?jī)r(jià)，而絕不是或僅僅是一手房市場(chǎng)新房的交易價(jià)格，而是包括了所有的可交易的房屋的價(jià)格。二手房也是房子，不能一說(shuō)房?jī)r(jià)就一定是新房的房?jī)r(jià)。
三、房?jī)r(jià)僅僅是商品的價(jià)格，商品是不帶有階級(jí)性的帽子的，也絕不是意識(shí)形態(tài)中的“政治”。
四、房?jī)r(jià)是一種被稱為是反映資產(chǎn)價(jià)格的價(jià)格，資產(chǎn)是一種財(cái)富的屬性，而不是居住權(quán)利的必備條件。有沒(méi)有房子住和有沒(méi)有資產(chǎn)完全是兩回事，不能將表現(xiàn)財(cái)富擁有的資產(chǎn)變成是居住權(quán)利的必需品。居住權(quán)利要用租賃的方式解決，不管這個(gè)租賃是政府保障的還是社會(huì)或市場(chǎng)中的租賃。
五、房?jī)r(jià)是由多種因素組合的，并非可以由供方進(jìn)行市場(chǎng)壟斷。既有成本的因素、品質(zhì)的因素、位置的因素、供給的因素、配套的因素，也有與其他資源相關(guān)的因素（如教育、醫(yī)療、環(huán)境等），還有信貸支付成本的因素等。因此房?jī)r(jià)不能僅從供給方單一條件管制。
六、房?jī)r(jià)是平衡與分配不可替代資源，永遠(yuǎn)無(wú)法滿足全社會(huì)平等分享的唯一工具。人們會(huì)期待優(yōu)質(zhì)的教育與醫(yī)療資源，可以全社會(huì)公平分享，但實(shí)際這種不可替代的稀缺資源遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足全社會(huì)的需要。誰(shuí)能分享最終只能靠?jī)r(jià)格，這就如同全國(guó)只有一個(gè)首都北京，只有幾個(gè)少數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，不可能讓全國(guó)的十三億人都集中于此，就只有靠?jī)r(jià)格來(lái)平衡。如同北京只有一個(gè)天安門，市中心的位置只能滿足少數(shù)人的居住，同樣只有靠?jī)r(jià)格來(lái)實(shí)現(xiàn)分配。
七、房?jī)r(jià)是地區(qū)土地利用價(jià)值的判斷，地區(qū)單位土地GDP的貢獻(xiàn)度會(huì)影響土地的價(jià)格，同樣會(huì)傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)中。當(dāng)土地的產(chǎn)出用于其它非房屋建設(shè)中能產(chǎn)生較高的價(jià)值貢獻(xiàn)時(shí)，用于建設(shè)房屋的土地價(jià)格也會(huì)大大提升，否則社會(huì)就會(huì)將土地投入于能產(chǎn)生更高收益的產(chǎn)業(yè)之中。
八、房?jī)r(jià)是社會(huì)勞動(dòng)貢獻(xiàn)度的一種評(píng)價(jià)，一個(gè)地區(qū)的人均GDP和人均收入水平會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生巨大影響。如浙江部分縣、區(qū)房?jī)r(jià)高過(guò)了北京、上海與深圳，是因?yàn)檫@些地區(qū)的勞動(dòng)貢獻(xiàn)度高、人均收入水平高、消費(fèi)能力與物質(zhì)消費(fèi)需求高，地區(qū)之間的房?jī)r(jià)差所表現(xiàn)出來(lái)的正是這種人均GDP的差別。
也許不同的人還能給房?jī)r(jià)以更多的定義，但大體上不過(guò)是這幾個(gè)概念。房屋不僅有居住的功能，同時(shí)有資產(chǎn)的屬性是一種金融的產(chǎn)品或說(shuō)是金融產(chǎn)品的媒介。資產(chǎn)自然也就有了投資和獲取資產(chǎn)升值的增值收益的條件。
抽象的房?jī)r(jià)是一種概念，具體的房?jī)r(jià)則僅是一種現(xiàn)象。
如某地的房?jī)r(jià)是高是低，這種現(xiàn)象并非是由有多少人買不起住房來(lái)決定的，而是由有多少人能買得起決定的。如果有人愿意出更高的價(jià)格，那么這個(gè)資源的分配就會(huì)由價(jià)高者得。當(dāng)有更多的人愿意出這個(gè)高價(jià)而獲得相應(yīng)的資源與資產(chǎn)時(shí)，不可替代性則不可能平均分配，就會(huì)依價(jià)格分配。
如某些官員高呼部級(jí)、局級(jí)干部的收入買不起住房時(shí)，是因?yàn)樗麄兊氖杖敕峙渲胁⒉话ńo他們實(shí)物或變相實(shí)物提供的住房，只不過(guò)這些住房可能并非私有財(cái)富，或有附帶條件的財(cái)富（如轉(zhuǎn)讓交易的限制）。他們?nèi)鄙俚牟皇蔷幼〉臋?quán)利，而是他們?cè)谧非箢~外的家庭財(cái)富，在追求資產(chǎn)的升值，請(qǐng)問(wèn)那些自認(rèn)為買不起住房的官員們是睡在大街上嗎？如果不是的話，他們高喊買不起住房的居心何在，無(wú)非是夢(mèng)想著多一份資產(chǎn)和財(cái)富罷了。
如某些年收入超過(guò)十萬(wàn)的白領(lǐng)也在網(wǎng)上高喊買不起房，實(shí)際他們只是買不起市中心的豪華住房，而絕不是買不起這個(gè)城市中非市中心區(qū)域的非豪華住房。即使收入沒(méi)有那么高的白領(lǐng)也未必就一定買不起城市邊緣地區(qū)的住房，無(wú)非他們覺(jué)得資產(chǎn)財(cái)富的價(jià)值不夠高，他們更不是租不起住房、解決不了居住問(wèn)題，而是夢(mèng)想有更多的財(cái)富，但不愿意花更多的勞動(dòng)和支付更多的錢。
如某些從農(nóng)村或外埠畢業(yè)而留在大城市的畢業(yè)生，他們?cè)谠皇菦](méi)有住房，而是他們想要擁有更多的第二套住房，他們實(shí)際是比他人多占用了一份土地資源。除了像大多數(shù)在啃老之外，還想擁有更多的獨(dú)立的財(cái)富，屬于自己的而不是大家庭共有的財(cái)富。
如黨中央政府希望房?jī)r(jià)平穩(wěn)時(shí)，地方政府希望房?jī)r(jià)上漲以爭(zhēng)取更多的土地收獲，從而形成了中央與地方政府之間的博弈，背后則是財(cái)政收入體制的矛盾，而與民生無(wú)關(guān)。
如當(dāng)政府希望開(kāi)發(fā)商建設(shè)更多的低價(jià)房以保障民生時(shí)，卻在用壟斷拍賣的手段獲取土地的天價(jià)收益，天下豈有政府收取了高額土地收益之后用商品房保障民生的經(jīng)濟(jì)學(xué)？
如每個(gè)城市幾乎都有幾個(gè)特殊價(jià)位的樓盤成為了這個(gè)城市的一種名牌和標(biāo)志，以至于幾乎所有的媒體都以此為驕傲，免費(fèi)的用攻擊的方式為其大作廣告，并讓整個(gè)城市或整個(gè)國(guó)家都以為這就代表著城市的主流產(chǎn)品，也讓世界都認(rèn)為這就是中國(guó)的房?jī)r(jià)。卻不知這些少數(shù)的個(gè)性產(chǎn)品的總量在一個(gè)城市大約都占不到1%，在全國(guó)則只能忽略不計(jì)了，因?yàn)檫@種特殊價(jià)位的樓盤實(shí)在是少之又少，沒(méi)有媒體的忽悠本就不會(huì)成為新聞，就像世界上最豪華的跑車知道的人多但卻并不被納入人們所關(guān)注的范圍。只不過(guò)在媒體的饑餓癥中，房?jī)r(jià)變成了一種可以吸引人們注意的熱點(diǎn)。
因房?jī)r(jià)而引發(fā)的現(xiàn)象有無(wú)數(shù)種描述，但核心的問(wèn)題在于制度。如今中國(guó)能看到的住房制度文件中，一是1998年的23號(hào)國(guó)務(wù)院文件，取消福利分房，改為貨幣化分配，建立高收入家庭的市場(chǎng)化供應(yīng)體系，中低收入家庭政府幫助型的經(jīng)濟(jì)適用住房供給體系和低收入家庭的廉租房供應(yīng)體系。二是2003年的18號(hào)文件，堅(jiān)持了上述的三種供給方式，只是進(jìn)一步明確了中高收入家庭進(jìn)入市場(chǎng)化、中等偏下收入的家庭政府給以幫助。此后2007年又再次強(qiáng)調(diào)了政府的社會(huì)保障性住房體系的建立。
如果上述制度不改變，那么中國(guó)的房?jī)r(jià)應(yīng)只針對(duì)于中高收入家庭為主，并非針對(duì)于所有收入階層，這樣那些號(hào)稱85%的家庭買不起商品房的估計(jì)就變成了鼓動(dòng)民眾反對(duì)或破壞中國(guó)現(xiàn)有住房制度的謠言了，就連稱大多數(shù)人買不起商品房的言論也可以終止了。因?yàn)橹醒牖蛘f(shuō)國(guó)家的政策中扣除福利分配的近50%的家庭之后，商品房只針對(duì)其中中高收入家庭，應(yīng)由政府幫助或保障的階層本就不在現(xiàn)有的供給體系之中，政府早就知道他們無(wú)論如何也買不起商品房，所以政府才給以另類補(bǔ)貼和幫助。
當(dāng)許多人在低收入階段就想購(gòu)買商品房時(shí)，應(yīng)該贊揚(yáng)他們不要政府的幫助與補(bǔ)貼的做法，但不等于商品房應(yīng)對(duì)他們實(shí)施救助，只能說(shuō)他們?cè)谙Ｍ@得更高的住房資產(chǎn)，而并非為解決居住問(wèn)題。當(dāng)他們?cè)诠舴績(jī)r(jià)與他們的收入有一段距離時(shí)，他們應(yīng)更現(xiàn)實(shí)的重溫中國(guó)現(xiàn)有的發(fā)展階段和中國(guó)的住房政策。
兩會(huì)中有大量的委員、代表們提出了各種各樣的看法與建議，但基礎(chǔ)應(yīng)先遵守中國(guó)的現(xiàn)行法律與制度，不能脫離今天的法律和制度對(duì)社會(huì)現(xiàn)象提出批評(píng)。市場(chǎng)中的經(jīng)營(yíng)主體是不可能違背今天的法律和制度的規(guī)定經(jīng)營(yíng)的。當(dāng)法律與制度修改之后，市場(chǎng)自然也就會(huì)調(diào)整與規(guī)范自己的行為了。
當(dāng)邏輯關(guān)系清楚之后，就發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)不是魔鬼，房?jī)r(jià)是與政府的投入和政策的傾斜度正相關(guān)，高有高的道理、高有高的回報(bào)，新疆大漠中的房子便宜也無(wú)法居住，就是最簡(jiǎn)單的答案。
中國(guó)的房地產(chǎn)并沒(méi)有泡沫，高低不同的價(jià)格差正是與城市的發(fā)達(dá)程度相適應(yīng)的。既不能說(shuō)中國(guó)的普遍資產(chǎn)價(jià)格過(guò)高和泡沫，也不能說(shuō)民眾消費(fèi)不起了。大量富裕人口向城市流動(dòng)，包括向大中城市流動(dòng)而帶動(dòng)的房?jī)r(jià)不正是對(duì)戶籍制度的一種挑戰(zhàn)嗎？憑什么有戶籍的人就能分享城市中政府的高投入，而無(wú)戶籍的人就不能用房?jī)r(jià)進(jìn)行交換呢。資源的無(wú)法平均分配就只有靠競(jìng)爭(zhēng)來(lái)取得了，而高房?jī)r(jià)正是平衡這兩者之間矛盾的唯一辦法。
房?jī)r(jià)的背后有各種各樣的原因和內(nèi)在的經(jīng)濟(jì)邏輯，看清楚就不會(huì)大驚小怪了。
市場(chǎng)做好市場(chǎng)的事、政府做好政府的事，和諧自然就會(huì)出現(xiàn)了。試圖讓市場(chǎng)代替政府承擔(dān)責(zé)任的結(jié)果，必然是政府難推固有的責(zé)任，反而讓市場(chǎng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)健康穩(wěn)定的發(fā)展。
不是房?jī)r(jià)出了問(wèn)題，也無(wú)需過(guò)度的調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，而要從土地制度、供給方式、人口結(jié)構(gòu)、資源配置和收入分配上進(jìn)行系統(tǒng)的改革，才能最終解決好房?jī)r(jià)的問(wèn)題。
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