湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)8月2日訊 根據(jù)國家和省級財政、地稅部門的要求，按照市人民政府的部署，《湘潭市存量房交易稅收征收管理試行辦法》將于8月1日正式實施，這對加強和規(guī)范存量房交易稅收征管，推動房地產(chǎn)稅制改革，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展具有重要意義。
問：我市為什么要出臺《湘潭市存量房交易稅收征收管理試行辦法》，意義何在？
答：出臺《湘潭市存量房交易稅收征收管理試行辦法》，主要基于以下兩個原因，其一，當(dāng)前，在我市存量房交易過程中，納稅人通過簽訂“陰陽合同” 等手段進(jìn)行虛假申報，以低報成交價格偷逃稅款的現(xiàn)象較為普遍，形成了明顯的稅收漏洞，影響了稅法的嚴(yán)肅性；其二，為推進(jìn)“兩型社會”建設(shè)，在體制機(jī)制方面率先破題，大膽創(chuàng)新，去年，省財政廳、省地稅局將湘潭確定為應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管的試點市，要求在2011年7月1日起，正式實施應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)，加強存量房交易稅收的征管。我市經(jīng)過1年時間的調(diào)查研究，征求多方意見，并反復(fù)修改，終于出臺了《湘潭市存量房交易稅收征收管理試行辦法》。
該辦法的實施，將進(jìn)一步加強和規(guī)范存量房交易環(huán)節(jié)的稅收征管工作，有效堵塞稅收漏洞，防范稅收風(fēng)險，實現(xiàn)稅收的公平、公正，并為房地產(chǎn)稅制改革奠定基礎(chǔ)。
問：制定《湘潭市存量房交易稅收征收管理試行辦法》的政策依據(jù)是什么？
答：一是《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的通知（財稅[2010]105號），文中第一條規(guī)定“各地要應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管，堵塞稅收漏洞�！�
二是《湖南省財政廳湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于確定湘潭市開展應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管試點工作的通知》（湘財稅[2011]15號），文中第四條規(guī)定“2011年7月1日起，湘潭市正式實施應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作。”
問：《湘潭市存量房交易稅收征收管理試行辦法》解決的主要問題是什么？
答：這項辦法主要解決了四個方面的問題：（一）確定存量房交易中納稅義務(wù)人應(yīng)如實申報繳納稅款及納稅程序；（二）解決存量房計稅價格的確定問題；（三）確定納稅人對核定的計稅價格和應(yīng)納稅額有異議的處理原則和方法；（四）確定存量房交易稅收征管中政府有關(guān)職能部門的職責(zé)。
問：《湘潭市存量房交易稅收征收管理試行辦法》的適用范圍有何規(guī)定？
答：本辦法適用于湘潭市行政區(qū)域范圍內(nèi)存量房交易環(huán)節(jié)的稅收征管。
問：存量房交易中，轉(zhuǎn)讓方和承受方各自應(yīng)繳納哪些稅費？
答：在存量房交易過程中，轉(zhuǎn)讓方需要承擔(dān)營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅、教育費附加和地方教育附加等稅費。承受方需要承擔(dān)契稅、印花稅等。
問：在國家對房地產(chǎn)實施宏觀調(diào)控下，稅收政策有何規(guī)定？
答：（一）自2011年1月28日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
�。ǘ┳�2010年10月1日起，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（其成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
�。ㄈ⿲�人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。
�。ㄋ模⿲�人銷售或購買住房暫免征收印花稅。
�。ㄎ澹⿲�人銷售住房暫免征收土地增值稅。
稅收優(yōu)惠政策發(fā)生變化的，以新的優(yōu)惠政策為準(zhǔn)。
問：什么是普通住房？
答：根據(jù)湖南省財政廳 湖南省地稅局轉(zhuǎn)發(fā)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知》（湘財稅〔2006〕92號）的規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的普通住房必須滿足以下幾個標(biāo)準(zhǔn)：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在144平方米或套內(nèi)建筑面積在120平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。
問：發(fā)生存量房交易的個人和單位納稅時要按哪些程序進(jìn)行申報？
答：按以下程序進(jìn)行申報：（一）向主管地稅機(jī)關(guān)辦稅服務(wù)廳或房產(chǎn)交易辦證場所的辦稅窗口申報；（二）由主管地稅機(jī)關(guān)評估存量房交易計稅價格；（三）按照主管地稅機(jī)關(guān)確認(rèn)的計稅價格繳納稅款。
問：存量房交易納稅申報過程中，需要哪些資料？
答：需要準(zhǔn)備以下資料：房屋買賣合同及復(fù)印件；房屋買賣雙方身份證及復(fù)印件；房屋產(chǎn)權(quán)證原件及復(fù)印件（帶圖紙）；房產(chǎn)局出具的首套住房證明和原購房發(fā)票及復(fù)印件(非必需資料)。
問：存量房交易計稅價格依據(jù)什么進(jìn)行評估？
答：市地稅部門按財政部、國家稅務(wù)總局的要求，應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)，建立存量房交易計稅價格申報評估比對系統(tǒng)。本比對系統(tǒng)采用國際上通用的評估方法，借助房地產(chǎn)批量估價技術(shù)軟件建立的估價模型，將待評估房地產(chǎn)進(jìn)行地理位置、建筑結(jié)構(gòu)、朝向、樓層、層高、側(cè)端、交易時點等主要因素修正得出存量房交易價格評估值。
問：您剛才提到了國際上通用的評估辦法�，F(xiàn)在國際上通用的評估辦法有哪些？是怎樣評估的？
答：國際上通用的評估方法，主要指市場法、收益法和成本法三種。其中，成本法是以估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法又稱收益還原法，是采用求取被評估房地產(chǎn)現(xiàn)有收益或潛在收益并通過折現(xiàn)還原確定房地產(chǎn)價格的方法。市場法是將估價對象與一定數(shù)量的在估價時點近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，通過對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，來求取估價對象房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的方法。
存量房交易計稅價格的核定主要采用市場法。
問：存量房計稅價格如何確定？
答：如果納稅人申報的交易價格符合客觀實際時，就按納稅人申報的交易價格征稅；如果納稅人申報的交易價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，則按存量房交易價格評估值征稅。
問：納稅人對評估結(jié)果有異議，怎么辦？
答：納稅人對核定的計稅價格和應(yīng)納稅額有異議的，可依法向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出復(fù)核申請，并提供證據(jù)資料；主管稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)核查后出具復(fù)核結(jié)果，并按復(fù)核結(jié)果確定的計稅價格和應(yīng)納稅額征稅。納稅人對稅務(wù)機(jī)關(guān)復(fù)核后征收稅款仍有異議的，在依照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的金額繳納稅款或者提供相應(yīng)的納稅擔(dān)保后，可依法申請行政復(fù)議；對行政復(fù)議決定不服的，可依法提起行政訴訟。
問：沒有繳納規(guī)定的稅費，可以辦到房產(chǎn)證嗎？
答：不能。財政、地稅、房產(chǎn)、國土等部門都有共同規(guī)范存量房交易稅收管理的責(zé)任。在辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記過程中，房產(chǎn)管理、國土資源等部門將嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”的政策，當(dāng)事人未能提供銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票和相關(guān)完稅憑證的，依法不得辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
相關(guān)新聞：湘潭市存量房交易稅收征收管理試行辦法
