過去幾年來，中國共建了約５億平方米經(jīng)濟適用房，以套均面積６０平方米計算，５億平方米已經(jīng)解決約８３０萬個家庭的住房。如果進(jìn)一步考慮到近年來，已通過廉租房制度保障家庭的戶數(shù)約７００萬戶，再加上２０１０年５８０萬套各類保障房，那么目前具有保障性住房含義的住房共計２１００萬套。
據(jù)此估算，未來保障房的存量供求缺口應(yīng)為５５００萬—６２００萬套之間。進(jìn)一步考慮到“十二五”期末中國的城市化率將達(dá)到５１．５％，未來五年的新增增量缺口約計５００萬套。以目前的建設(shè)目標(biāo)與竣工速度核算，未來五年平均每年竣工保障房超過７００萬套，市場新增住房中，保障房市場增量占比保持在５０％左右，截至“十二五”期末，保障房存量占比將達(dá)３０％，從而在較大比重上基本解決城市低收入家庭及遷移人口的“住有所居”問題。
1000萬套保障房約計１．３７萬億元的資金需求，與２０１１年實際需要的投入資金并不相等。事實上，２０１１年實際投入的資金來自于三個方面：１．２０１０年各類保障房實際開工５９０萬套，竣工３７０萬套，尚有２２０萬套將在２０１０年后逐步竣工，并形成２０１１年的實際投資完成額，后續(xù)投入資金約計２８００億元左右；２．２０１１年新開工１０００萬套，其中約計竣工各類保障房總量比重６０％，約計６００萬套，實際完成投資約計８０００億元；３．２０１１年其余４０％的在建項目將在２０１２年逐步竣工，這部分保障房僅需在２０１１年投入約３０％的前期資本金，約１７００億元。綜合而言，２０１１年政府、開發(fā)商、社會資金等多元渠道共需要為保障房提供融資１．２５萬億元。
1000萬套各類保障房用地需求約為３．１億平方米，合計約３萬公頃左右。歷史經(jīng)驗顯示，土地供給一直是阻礙保障房大規(guī)模建設(shè)的核心原因，但２０１１年的土地供給問題基本可以化解，原因在于：１．保障房用地指標(biāo)單列，可以避免地方政府為獲得土地出讓金而將土地用于商品房，從而對保障房用地形成擠壓；２．２０１０獲批但未形成實際供給的約計３．３萬公頃土地將成為２０１１年的土地來源；３．２０１１年實際需要的新增用地主要集中在廉租房和公租房用地上，合計約６３００多公頃，預(yù)計將成為土地供給的重點；４．國土資源部規(guī)定２０１１年“招拍掛”每一宗土地的１０％必須配建保障房；５．雖然２０１１年土地供給總量缺口不大，但從各省市的不同情況來看，北京、上海、天津、海南與浙江等省份的供地壓力相對較大，中西部省份的供地壓力則相對較小。
1000萬套保障房的“增長效應(yīng)”將主要在三季度集中釋放：根據(jù)選擇的部分省市的調(diào)研情況，目前大致確定的保障房開工進(jìn)度是：４月底前“項目落地”，５月、６月“完成規(guī)劃”，７月、８月、９月“集中開工”，因此三季度將是保障房大規(guī)模集中開工與建設(shè)的時間窗口。因此，保障房對經(jīng)濟增長的對沖、對消費的拉動效應(yīng)將在三季度集中體現(xiàn)。
保障房對房地產(chǎn)投資對沖能力的壓力測試結(jié)果顯示：１．即使１．２５萬億投資中完成６５％，即８０００億元左右，那么經(jīng)濟增長能夠承受的商品住宅投資下滑幅度為２０％。其中，一線城市下滑８０％，二線城市下滑４０％。２．如果１．２５萬億能夠全部完成，那么經(jīng)濟增長能夠承受的商品住宅投資下滑幅度超過３０％。其中，五大一線城市投資全部消失，３０個大中城市下滑超過６０％。３．合理的測試假設(shè)下，即商品住宅投資同比增長１０％、商業(yè)地產(chǎn)投資維持１０年增速、保障房投資完成率６０％，那么２０１１年的房地產(chǎn)投資同比增速仍可維持在３０％左右，仍然是推動經(jīng)濟增長的重要力量。
保障房對沖功能的爭議之處在于：對投資而言，由于不存在預(yù)售機制，保障房可能不具有杠桿效應(yīng)；對消費而言，由于不具有財富效應(yīng)，保障房家庭無法利用融資杠桿，也無法擴大其汽車等耐用品消費；對于當(dāng)期的居住成本而言，配套完善的保障房社區(qū)可能意味著租金、物業(yè)管理費用的提高，這部分人群不太可能因為進(jìn)入保障房而降低儲蓄、增加消費。因此，無論是對于上游產(chǎn)業(yè)的投資拉動還是對下游產(chǎn)業(yè)的消費帶動，保障房的對沖功能都基本上是一次性的。
1000萬套保障房對商品房市場的潛在沖擊效應(yīng)：從住宅結(jié)構(gòu)看，保障房存量的增長從總體上會放大房地產(chǎn)供應(yīng)，并促進(jìn)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化，主要影響那些與保障性住房定位接近的中低端房地產(chǎn)項目，真正的沖擊來自于“商品房持續(xù)壓制、保障房持續(xù)扶持”的政策壓力。
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