湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)整理訊 國人好預(yù)測，特別是好預(yù)測房價走勢。前日出席一個論壇，主持人代表網(wǎng)友，反復(fù)詢問房價趨勢。仿佛身為房地產(chǎn)專家若不能預(yù)測，就名不副實。而專家們則著實無語，只能從更加寬廣的范疇給出答案，雖然讓主持人略感失望，卻在不言之中回答了一個大問題：商品住房價格趨勢根本無需預(yù)測。長期趨勢明確無誤；而短期趨勢預(yù)測，未必能夠?qū)嶋H交易形成支持。
一直以來，筆者與同行交流之時，有一個預(yù)期高度一致：商品住宅價格長期趨勢，3到5年后必然高于今日價格。這個判斷質(zhì)疑者寥寥無幾。想來并不奇怪，若觀察近些年價格趨勢，資產(chǎn)價格無不快速上漲，房地產(chǎn)價格雖然受宏觀調(diào)控壓制，但商品住宅的資產(chǎn)屬性無法否定，且外圍宏觀環(huán)境無根本性改變跡象，若預(yù)期未來較長時間商品住宅價格大幅下跌，恐怕是在期望非市場化手段起作用。果真如此，商品住宅的定義也要改寫了。
這個基本判斷可以進(jìn)行驗證。國內(nèi)實例自不待言。一如專家所言，住宅價格最低是2001年，購房政策最寬松是2009年，這兩個時點已經(jīng)不可能昨日重現(xiàn)，除非時光倒流。若對比國外，似乎歐美部分國家可找到反例，可比性卻大打折扣。主要是城市化水平這個巨大的變化因素在我們國家是主要動因，在發(fā)達(dá)國家則不復(fù)存在。還有一點，就是我們的建筑質(zhì)量，特別是存量建筑的品質(zhì)，較發(fā)達(dá)國家相去甚遠(yuǎn)，存量住宅的更新?lián)Q代需求在中國未來數(shù)十年中將長期存在，特別是一些主要大中型城市，這部分需求的總量巨大，對市場的影響力會占據(jù)相當(dāng)比重。
房價長期趨勢看漲，相信此言會令許多人不滿，但不說實話更害人。在這個問題上，良知與道德體現(xiàn)于你是否說實話，說你自己相信的話。如果只說一些購房人愛聽的，才是真的“不道德”。特別是對于一大批所謂“持幣待購”之人，愈發(fā)關(guān)鍵。這個話題幾年來重復(fù)過許多次，似乎總有人聽，也有人不聽。然不聽之人總是被現(xiàn)實所愚弄，最終錯過了一次次的購房“機會”，重復(fù)著“期待——后悔——期待——再后悔”的歷程。原因在于，機會永遠(yuǎn)不會自己說話，你必須自己抓住它。
為什么許多人一次次錯過機會？原因很多，被忽悠只是一個部分。還有一個國人認(rèn)知偏差極大之處：總是將不動產(chǎn)投資視同于股市，總是拿短期投資高拋低吸的觀念來看不動產(chǎn)投資�？傁Ｍ住＝Y(jié)果就是一次次被市場懲罰。因為任何不動產(chǎn)投資，如果你對長期趨勢有基本判斷后，短期行為首先要服從長期趨勢。只盯著半年一年內(nèi)的變化，本身就是短視行為。
當(dāng)然，對于短期價格變化趨勢的關(guān)注可以理解，因為不動產(chǎn)投資畢竟動輒上百萬，價格變化也常以萬為單位。所以有一些原則性的概念需要了解。比如不要過于關(guān)注所謂宏觀調(diào)控的結(jié)果，而要把功課花在區(qū)域和項目身上。新區(qū)價格潛力大于老區(qū)，價格波動的幅度也大于老區(qū)。往往買新區(qū)的房子需要度過一個比較長的成熟期，中間會有許多不便之處，但最終回報比例高于老區(qū)，且初始投資門檻低，滿足實力不足人群購買需求。項目方面，新項目一般而言價格上漲潛力大于成熟項目，前低后高是普遍規(guī)律。自然，價格波動幅度也大于老項目。開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)金流壓力下可能出現(xiàn)低價促銷，甚至上市公司也會有這種情況出現(xiàn)。這樣的機會往往稍縱即逝，購房人如果足夠關(guān)注并提前做過功課，有可能抓住這種機會。
住宅價格長期趨勢無須預(yù)測，短期趨勢預(yù)測則基本相當(dāng)于賭博。所以購房決定取決于每個人購房主體自身情況，沒有人，這其中也包括政府，會拱手把低價房送給你，然后讓你掙大錢。天上有餡餅掉下來，也未必就非得砸到你，所以不必心存僥幸。姜煒
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