三問2011年保障房：什么是保障房？怎么建？誰來��？
“保障性住房”這個簡單的經濟學詞匯，已經愈加成為有形之手干預房地產市場的重要杠桿。
在肇始于2010年的房地產調控政策中，除了嚴厲的差別化貨幣信貸政策 和財稅政策外，一個有力的鋪墊便是大量的保障性住房將被推向市場。
根據中央的要求，2011年全國要開工建設保障房1000萬套，未來五年總計開工建設數量達到3600萬套。
盡管來自政府的規(guī)劃是美好的，全社會關于保障房的共識也已形成，但是論及操作層面，還有許多問題尚待明朗。建設保障性住房的資金從何而來？哪些人應該居住保障性住房？如何避免其成為權力尋租 的灰色地帶？保障房的退出機制是什么？
凡此種種，亟待解釋。
什么是保障房？
目前我國住房保障體系主要包括四個部分——經濟適用房、廉租房 、限價房 和公共租賃房。在“十二五”規(guī)劃綱要中提出，我國將重點發(fā)展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房 的主體。
最早的保障住宅：經適房
“經濟適用房”有跡可循的第一次被提出，源自一份1991年6月份來自國務院名為《關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革 的通知》的文件，其中的描述稱：“大力發(fā)展經濟適用的商品房 ，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題 �！�
隨后，1994 年7 月，國務院在總結房改前期經驗教訓的基礎上，發(fā)布《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，確定了“建立與社會主義市場經濟體制相適應的城鎮(zhèn)住房制度，實現住房商品化、社會化”的住房制度改革目標，并且提出了以建立住房公積金制度為主，輔以提租和售房等改革措施。
目前主流的觀點認為，上述決定完善和規(guī)范了房改政策，基本上確定了存量住房的改革問題的原則，為全面建立城鎮(zhèn)住房新體制奠定了基礎。不過，這份文件并未提出經濟適用房這種住房供應形式，只是提出了要堅持住房商品化、社會化的改革目標。
1995 年，中國 開始實行安居工程，與后來的經濟適用房供應體制有很大的相似性。一些研究觀點認為，安居工程就是經濟適用房體制的前身。
但中國社科院財政與貿易經濟研究所研究員王誠慶認為，上述政策實際上主要是從當時的宏觀調控需要出發(fā)的，即通過擴大民用住宅建設規(guī)模達到消費積壓鋼材，而主要不是從住房體制改革的需要出發(fā)的。
另一種說法是3年之后的一份文件。1998 年，國務院發(fā)出了我國住房體制改革的綱領性文件《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知》，該《通知》決定要建立以經濟適用房為主體的多層次的住房供應體系：高收入者購買或租賃市場價商品住房，中低收入者購買經濟適用住房 ，最低收入者租用政府或單位提供的廉租住房。
同樣在1998年，建設部發(fā)出《關于繼續(xù)做好1998年國家安居工程(經濟適用房)實施工作的通知》。這也是我國第一次將經濟適用房明確納入具有保障作用的安居工程中來。
“上世紀90年代末，中國的福利分房剛剛結束。那時，很多人便買不起房子了。當時，很多北京人都聽過回龍觀、天通苑的經濟適用房一千塊錢一平米之類的話題。”從事房地產行業(yè)近20年的偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉亦無法回憶起保障性住房的精確歷史。他說：“那個時候第一代經濟適用房應該算是最早的保障性住房�！�
防投機的兩限房
似乎從那時開始，經濟適用房便進入“興建”狀態(tài)。全國各地的經濟適用房在短短幾年內的快速發(fā)展如雨后春筍，房價的相對低廉，逐漸成為中低收入家庭住房的重要選擇。無論開工面積還是項目數量都在成倍增加，經濟適用房迎來高速發(fā)展時期。
不過，隨著經濟的快速發(fā)展，中國房地產市場不斷成熟，單一的經濟適用房已經不能再滿足市場的需求。
2007年，兩限房開始出現。兩限房即限房價、限套型普通商品住房，是指經城市人民政府批準，在限制套型比例、限定銷售價格的基礎上，以競地價、競房價的方式，招標確定住宅項目開發(fā)建設單位，由中標單位按照約定標準建設，按照約定價位面向符合條件的居民銷售的中低價位、中小套型普通商品住房。
一位要求匿名的房地產行業(yè)人士向《中國經濟周刊》記者回憶說，2007年前后，兩限房才逐步開始流行起來。
他說：“當時只有經濟適用房和商品房兩種，但是隨著發(fā)展，經濟適用房暴露出越來越多的問題。很多普通老百姓為拿到個購房資格號而晝夜排隊，最后卻根本排不到；另一方面有一些有錢人渾水摸魚通過一些手段買到經濟適用房，曾經出現過200多平米的經濟適用房，而且倒賣經濟適用房購房號也成了一種投機現象�！�
于是，在房價開始明顯快速增長，經濟適用房又緊俏難買的情況下，北京最早創(chuàng)造出“兩限房”這一概念。
租賃主力：廉租房和公租房
經適房和兩限房顯然不夠。
同樣是在1998年的綱領性文件《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》中，提出對不同收入家庭實行不同的住房供應政策，即最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房、中低收入家庭購買經濟適用房，建立適應不同收入水平居民住房支付能力、分層次的住房保障體系。根據通知要求，建設部于1999年制定了《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》。
目前，我國逐步形成實物配租、租賃住房補貼 和租金減免等3種主要保障方式的廉租房保障體系。
進入2006年，全國一線城市商品房價格出現虛高增長，而由于各種弊端，經濟適用房建設制度引來大量質疑，要求加強廉租房建設的呼聲越來越高。國務院頒布條例要求地方政府將土地出讓凈收益的部分按一定比例用于廉租住房建設，并為參與廉租房建設的開發(fā)商提供銀行信貸便利。
不過，由于標準過低等因素限制，現有的廉租房數量未能覆蓋所有符合標準人群。被排除在外的重要組成群體之一便是“夾心層”。
2009年3月11日的住房和城鄉(xiāng)建設部新聞發(fā)布會上，有記者問：對既買不起經濟適用房又不夠廉租房條件的“夾心層”，政府又如何解決？住建部副部長齊驥給出的回答是：要加快公共租賃房的建設。公共租賃房歸政府或公共機構所有，用低于市場價或承租者能承受的價格向新就業(yè)職工出租。
這一次簡單對話，第一次給“夾心層”的住房難問題帶來官方的解決途徑。
保障房怎么建？
“十二五”規(guī)劃提出，未來五年開工建設3600萬套保障房項目，使保障性住房 覆蓋面達到20%。如此規(guī)模的保障房政策畫卷，“錢”和“地”成為市場最為關心的核心問題。
其實，在2006年所公布的“十一五”規(guī)劃綱要中并未涉及保障性安居工程的指標體系，而“十二五”不僅將其列為“必須完成的”約束性質指標，還從零一躍到“3600萬”。
地方官：保障房“重負”
據測算，興建3600萬套保障性住房大約需要5萬億元人民幣。
錢從哪里來，成為保障房建設的第一股驅動力。來自官方的聲音顯示，預計今年來自中央的資金扶持將超過1000億元。但是，目前并未公布省級配套投入、住房公積金貸款、銀行貸款 以及社會資金 的資金份額。
在此前的3月9日，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥表示，今年所計劃開工建設經適房和兩限房約200萬套，所需5000億元資金，將主要由社會機構通過市場運作方式來解決。今年400萬套棚戶區(qū)改造所需要的年度投資，也在5000億元左右，其中，中央將提供400億元左右的資金支持，省和市縣也要拿出一定的資金來支持棚戶區(qū)改造。中央和地方政府補助以后，由工礦企業(yè)和被改造的職工籌集的，大約有3400億元。
“總體算下來，完成今年1000萬套的任務，有8000多億元是通過社會機構的投入和被保障對象以及所在企業(yè)籌集來的，剩余的5000多億元的資金，將由中央、省級和市縣政府通過各種渠道來籌集�！�
來自住建部的指示堅決，身背大量保障房建設任務的地方當局深感負重。
以廣東為例，廣東分配到的任務為31萬套，其中廉租房4.79萬套、經適房3.08萬套、公租房9.28萬套、限價房11.5萬套，棚戶區(qū)改造2.35萬套。該省住房建設廳的一位官員認為，即便像廣東這樣的經濟大省，要完成這31萬套任務，來自于資金籌措和土地方面的困難仍然很大。
來自公開的報道稱，在各市，保障性住房的資金來源主要包括土地出讓金凈收益 、住房公積金增值收益、財政補貼和銀行貸款等。土地出讓金凈收益計算復雜，在部分市縣甚至為負數；住房公積金增值收益也不會太多；商業(yè)銀行的趨利性又決定了對保障性住房貸款的積極性不高。這必將導致各市財政的壓力很大。原本依靠土地出讓金的土地財政，也將減少。
開發(fā)商：有利可圖+“政府公關”
正當政府躊躇時，一些房地產企業(yè)開始試探性進入這個原本不愿觸及的領域。此前，中天城投與貴州省政府簽訂“十二五”規(guī)劃保障房建設框架協議。未來5年，中天城投將在貴州省內完成保障房建設投資約200億元。
這是今年以來，第一家與政府簽訂保障房建設框架協議的上市房企。有預測說，中天城投的200億元投資或可帶來16億元凈利潤。
截至3月25日，目前已公布年報的49家房地產企業(yè)中，超過70%已經或將要積極參與保障性住房建設。萬科預計2011年保障房開工目標超過200萬平方米，今年萬科在上海的首次拿地，耗資11.19億元，其項目類別就是保障房項目。
招商、金地、保利、遠洋、綠城、首創(chuàng)等一線房企均將保障房開發(fā)納為2011年戰(zhàn)略規(guī)劃的重點，并積極在全國各地尋求保障房開發(fā)項目。非上市公司綠地集團也透露，2011年保障房建設將占綠地開發(fā)總量的30%，累計投資將達500億元。
大多數研究者認為，目前保障房市場規(guī)模大，風險低，優(yōu)惠多，在市場低迷時房企愿意參加此類項目建設。不過，也有一些市場聲音認為，企業(yè)參加保障性住房建設除了保護基本利潤之外，意在建設良好的“政府公關”。
萬科總裁郁亮就曾表示，“我們向地方政府說，建保障房只要給我1塊錢利潤就夠了。為什么給1塊錢利潤？這樣就可以對股東說，我們做這個項目沒有虧錢�！�
此前就有市場人士告訴《中國經濟周刊》，目前在市場不景氣的情況下，企業(yè)參加保障房建設除了能維持一定利潤，還能“拉近”和政府的關系。而和政府關系融洽將直接有利于在當地的發(fā)展。
3月28日，《中國經濟周刊》記者統計滬深股市所有涉及“保障房概念”上市公司，共計21只。來自Wind概念指數的統計，“保障性住房指數”(該指數概念包括參與保障性住房建設、供給的上市公司)收于1035.78點。該指數從2011年1月27日最低853.58點一路攀升至此。
金融資本：投資新出路
原本房地產開發(fā)的主力——商業(yè)銀行，如今在保障房如此浩大的工程面前因“盈利有限”而表態(tài)緩慢。
建設銀行副行長朱小黃的觀點認為，按照商業(yè)原則辦理，平臺貸款的打包貸款模式難以走通。在安居房問題上，銀行有社會責任，可以薄利，可以讓利。但銀行考慮的是樓盤能否銷售出去，資金能否回籠，要算賬，要風險可控。他表示可讓出部分利益但堅持商業(yè)化運作。
就在一些金融機構還在揣摩之際，政策性銀行率先動手。有報道稱國家開發(fā)銀行 (下稱“國開行”)已經向國務院遞交了一份解決保障房項目資本金問題的方案，建議特批一定規(guī)模國開行金融債的發(fā)債額度以建立專項基金 。該方案建議，國開行在2011年約1萬億的發(fā)債額度之外，還能獲得國務院特批發(fā)債額度，以設立一筆專項基金，專門為保障房項目提供資本金貸款。
此外，在兩會期間，全國政協委員、研祥 高科技控股集團董事會主席陳志列公開表示，研祥已經決定拿出10億元資金，用于支持保障性住房的建設。
全國社會保障基金理事會理事長戴相龍表示，2011年社�；鹬饕獣黾訉ι鐣Ｕ戏康耐顿Y，大約占投資比重的5%，約幾百億的規(guī)模。
而自從突破政策阻礙后一直投資無路的保險資金，此時也似乎找到了增值要道。3月9日，中國太平洋保險就提出要籌集40億元投資到上海地產集團的保障房項目上。據悉，中國太保與承擔多個保障房建設項目的上海地產集團達成協議，牽頭以10年期債權投資計劃方式融資40億元，用于上海部分公租房建設，即用于上海地產(集團)有限公司在上海市區(qū)約50萬平方米公共租賃住房項目的建設和運營。
在3月28日舉行的2010年中國太保業(yè)績發(fā)布會上，中國太保資產管理公司 董事長湯大生表示，保障房債權投資計劃收益率將盯住同期貸款利率，總體收益將略高于債券投資收益。
這是保監(jiān)會《保險資金投資不動產暫行辦法》出臺后的第一單不動產債權投資計劃。接受《中國經濟周刊》電話采訪的一位保險公司高級投資經理說：“盡管一些頂級寫字樓和購物廣場的回報率都比投資保障房高，但是我們還是對保障房比較感興趣�！�
這位負責人是境內某頂級保險公司的資產管理機構中層管理者，他的觀點和一些房地產開發(fā)企業(yè)類似：“規(guī)模大，風險小，比如公租房，建完之后政府回收。保險資金每年都會剛性增長，我們要為多出來的錢尋找投資渠道，投資保障房但也不會忽略其他的投資渠道�！�
最近，中國人壽又對外透露，已與北京、重慶等地簽訂了投資保障房的合作意向。 中國人壽董事長楊超近日置評說，因為保障房投資回報率 現在還不確定，相關管理規(guī)定也還未出臺，國壽將進行綜合考慮。保險資金投入保障房建設的渠道并不單一，包括債權、股權投資、PE介入等。
而在此前的全國兩會中，中國平安董事長馬明哲 等多位保險界要人都表現出參與保障房的興趣和意愿。
四下看來，保障房建設所需資金的來源似乎有多條渠道。一些地市級官員在私下討論時也曾經表示過類似觀點，即“做好公共關系，資金到位的困難就有可能解決”。
土地財政：巨虧的壓力
錢有了，土地的來源呢？
據國土資源部統計，2010年全國保障性住房用地為24000多公頃，較2009年增加超過一倍。保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地計劃供應量占住房用地計劃供應總量的77%。
今年計劃建設的1000萬套保障性住房，中央政府肯定會率先確保土地供應。但具體到各地，如像深圳，目前基本面臨無地可供的狀況，全市未利用土地僅4360公頃，占全市總面積的2.23%，保障性住房的土地供應很傷腦筋。
上文所提及研祥高科技控股集團董事會主席陳志列曾表示以10億元投資保障性住房。他在接受媒體采訪時頗帶火藥味地說：“(10億)這個錢我們出，房子我們自己蓋。我不會把錢交給政府。這個房子明明蓋起來只要4000元一平米，他(政府)蓋起來后可能是8000元。這個我不相信，我自己蓋，要不我不掏這個錢。房子的質量絕對有保證�！�
企業(yè)雖然抱有熱情，但政府卻尚未制定細則“以對要害”。深圳市住房和建設局新聞發(fā)言人、副局長胡建文在近期接受媒體采訪時說，政府的態(tài)度是鼓勵社會資金參與保障性住房建設的，目前并沒有這一操作的細節(jié)和辦法，但研祥的做法“符合政策導向”。
胡建文的觀點代表了目前保障房建設的普遍問題——資金短缺。但對于深圳來講，更重要的問題并不是資金，而是土地，保障房建設的首要瓶頸是深圳土地資源稀缺。
來自境內財經媒體的報道稱，國土資源部已特地制定了一張供地執(zhí)行日程明細表，并配以鐵腕政策強化執(zhí)行，以便完成“1000萬套保障房土地供應計劃定會在3月內編制完成、在新增建設用地年度計劃中單列保障房用地、各地房地產用地供應計劃將確�！愖》俊�(保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住中小套型商品房)用地不低于住房建設用地供應總量的70%、1000萬套保障房用地定能做到應保盡保”的目標。
然而，來自中金公司的研究報告稱，政府保障性住房直接投資資金規(guī)模不大，但土地出讓收益和稅費的損失較大，若將經濟適用房和城市區(qū)棚改房的土地整理交由開發(fā)商，隱含每年土地出讓金減少2500億元。房地產相關稅費也將下降，幅度占地方財政收入的比重約4%～6%。
糾結于此，土地供應問題一直被學界認為是建設保障性住房的“忐忑”之一。其重要癥結就在于土地財政對地方政府重要性�！暗胤秸驗橥恋刎斦䥺栴}不愿動，不愿建保障房的現象肯定是有的�！币晃唤咏〗ú康娜耸肯颉吨袊洕芸酚浾咧迷u說，“基本上，被分配大量保障房建設任務的地區(qū)都是經濟發(fā)達的地區(qū)。只要政府下決心去建設，這些任務是一定能完成的�！�
對于目前個別地區(qū)以“大量動遷安置房來充數”的傳言，這位人士認為，動遷安置或因危房改造或因棚戶區(qū)改造，應加以區(qū)分后將合理部分歸類為保障房一部分。
保障房誰來住？
原本，誰來住保障房并不是一個問題。但如今，這個問題卻越來越受到輿論關注。因為，一些不需要住保障房的人也混跡其中。毋庸置疑，這樣的情況不僅導致保障房淪為權力尋租 的灰色地帶，還占據了有限的保障房資源，制造了顯著的不公平
。
戶籍最重要
“目前我們國家對保障房申請者的規(guī)定已經基本確立�！币拙臃康禺a研究院綜合研究部長楊紅旭告訴《中國經濟周刊》，“基本是本地區(qū)常住中低收入的人口有資格申請。此外，還有一些階段性住房困難的群體，比如剛畢業(yè)的大學生等夾心層。”
以北京為例，申請經濟適用房 的條件最低“1人家庭成員，年收入在22700元及以下；人均住房面積在10㎡及以下；家庭總資產 凈值在24萬元及以下”到最高“5人及以上家庭成員，年收入在60000元及以下；人均住房面積在10㎡及以下；家庭總資產凈值在48萬元及以下�！逼渚唧w供應對象為“具有本市城鎮(zhèn)戶籍時間滿5年，年滿18周歲；單身家庭申請人需年滿30周歲；申請家庭人均住房面積、家庭收入及資產符合政府規(guī)定標準�！�
申請兩限房 的供應對象為“針對北京市中等收入住房困難的城鎮(zhèn)居民家庭、征地拆遷涉及的農民家庭及市政府規(guī)定的其他家庭”。具體申請標準為“3人及以下家庭成員，年收入在8.8萬元及以下；人均住房面積在15㎡及以下；家庭總資產凈值在57萬元及以下”；“4人及以上家庭成員，年收入在11.6萬元及以下；人均住房面積在15㎡及以下；家庭總資產凈值在76萬元及以下。”
而申請廉租房 和公共租賃住房的要求則更為細化復雜。申請廉租房的家庭收入標準具體細化到各個區(qū)縣，并對取得戶籍年限和離異年限，收入等有明確要求。而一直被眾多來京創(chuàng)業(yè)的年輕人期盼的公租房則未制定細化標準。因此未通過上述各保障性住房 審核資格以及未取得北京戶籍的個人無法申請。
也有個別公租房已經向年輕人敞開了大門。3月初，北京《關于中關村國家自主創(chuàng)新 示范區(qū)人才公共租賃住房建設的若干意見》已經出臺并實施。據悉，該《意見》認定公租房是為海淀園企業(yè)引進人才提供的短期周轉性租賃住房，由企業(yè)提出申請；企業(yè)同一人才承租最長不超過5年，一年一簽約；用人企業(yè)應將申請人個人信息公示7個工作日；禁止擅自將人才公共租賃住房轉租、轉借他人。
申請人必須同時滿足所在企業(yè)(單位)在中關村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)內注冊并納稅；具有大學以上學歷，或具有中級以上職稱、高級技師資格；必須是與所在企業(yè)(單位)簽訂一年以上勞動合同的從業(yè)人員；在北京市范圍內無住房且沒有享受過中央或北京市的其他優(yōu)惠住房政策。
由此可見，保障性住房的基本要求是“取得當地戶籍”。這對于遍布四大一線城市的青年外來人口而言是釘死了期望。
“被尋租”與懲處難
在高房價的誘惑下，能夠以較低價格取得一套住房似乎愈加成為衡量一個本地區(qū)常住居民能量大小的重要參考。
基于利益等誘惑因素的挑逗，一些人不惜將保障房納入“權力尋租”的瞄準半徑。而保障房準入的監(jiān)管漏洞也一覽無余。
2009年6月，武漢經濟適用房搖號“六連號”震驚全國。但是這并非第一起黑幕，也絕非最后一起。
《中國經濟周刊》記者在北京雙惠苑經濟適用房小區(qū)目睹眾多“豪車風范”。而該小區(qū)還存在大量出租行為。
3月28日，深圳市住建局舉行了行政處罰聽證會 ，就3名申請人涉嫌在深圳第二次保障房申請過程中提供虛假信息進行公開聽證。多名申請人身家超過中等收入家庭，更有甚者身家300萬以上。然而，深圳市政府對其處以罰款5000元、3年不準申請保障性住房的懲罰力度被視為“過于柔弱”。
一位曾經出售過經濟適用房的人士告訴記者：“有些人申請經適房和限價房的目的無疑就是套利。當初以較低價格買的房子，在現在高房價的市場里能夠賺取很大利潤。有些人也將申請到的經濟適用房進行出租�？傊�，保障房成為了投資工具�！痹谶@位投機者的眼中，他們基本沒有違法成本。“罰點款什么的，對我們來說基本可以忽略�！�
偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉對此置評說：“以問題最多的經適房為例，現在的第二代經適房要比第一代申請嚴格很多�，F在經適房申請作假很難，要三審兩公示。但是我認為更重要的問題是：對于騙購者的懲罰力度太輕。由于一、二級市場的差價太大，套利的誘惑足以讓一些人去騙購而不承擔風險�！�
上述研究人士楊紅旭認為，保障房制度雖然規(guī)定了什么樣的人可以居住，但是對于防止一些違法的投機行為還需要慢慢來完善，“政策總是需要時間不斷完善�！�
有接近住建部的人士向記者置評說：“在一些法律的約束方面，以及申請者甄別方面，我們的政策還有待細化。而且，對于違法者的懲處力度也因沒有法律規(guī)定而難以嚴厲。”他認為，一些保障房的基礎工作尚不到位，收入核定機制、誠信機制等極為不健全。整個基礎不完善，核定真正的家庭收入就較為困難。
深圳市住房研究會常務副會長、秘書長陳藹貧在近期的公開置評中說，“對虛報信息申請保障房的申請者予以處罰應該說已經是一種進步了�！钡幜P的主要依據《深圳市保障性住房條例》的法律層級有限，并非《刑法》，也不是全國人大頒布的法律，不可能據此追究虛假信息申報者的刑事責任，但如果情節(jié)嚴重，可配合其他法律處理。
本刊記者多方求證，目前并未搜集到監(jiān)管和職能部門正在設計和完善相關審核制度的消息。
缺失的“退出機制”
目前正在建設的多層次保障房體系還面臨“只進不出”的遠景尷尬。
3月14日，國務院總理溫家寶在回答記者提問時說：“對于保障性住房建設以后，管理和退出機制現在就要著手制定規(guī)則，這樣我們就實行了一個從建設到管理，到退出這樣一個完整機制。使保障性住房質量和效益得到保證，使將來它的管理也得到保證�！�
顯而易見。保障房只有“申請”，而沒有“退出”并合理。而這種不合理并不僅僅存在中國。
“住進去就退不出來�！敝袊康禺a協會副會長顧云昌 如此評價目前的保障房退出現狀。他說，美國、香港等地都有類似的現象。凡是申請成功者住進保障房后都拒絕搬出來。
其實，在2009年12月末住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新在該部工作會議上就曾要求說，2011年保障性安居工程工作的一個新任務，是研究、制定、規(guī)范保障房退出機制。不過，這個“扭曲”的瓶頸一直無法打破。因收入增加或家境變化而退出保障房的人幾乎不存在。政府由此所形成的負擔越來越重。而由于無法退出，一些本該享受保障房政策的群眾便失去保障權利，致使不合理的居住者持續(xù)占用社會資源。
2010年，審計署公布了19個城市2007—2009年廉租房建設情況的公告。廈門等6個城市不同程度存在廉租房保障對象退出難的問題。不符合保障條件的家庭，拒絕到期退出廉租房。
顯而易見的預測已毋庸置評，再不加緊研究退出機制，未來5年建設3600萬套保障房必定會加劇“只進不出”的難題。
顧云昌認為，即便是每年審查居住者的情況，發(fā)現情況也很難強制居住者退出所居住房。
由于退出機制的不確立，造成了原本擁有積極性的房地產開發(fā)企業(yè)等機構亦對參與建設保持“謹慎”。
大約一周前，曾開發(fā)包括北京回龍觀、通惠家園在內的大型經濟適用房項目的首開股份(600376.SH)董秘王怡對參建保障房置評說，退出機制明確的保障房如經適房、兩限房以及政府回購的公租房，雖然凈利潤率不高，但周轉快，首開會積極參與。
“但作為上市公司，時時面臨公司利潤與增長的市場壓力，對于參與退出機制不明確的保障房建設，公司將持謹慎態(tài)度�！蓖踱f。
顧云昌認為，目前我國研究保障房退出機制可以參照美國、新加坡等先進理念。
“可以推廣上海的共有產權 機制。”他說，讓住居者和政府各擁有一定比例的產權。如果居住者要出售所居經濟適用房則要按照其個人與政府所持產權比例的不同分解銷售收入。此外，也有地區(qū)并沒有建設各種類的保障房，只是由政府向相關低收入群體提供租房和購房補貼，等到居住者條件超過中低收入，政府停止補貼，也不失為一個良性循環(huán)的途徑。
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