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一 網(wǎng)友提問：請問物業(yè)管理費(fèi)到底包含哪些方面呢？1.每棟樓下的鐵門及對講機(jī)每年要另外收錢2.每棟樓樓頂?shù)乃浼八苣昃眯枰鼡Q，這個費(fèi)用應(yīng)該是業(yè)主分?jǐn)倖幔?SPAN lang=EN-US style="FONT-SIZE: 10.5pt; FONT-FAMILY: 楷體_GB2312">3.樓道內(nèi)粉刷墻壁的費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主分?jǐn)倖�？上面三個問題是我暫時能想到的吧。不知道有沒有物業(yè)管理相關(guān)的法律？專業(yè)人士請指點(diǎn)一下。下周周末將就上述三項舉行小型聽證會，我想收集一些相關(guān)法律規(guī)定。
律師回復(fù)：根據(jù)國家計委、建設(shè)部頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的成本構(gòu)成包括以下項目：
(1)管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；(2)公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi)；(3)綠化管理費(fèi)；(4)清潔衛(wèi)生費(fèi)；(5)保安費(fèi)；(6)辦公費(fèi)；(7)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；(8)法定稅費(fèi)。此外，物業(yè)管理費(fèi)中還應(yīng)包括物業(yè)管理公司的利潤。對于高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理，成本中可以增加保險費(fèi)。與我國基本價格制度轉(zhuǎn)換相適應(yīng)，按照定價主體和形成途徑不同，物業(yè)管理收費(fèi)實行市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價、政府定價三種定價方式。
二 網(wǎng)友提問：物業(yè)費(fèi)、有線電視費(fèi)應(yīng)從何時算起？
律師回復(fù)：物業(yè)費(fèi)應(yīng)從你辦理入住手續(xù)之日起計算；如在你辦理入住時有線電視已開通，有線電視費(fèi)也從你辦理入住手續(xù)之日起計算。
三 網(wǎng)友提問：不滿意服務(wù)能拒付物業(yè)費(fèi)嗎？
業(yè)主以對管理服務(wù)不滿意為由拒繳物業(yè)管理費(fèi)，實際上是混淆了業(yè)主和小區(qū)物業(yè)管理公司之間的權(quán)利義務(wù)。首先，物業(yè)管理公司只是基于開發(fā)商的委托、全體業(yè)主的共同委托或代表全體業(yè)主共同利益的管委會的委托，為整個小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理公司與業(yè)主的合同關(guān)系并不是通常的一對一的合同關(guān)系，而是一對整體業(yè)主的合同關(guān)系。
其次，物業(yè)管理費(fèi)是用于整個小區(qū)維護(hù)保養(yǎng)、維持小區(qū)正常、持續(xù)運(yùn)行所必須的費(fèi)用，并非物業(yè)管理公司的經(jīng)營性收入。如果允許任何一個業(yè)主任意以物業(yè)管理公司服務(wù)存在瑕疵或?qū)ξ飿I(yè)管理費(fèi)使用存在疑問為由拒付物業(yè)管理費(fèi)，則必然導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)入不敷出、物業(yè)管理公司因缺乏資金對小區(qū)的維護(hù)管理難以為繼，這必然導(dǎo)致全體業(yè)主（包括欠費(fèi)的業(yè)主）的共同利益遭受損害。
因此，對于物業(yè)管理公司收取并使用、管理物業(yè)管理費(fèi)的問題，相關(guān)法律、法規(guī)設(shè)計了一整套完整的監(jiān)督機(jī)制，即業(yè)主將其對物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)讓給代表全體業(yè)主利益的管委會行使；同時，業(yè)主賦予管委會對物業(yè)管理公司使用和管理物業(yè)管理費(fèi)以及各種維修基金檢查和監(jiān)督的權(quán)利、“予以制止并要求其限期改正”、解聘物業(yè)管理公司以及代表全體業(yè)主向物業(yè)管理公司提出起訴要求賠償業(yè)主損失的權(quán)利。
只有當(dāng)物業(yè)管理公司服務(wù)不到位，違反了物業(yè)管理合同時，業(yè)主才有權(quán)拒交物業(yè)管理費(fèi)。而此案例中，責(zé)任本身不在物業(yè)管理公司，并且他們已經(jīng)盡到了自己的責(zé)任，所以阮女士無理由拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)。王律師認(rèn)為，阮女士應(yīng)查明造成房屋漏水的直接責(zé)任到底在開發(fā)商還是樓上業(yè)主，如果是房屋質(zhì)量問題，可直接找開發(fā)商要求承擔(dān)違約賠償責(zé)任；如果是樓上業(yè)主過失造成漏水，則阮女士應(yīng)直接找樓上業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任。
四 網(wǎng)友提問：律師您好，我們小區(qū)有回遷戶、房改戶、房管戶等所交費(fèi)不同小區(qū)中只有我們唯一一棟商品房而且物業(yè)費(fèi)偏高1.80元/平米，還沒有保安人員，而且由于小區(qū)復(fù)雜一直沒能夠成立業(yè)主委員會，小區(qū)的物業(yè)是開發(fā)商聘的，我們的這棟商品樓是否可以單獨(dú)成立業(yè)委會，我們這些業(yè)主該怎么辦物業(yè)費(fèi)是否該比別的不是商品房的業(yè)主交的多而且享受同等待遇呢？我們這棟樓的業(yè)主怎樣才能成立業(yè)主委員會呢？請您幫我們想想辦法。謝謝！
律師回復(fù)：同一小區(qū)，同一物業(yè)，同一服務(wù)，物業(yè)費(fèi)不同，除非開發(fā)商另外補(bǔ)貼。否則不合理。一個小區(qū)只能成立一個業(yè)委會，你可以到小區(qū)辦去咨詢一下。
五 網(wǎng)友請問：新買的房子，沒有入住要交物業(yè)管理費(fèi)用嗎？
問題補(bǔ)充:是還沒裝修的房
網(wǎng)友回復(fù)：這個肯定的，我去年新買了小區(qū)的住宅樓，尚未入住，就先交了一筆超出預(yù)算的開銷，其中就包括物業(yè)管理費(fèi)及衛(wèi)生費(fèi)及暖氣費(fèi)等。。。。如果不交清，物業(yè)就不給鑰匙，雖然氣憤這類霸王條款，但想想大頭（房款）都交了，還在乎這些小錢嗎？咬咬牙，交了，現(xiàn)在還是為此耿耿于懷。。。。找個相關(guān)部門或者媒體給他們暴光，也許能夠有個說法，否則，只能吃啞虧。祝你好運(yùn)！
律師回答：楊雨軒這一問題涉及到了入住交接和物業(yè)管理兩個問題。
房屋買賣中的交付，從嚴(yán)格意義上講，應(yīng)當(dāng)是以產(chǎn)權(quán)證的登記和取得作為最終的交付標(biāo)準(zhǔn)。但是在實際操作中，買賣雙方往往以入住交接作為驗收房屋是否符合法定和約定交付
條件的一個主要程序。
商品房買賣合同對房屋交接的程序做了約定和規(guī)范，如要求開發(fā)商要在房屋交付時，向購房人提供房屋驗收合格的證明；所購商品房為住宅的，開發(fā)商還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。開發(fā)商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購房人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān).
既然房屋已經(jīng)交付，無論業(yè)主是否實際居住，有關(guān)的物業(yè)管理費(fèi)也理應(yīng)交納，因為無論業(yè)主是否實際居住，物業(yè)公司有許多物業(yè)服務(wù)均已提供(如保安、保潔等)。
專家建議消費(fèi)者在辦理入住手續(xù)時，應(yīng)注意幾點(diǎn)：
要認(rèn)真和善于行使自己的權(quán)利。所謂認(rèn)真行使，就是在開發(fā)商不能提供相關(guān)文件又通知您辦理入住手續(xù)時，應(yīng)依據(jù)合同約定堅決拒絕接收，不要稀里糊涂收了房子。所謂善于行使，是指要對發(fā)現(xiàn)的問題做一下分析，看出現(xiàn)的問題是否能夠構(gòu)成拒絕驗收的理由，比如墻面、地面裝修有問題，衛(wèi)生潔具不符合原定標(biāo)準(zhǔn)等，雖然也屬于問題，但一般不會構(gòu)成拒絕驗收的依據(jù)。對這樣的問題，不妨在開發(fā)商提出賠償方案或改進(jìn)措施后，先辦理入住手續(xù)，再敦促開發(fā)商落實，以免耽誤自己使用房子。
交接過程中，要完善交接程序。在辦理交接手續(xù)時，如果發(fā)現(xiàn)問題，一定要書面記錄下來。如果決定拒絕接收，則要書面說明拒絕接收的理由。如果接收但有問題需要解決，則應(yīng)要求開發(fā)商將處理意見形成書面文字，以備今后協(xié)商不成時，有據(jù)可查.
上述所有的書面內(nèi)容，原則上都應(yīng)該是一式兩份，雙方要簽字或蓋章，避免開發(fā)商內(nèi)部發(fā)生人事變動后，接任者拒絕承認(rèn)前任的承諾。
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