湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)9月20日訊 前些年，一口氣買幾套房，首付兩成后出租，再用租金與房貸月供相抵，就算不賣最后也能“落”下套房子。這種“以租養(yǎng)貸”的投資方式在以前頗為流行，而且備受購(gòu)房者推崇，甚至還傳出一種“租房不如買房”的流行說法。然而隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，央行再而三地調(diào)高貸款利率，多方因素下新樓盤價(jià)格一路狂飆，二手房?jī)r(jià)格也隨之水漲船高，而房屋租賃市場(chǎng)卻依舊那樣“風(fēng)平浪靜”。那么，在房?jī)r(jià)一路高歌而租金卻沒有太大變化的情況下，現(xiàn)在依靠“以租養(yǎng)貸”這種方式買房還會(huì)劃算嗎？
2007年底，在某事業(yè)單位工作的小凌趁房?jī)r(jià)較低的時(shí)候買入了一套一室一廳的小房子，但他月工資不足兩千元，補(bǔ)貼家用之后不足以還清月供。2009年底他將房子進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修，以600元/月把小房子成功放租，成為了一名“收租公”。
在租房市場(chǎng)形勢(shì)較熱的情況下，以租養(yǎng)貸不失為一種高回報(bào)率的投資行為。但是，單純依靠收租抵還貸款終究存在一定風(fēng)險(xiǎn)。加之目前樓市風(fēng)云變幻莫測(cè)，以租養(yǎng)貸是否依然劃算呢？
通常來說，國(guó)際上用租金售價(jià)比來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況，即每平方米建筑面積房?jī)r(jià)與每平方米使用面積的月租金之間的比值，一般界定為200-300。如果租售比達(dá)到200-300，折算成資金收益率來說，大約是4%-6%，也就是15年-25年才能收回投資成本。若每年的租金回報(bào)率低于4%，即意味著房產(chǎn)投資價(jià)值偏低。換言之，4%的租金回報(bào)率是一道分水嶺，是一個(gè)衡量投資是否收益的臨界點(diǎn)。
“隨著季節(jié)性租賃淡季的到來，租金的回報(bào)率已經(jīng)開始降低。”采訪中某房屋中介老板孫先生向記者算了一筆賬。以河?xùn)|大道附近面積在70平方米左右的普通住宅單間，租金大概在800元左右。目前該地區(qū)的二手房?jī)r(jià)格大概在2900元∕平方米左右，如果購(gòu)買一套70平方米的住宅，總房款為21萬元左右。假設(shè)貸款14萬元，10年還清，那么，每月需要支付房貸1650多元。而此區(qū)域內(nèi)的住宅一個(gè)月的租金不足900元，其中還有八百元左右的缺口，這還不包括首付款、家電家具折損等費(fèi)用的投入，這意味著回報(bào)率明顯偏低。另一家房屋中介公司負(fù)責(zé)人王先生也表示，即使是買新建商品房，每平方米3800元以上的房?jī)r(jià)，靠對(duì)外出租取得回報(bào)也得幾十年。
事實(shí)上，從2009年開始，北京、上海、廣州、杭州幾地的房?jī)r(jià)上漲幅度最低已經(jīng)逼近7%，高的已經(jīng)在10%左右徘徊，而這些城市的租金水平卻普遍下滑2%-5%不等。
有專家指出，無論是在一線城市還是二三線城市，從長(zhǎng)期來看，房租與月供之間的剪刀差只會(huì)漸漸拉大。
“房?jī)r(jià)快速上漲的時(shí)期，大量的非自住需求進(jìn)入樓市購(gòu)房，在一定時(shí)期之后形成閑置，大部分人都希望升值，這些閑置的住房會(huì)逐步進(jìn)入租賃市場(chǎng)，從而造成租賃市場(chǎng)的房源增加，從而造成租金的下跌。”孫先生表示，按照這樣的邏輯，就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)問題：在買房初期，剪刀差不會(huì)對(duì)投資性的購(gòu)房需求造成威脅？因?yàn)楹芏嗳耸亲鲩L(zhǎng)線投資，房?jī)r(jià)本身在短時(shí)期內(nèi)的升值，可以滿足他們的心理預(yù)期，同時(shí)租金和月供相差不大，大部分貸款可由租金歸還�！暗情L(zhǎng)此以往就不行了，隨著市場(chǎng)變化，如果這個(gè)剪刀差變得很大，房租的大部分不能抵償月供還款，虧得太多，投資客就會(huì)想把房子賣掉，以租養(yǎng)貸就不劃算了�！睂O先生說道。
以租養(yǎng)貸三思而后行
近幾年，新樓盤的價(jià)格與日俱增，而二手房業(yè)主由于攀比心態(tài)較重，與同一地段新樓盤價(jià)格相比之后，在出售時(shí)盲目抬高價(jià)格，導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)上漲較快。那么，購(gòu)房者如果以現(xiàn)在的房?jī)r(jià)貸款購(gòu)買的話，月還款額也就自然有所增加。在租賃價(jià)格未發(fā)生較大變化的同時(shí)，收益不能與支出相抵，“以租養(yǎng)貸”自然也就不劃算了�？傊�，在銀行利率上調(diào)、個(gè)人住房按揭貸款首付款比例上升的政策大背景下，購(gòu)房成本或月供已超出租房成本。因此，“以租養(yǎng)房”、“以租養(yǎng)貸”等顯然已經(jīng)不能維持購(gòu)房者的正常收支平衡了。
而對(duì)于那些經(jīng)濟(jì)實(shí)力并不充裕的購(gòu)房人群而言，更無須買房“強(qiáng)撐”。相反，對(duì)于這部分人群而言，租房未嘗不是好的過渡方式。近幾年，湘潭房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)較為穩(wěn)定。據(jù)湘潭2011年全市保障性安居工程工作會(huì)議獲悉，根據(jù)湖南省委、省政府下達(dá)的目標(biāo)任務(wù)和湘潭實(shí)際情況，今年湘潭保障性安居工程建設(shè)將新增各類保障性住房14192套(戶)，以逐步緩解住房困難家庭的居住問題，湘潭約有除了受季節(jié)變化以及政策影響帶來在一定價(jià)格范圍內(nèi)的小幅度波動(dòng)外，基本保持平穩(wěn)走勢(shì)。
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