二手房買(mǎi)賣(mài)雙方注意五大問(wèn)題避風(fēng)險(xiǎn)
(1) 收購(gòu)行為要慎行
1、有些房主因?yàn)槟炒嗽蚣毙栌缅X(qián)，因此給了中介公司“收購(gòu)”業(yè)務(wù)存在的合理性。這無(wú)疑給中介公司的違規(guī)行為留下了操作空間，在買(mǎi)賣(mài)價(jià)格上大做文章，消費(fèi)者有必要與中介公司約定在其出售時(shí)要見(jiàn)買(mǎi)方并了解實(shí)際的交易價(jià)格，以確認(rèn)中介公司沒(méi)有得到除代理費(fèi)外的不合理收益。
2、 如果時(shí)間不緊迫，最好選擇買(mǎi)賣(mài)雙方見(jiàn)面的交易，以真正杜絕某此中介公司的非分之想。
3、 買(mǎi)房身份與資格確認(rèn)
由于一些特殊性質(zhì)的房屋需要客戶具備一定的資格才可購(gòu)買(mǎi)，如未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)購(gòu)買(mǎi)人的收入和資格都有明確的限制，因此如果業(yè)主不了解客戶是否具有購(gòu)買(mǎi)資格而到了購(gòu)買(mǎi)后期才暴露資格問(wèn)題，會(huì)直接導(dǎo)致此樁交易的中途夭折。
(2) 合同條款權(quán)利清
1、如果出現(xiàn)買(mǎi)方違約，賣(mài)方應(yīng)擁有怎樣的權(quán)利，在利益上得到怎樣的權(quán)利，在利益上得到怎樣的補(bǔ)償都要約定清楚，違約金的數(shù)量以及交付時(shí)間應(yīng)寫(xiě)清楚。
2、 賣(mài)方還應(yīng)了解買(mǎi)方款項(xiàng)的打入情況，如首付款、尾款的支付比例、數(shù)量和時(shí)間等。
3、明確買(mǎi)房付款方式，因此在二手房買(mǎi)賣(mài)安例中存在客戶貸款方式購(gòu)買(mǎi)二手房卻因?yàn)榕J不成而導(dǎo)致交易失敗的例子。因此，為了避免浪費(fèi)無(wú)謂的時(shí)間，業(yè)主應(yīng)盡早對(duì)客戶是能被批貸進(jìn)行確認(rèn)。
(3) 購(gòu)買(mǎi)方要注意的問(wèn)題
1、 查證件、見(jiàn)房主
客戶在買(mǎi)房時(shí)核對(duì)證件身份三步走：第一要檢驗(yàn)房產(chǎn)證的真?zhèn)尾⑴c實(shí)際物業(yè)地址吻合;第二一定要核對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)證上的所有人姓名是否與房主身份證上所載相同，第三房主本人是否與其身份證上的照片相符。
2、由于二手房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)復(fù)雜，如已購(gòu)公房存在成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)問(wèn)題，同時(shí)還可能存在已抵押存在已抵押等債務(wù)登記問(wèn)題。因此對(duì)于房屋的隱形問(wèn)題消費(fèi)者應(yīng)給予足夠的重視。
3、查驗(yàn)房層顯性問(wèn)題——結(jié)構(gòu)及市政配套
4、實(shí)地看房要看面積、看結(jié)構(gòu)、看裝修、看市政配套(水、電、煤氣、暖氣、有線電視)、看物業(yè)管理，以上各項(xiàng)缺一不可，且越細(xì)致越能避免今后的居住麻煩，而實(shí)際情況如何需要在合同上明確記載，即買(mǎi)賣(mài)雙方認(rèn)可簽字，這樣可以在最大程度上保障買(mǎi)方的利益。
(4) 合同簽署三注意
1、過(guò)戶時(shí)間要明確，買(mǎi)房人最在乎的某過(guò)于什么時(shí)間房屋最終屬于我，因此約定過(guò)戶時(shí)間是合同中較重要的條款之一，買(mǎi)方慎重的簽訂準(zhǔn)確的時(shí)限。
2、 賣(mài)房單方違約——不賣(mài)了或拖延時(shí)間不配合過(guò)戶要承擔(dān)的責(zé)任需在合同里寫(xiě)明，即買(mǎi)房可以得到的經(jīng)濟(jì)賠償。
3、交易最后進(jìn)入物業(yè)交割階段，需房屋交付條款里約定的以何時(shí)何地點(diǎn)作為水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接時(shí)間，同時(shí)如果是公房交易，對(duì)于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的繳納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主所在單位是否有些歷史要求或改變，買(mǎi)方需改簽協(xié)議時(shí)賣(mài)房應(yīng)做出的配合等，都應(yīng)在合同中明確注明，從而達(dá)到維護(hù)買(mǎi)房利益的目的。
(5) 資金安全最重要
客戶買(mǎi)二手房最怕的就是資金的風(fēng)險(xiǎn)，沒(méi)有得到房層產(chǎn)權(quán)時(shí)全款卻已經(jīng)支付，這時(shí)如果出現(xiàn)任何問(wèn)題，購(gòu)買(mǎi)方利益都將受到極大的威肋，因此，如何讓買(mǎi)房的資金得到妥善的安置直到過(guò)戶完成才是關(guān)鍵問(wèn)題所在。而想達(dá)到這一點(diǎn)只能靠擔(dān)保方的介入，即將推出的二手房交易資金托管——只有當(dāng)房屋過(guò)戶到買(mǎi)方名下后，銀行才將全部房款打入賣(mài)方賬戶，有了金融機(jī)構(gòu)的參與，買(mǎi)方就可以高枕無(wú)憂地進(jìn)行二手房買(mǎi)賣(mài)交易了，這也是在最大程度上維護(hù)了買(mǎi)方的經(jīng)濟(jì)權(quán)益。
