湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)4月19日訊 綠化率、容積率、車庫率、得房率等與房產(chǎn)有關的專業(yè)術語讓普通購房者似懂非懂，而市場上也有少數(shù)開發(fā)商在這方面打馬虎眼，因此我們有必要對此做一次解析，以便在購房時做到清清楚楚、明明白白。
記者也結合了湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)團購QQ群網(wǎng)友所反映的諸多情況，整理出房產(chǎn)合同“專業(yè)術語”的四處盲點。
盲點一：
綠化率偷換概念
綠化率是開發(fā)商經(jīng)常提及的概念，這是一項規(guī)劃指標，可簡單表述為規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。但目前與之有關的概念還包括綠地率和綠化覆蓋率。不過，一些開發(fā)商在宣傳時只提綠化覆蓋率或者綠地率，因為通過一些技術上的處理，均能得到不錯的視覺效果，但實際上綠化面積到底有多少，則避而不談。日前家住樂山中心城區(qū)城北片區(qū)某樓盤的業(yè)主老李就來電反映，他所居住項目的綠化率與購房之初開發(fā)商所承諾的30%大相徑庭。但在業(yè)主們與開發(fā)商溝通時，對方竟拿“小區(qū)綠化率與綠地率”為兩種概念做搪塞，問題只能一拖再拖。
小記掃盲：綠化率是規(guī)劃指標，指的是規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。綠化覆蓋率是綠化垂直投影面積之和與占地面積的百分比，因此，樹的影子也可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。而綠地率是指“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”，主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。目前，很多樓盤在樓書或廣告中都經(jīng)常使用綠化率一詞，但根據(jù)園林專家介紹，這是一個不準確、不規(guī)范的用詞。在國家關于園林綠化的用語中，準確的應為“綠地率”和“綠化覆蓋率”。因此購房者購房時需要問清開發(fā)商承諾的綠化到底用的是哪一種方式，特別注意不要把綠化覆蓋率與綠化率混淆。
盲點二：
容積率指標過高
在動輒得房率高達130%甚至是150%的今天，已經(jīng)很少有購房者去詢問項目容積率的問題了。容積率是指小區(qū)總建筑面積與總用地面積的比值，這個比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越少，人均用地面積越多，居住品質(zhì)就會越高。為什么這么說呢？業(yè)內(nèi)人士解釋說，容積率低的小區(qū)有更多的土地用于綠地建設，以及建筑層高也適中，因而居住品質(zhì)相對較高。比如綠樹成蔭的別墅區(qū)，其容積率只有0.35左右。而位于城市核心地段的樓盤，容積率超過5以上，因而整個小區(qū)內(nèi)高層建筑林立，讓人頗感壓抑。相比較而言，前者的舒適性肯定遠大于后者。
小記掃盲：高容積率的小區(qū)意味著帶來高密度的居住人口，這對小區(qū)本身樓道、公共娛樂場所等的使用也會更加頻繁，從而加速其老化。同時，高容積率的小區(qū)在安保方面也存在不小的壓力。因此記者建議，購房者一定要選擇選擇在適當?shù)膮^(qū)間內(nèi)選擇容積率，如多層不超過3，以小高層居多的小區(qū)在4左右，而高層為主的小區(qū)不能超過5。
盲點三：
車庫率配比不夠
對于車庫率這個問題，估計不少購房者會在有意無意之間給忽略了。但這種疏忽可能會給日后的生活帶來不便。讀者張先生反映，他在買房之初并未考慮要買車，因此就沒有想到車位因素。兩年后，張先生有了車，麻煩也隨之而來，每天下班回家是他最難過的時候，因為小區(qū)里的停車位太少，需要很費神地找車位，有時候回來的太晚了，他只能把車停在小區(qū)附近的公共場所，然后步行回家。由此不難看出，小區(qū)的車庫率也不能忽略。
小記掃盲：對于居住小區(qū)配建的停車位數(shù)量而言，通常的規(guī)定是——車庫(位)數(shù)大于小區(qū)住戶戶數(shù)的50％。若住宅小區(qū)檔次較高，住戶對停車位的需求會更高。別墅類住宅車庫自帶，每戶擁有車庫率達到100％及以上。專家提醒說，在了解車庫率時，一定要了解清楚具有獨立產(chǎn)權的車庫數(shù)量和由人防工程改建而成的地下車庫數(shù)量。具有獨立產(chǎn)權的車庫可以購買，由人防工程改建的地下車庫只能租賃。
盲點四：
得房率說一套做一套
得房率越高，則意味著購房者花在公攤面積上的費用越少。但專家提醒，得房率在某些特定的情況下，會發(fā)生變化，因此購房者別僅僅只是聽信開發(fā)商的說辭。
一般情況下，得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。其中，套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺建筑面積三部分，套（單元）建筑面積為套內(nèi)建筑面積與分攤的公用建筑面積之和。正是因為公攤面積是一個可變量，因此專家解釋說，對于一些分若干期開發(fā)的樓盤，一定要注意得房率的變化。
比如，前期銷售的房源一般是在規(guī)劃建筑方案設計最初計算并得到的得房率，由于此時公攤面積部分一時無法統(tǒng)計完全，一般只計算現(xiàn)有的公攤面積，有時甚至只是簡單計算標準層內(nèi)的公共交通分攤面積，這樣得來的得房率自然是相對比較高的。但等到項目建設竣工交付前后，由房屋測量登記部門通過圖紙與實測結合計算得到的公攤系數(shù)通常都會比前期的大，因而，這時的實際得房率比銷售時的宣傳要約降低1~3個百分點。
對此，湘潭某樓盤置業(yè)顧問建議，如果條件允許，購房者不妨直接進入樣板房對室內(nèi)使用面積進行測量，得到套內(nèi)使用面積，計算出使用率，雖然結果不一定十分準確，但能夠較為客觀地反映住宅的使用效率。同時，使用率還能反映出房型設計方面的缺陷，因為有些房型形狀很不規(guī)則，會影響到使用，雖然得房率不低，但是使用率卻打了折扣。
鄭重聲明：最近不少商務站點未經(jīng)許可轉(zhuǎn)載本站自行編譯的文章，本站在此鄭重聲明，歡迎媒體、同行轉(zhuǎn)載，但必須注明出處(湘潭365房產(chǎn)網(wǎng))，今后若發(fā)現(xiàn)采用本站編譯的文章而不注明出處者，本站將追究其法律責任。
免責聲明：本網(wǎng)轉(zhuǎn)載內(nèi)容均注明出處，轉(zhuǎn)載是出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點或證實其內(nèi)容的真實性.
