湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)8月12日訊 8月9日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布7月份房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況數(shù)據(jù)表明，7月份全國(guó)CPI同比上漲6.5%，其中房租成了推高CPI的重要推手。7月份全國(guó)房租同比漲幅4%，雖然相比6月份同比漲幅5.9%的數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，同比漲幅已經(jīng)趨緩，但是房租在高點(diǎn)上仍然同比有較大的漲幅，成了物價(jià)的重要影響因素。
CPI持續(xù)上揚(yáng)，房地產(chǎn)投資熱度不減，在國(guó)家嚴(yán)控房?jī)r(jià)的決心之下，未來(lái)樓市走向究竟如何？
【現(xiàn)狀】
湘潭樓市庫(kù)存增加
自今年該我市公布了新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，通過(guò)限購(gòu)、差別化住房信貸政策，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅和營(yíng)業(yè)稅，嚴(yán)格預(yù)售環(huán)節(jié)審批，調(diào)控樓盤(pán)上市節(jié)奏，規(guī)范商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)等措施，住房銷(xiāo)量有所回落，價(jià)格波動(dòng)逐步趨穩(wěn)，投資投機(jī)性購(gòu)房得到一定遏制。
據(jù)湘潭市房地產(chǎn)信息中心數(shù)據(jù)顯示， 7月份，湘潭市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為44.14萬(wàn)㎡，環(huán)比增加71.88%，同比增加53.80%，其中，商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為34.58萬(wàn)㎡，環(huán)比增加63.50%，同比增加32.44%。
7月份，湘潭市商品房登記銷(xiāo)售面積為11.24萬(wàn)㎡，環(huán)比減少26.39%，同比減少41.91%，其中，商品住宅登記銷(xiāo)售面積為9.9萬(wàn)㎡，共銷(xiāo)售889套，環(huán)比減少28.05%，同比減少40.82%。
截至7月底，湘潭市商品住宅剩余可售面積為160.71萬(wàn)㎡，比6月底的143.89萬(wàn)㎡增加了16.82萬(wàn)㎡，增幅為11.69%；比2010年底91.32萬(wàn)㎡增加了69.39萬(wàn)㎡，增幅為75.99%。
房租普遍上漲
提到物價(jià)，大家都會(huì)想到高房?jī)r(jià)，而對(duì)于許多只能靠租房生活的人群來(lái)說(shuō)，房租的上漲給他們的生活壓力更是雪上加霜。
租住在湘潭河?xùn)|某集約安置房的的小劉告訴湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)記者，她現(xiàn)在租住的80多方的兩房一廳的套房是前年就搬進(jìn)來(lái)的，每個(gè)月房租400元，下個(gè)月合同就要到期了，“房東叫我續(xù)簽，拿了份新的合同給我，但租金已經(jīng)升到了600元/月。房東還說(shuō)很多人等著租這套房子，要不是看在我是老租客的面子上沒(méi)要700已經(jīng)夠意思了�！毙o(wú)奈的說(shuō)，這兩天自己要的為找房子而四處奔波。
近日，湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)記者走訪了多個(gè)中介門(mén)店，住房?jī)r(jià)格普遍較上月有所上漲�！艾F(xiàn)在一些房源比較緊張，超過(guò)80方的一般沒(méi)電梯的都要1000元，有電梯則要1300了，像在建鑫國(guó)際社區(qū)、中地凱旋城大概都這個(gè)價(jià)。
有分析人士指出，房租上漲的另一個(gè)推動(dòng)因素是物價(jià)的快速上漲，再者因棚戶(hù)區(qū)改造，集約用地等拆遷戶(hù)拆遷，大量棚戶(hù)區(qū)居民搬遷，造成周邊房租水平整體提高。
CPI漲6.5% 對(duì)樓市有何影響
觀點(diǎn)①
CPI跑不贏調(diào)控
按照以往的經(jīng)驗(yàn)，CPI走高，物價(jià)持續(xù)上漲將對(duì)房?jī)r(jià)形成支持。
但實(shí)際情況是，CPI指數(shù)其實(shí)不是房?jī)r(jià)漲跌的關(guān)鍵性因素，調(diào)控才是影響房?jī)r(jià)的根本。通脹壓力加大，貨幣貶值，作為固定資產(chǎn)的房產(chǎn)價(jià)值必定上揚(yáng)，但目前的現(xiàn)狀是，當(dāng)CPI遭遇樓市調(diào)控，還是調(diào)控占據(jù)上風(fēng)，房?jī)r(jià)難以上揚(yáng)。
今年年中，一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家就預(yù)測(cè)8、9月份是樓市的拐點(diǎn)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，日子的確越來(lái)越難過(guò)。開(kāi)發(fā)商進(jìn)入被動(dòng)降價(jià)，肯定是資金出現(xiàn)問(wèn)題，是沒(méi)辦法的選擇。
有的開(kāi)發(fā)商降價(jià)跑量，量的確跑上去了，但資金窘迫的情況并沒(méi)有得到解決。信貸緊縮，銀行按揭遲遲不下，只拿到首付款，大頭被卡在銀行里。因?yàn)橘J款問(wèn)題，購(gòu)房者支付能力下降了，開(kāi)發(fā)商資金鏈則更緊張。
目前樓市限貸限購(gòu)，調(diào)控手段頻出，堪稱(chēng)史上最嚴(yán)厲的調(diào)控，短期內(nèi)調(diào)控應(yīng)該不會(huì)放松。雖然CPI持續(xù)走高，通脹壓力日益加大，但是否加息還要看外圍大環(huán)境，現(xiàn)在歐債、美債危機(jī)四伏，A股大幅下挫，出于對(duì)整體經(jīng)濟(jì)調(diào)控的考慮，個(gè)人認(rèn)為，短期內(nèi)不會(huì)盲目加息。
經(jīng)歷了2005年、2008年的調(diào)控，開(kāi)發(fā)商本身應(yīng)對(duì)能力強(qiáng)多了，雖然融資渠道收緊，融資成本增高，日子難過(guò)是肯定的，但辦法還是有的，沒(méi)有過(guò)不去的坎。
觀點(diǎn)②
二手房?jī)r(jià)將跌入低谷
7月CPI再創(chuàng)新高，目前外圍的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)表現(xiàn)令人擔(dān)心，但預(yù)計(jì)CPI的數(shù)字四季度會(huì)顯著下行。
目前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著比較嚴(yán)重的形勢(shì)，土地市場(chǎng)方面，按照國(guó)土部的公告，今年上半年土地供應(yīng)僅完成26%，即74%的住房用地指標(biāo)將要在下半年集中消化。而另一方面，由于過(guò)去兩年土地市場(chǎng)供應(yīng)較大，一些開(kāi)發(fā)商有較大的土地儲(chǔ)備，而且目前現(xiàn)金流趨緊，也減少了開(kāi)發(fā)商拿地的欲望。
由此分析，土地市場(chǎng)短期供大于求，地價(jià)上漲受抑制，甚至有可能產(chǎn)生較低的地價(jià)。
而從過(guò)去的數(shù)據(jù)來(lái)看，一二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)是一致的，商品房在第三季度成交量增大，價(jià)格波動(dòng)也會(huì)較大，在短期內(nèi)，價(jià)格以輕度下滑為主。目前南京不少剛需盤(pán)已經(jīng)開(kāi)始降價(jià)搶客，尤其集中于江北和江寧這些供應(yīng)量比較大的區(qū)域，對(duì)于這些總價(jià)較低的樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量容易實(shí)現(xiàn)。
CPI突破3%之后，國(guó)家將進(jìn)入貨幣緊縮階段（包括提存、加息、首付提高、稅費(fèi)等），資金使用成本不斷抬升，打擊投資熱情，資金將流向其他回報(bào)率更高的領(lǐng)域，從而會(huì)導(dǎo)致二手房成交量顯著下降。當(dāng)CPI指數(shù)達(dá)到新高，二手房?jī)r(jià)則會(huì)跌入低谷。目前二手房市場(chǎng)的日子相當(dāng)苦，但是品牌中介逆勢(shì)開(kāi)張的勢(shì)頭將會(huì)逐步明顯，行業(yè)集中度將顯著提高。
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