湘潭房產(chǎn)網(wǎng)10月14日訊
現(xiàn)在選擇買二手房的人越來越多了，因為二手房買了之后就能入住了，基本上不需要什么裝修。而且周圍的配套設(shè)施也比較完善，那么對于打算買二手房的你，你知道買二手房要知道哪些嗎？要是我們在買房子的過程中忽視一些問題，就會影響我們的生活質(zhì)量。
一、找房源，看房
可以網(wǎng)上找房，也可以通過線下中介找房。
二、買賣前的房屋和產(chǎn)權(quán)審核
了解房屋情況。買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。也可以看購房時的相關(guān)憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。注意房產(chǎn)證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字。
三、查檔
買賣雙方持房產(chǎn)證原件房管局查詢房產(chǎn)檔案，以確定產(chǎn)權(quán)歸屬以及有沒有被抵押。
四、確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金
1、若賣方仍在還貸，則在交定金之前，需要先辦理贖樓或同行轉(zhuǎn)按揭。
辦理贖樓：賣方通過擔(dān)保公司，向銀行借款贖樓，這會產(chǎn)生一定擔(dān)保費(fèi)用和短期贖樓貸的利息。
辦理轉(zhuǎn)按揭：
A、評估所進(jìn)行房屋評估，買賣雙方需帶齊身份證、戶口本、買賣合同及產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件。
B、買方將申請貸款的資料報送到銀行,得到銀行的貸款批準(zhǔn)并發(fā)放到貸款專用賬戶。
C、賣方辦理完結(jié)提前還貸手續(xù)并辦理注銷抵押登記事項。
D、賣方辦理完結(jié)注銷抵押手續(xù)后，雙方去交易中心過戶。
E、買方支付給賣方除提前還貸以外部分的剩余房款。
F、買方產(chǎn)權(quán)證下發(fā)后，辦理抵押登記。
特別提醒：買方拿現(xiàn)金贖樓或買方通過擔(dān)保公司向銀行貸款贖樓，都是不可取的方法。如果發(fā)生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題，買方會有風(fēng)險。
2、當(dāng)賣方不再為該房還貸，則進(jìn)入交定金環(huán)節(jié)。 一般來說，在交定金的時候會簽一份預(yù)約買賣合同，示范文本可以在本市房管局網(wǎng)站上下載。合同至少需要寫明房屋產(chǎn)權(quán)、地址、成交金額、辦理過戶時間、交房時間、相關(guān)稅費(fèi)由誰交、違約金和違約責(zé)任等。 定金最好不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由銀行監(jiān)管，可以在預(yù)約買賣合同中約定，在某一步把定金給賣方。還需注明“把定金交給監(jiān)管方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。
交定金的具體做法是：然后各自在銀行開一個賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會把款項打給賣方；如果中間出現(xiàn)問題交易終止，則把首期款再打回給買方。 出于公平角度考慮，銀行會要求買賣雙方在簽監(jiān)管協(xié)議時就在放款書上先簽字，這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行，也能避免買家到時候不配合放款給賣家?guī)砝_。
五、簽訂正式合同
交付首期之后，就可簽訂正式二手房買賣合同，合同范例可到當(dāng)?shù)胤抗芫止倬W(wǎng)下載，雙方可自行修改。
簽合同前需注意：
1、如果房產(chǎn)有共有權(quán)人，要讓共有權(quán)人一同簽字，避免后面出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出售導(dǎo)致交易存在失敗的可能。
2、如果有租約的，應(yīng)該讓租客簽訂放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明，避免租客以侵犯優(yōu)先購買權(quán)為由導(dǎo)致交易失敗。如果 該房產(chǎn)附有戶口，要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。
3、事先公安局查閱業(yè)主的戶口是否已經(jīng)遷出，如果沒有，合同里就有寫明賣方需在辦理過戶前遷出戶口。
4、要明確違約責(zé)任，特別是在目前房價不穩(wěn)定的情況下，業(yè)主違約的幾率增大，明確違約責(zé)任才能保障自己的權(quán)益
六、買方辦理按揭貸款
如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、結(jié)婚證、戶口簿、收入證明、銀行流水、買賣合同等。 因為有可能貸款額度達(dá)不到預(yù)期，所以買家需要做好支付更多首付款的準(zhǔn)備，否則交易不成將造成違約。
七、過戶
去過戶時，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過戶手續(xù)，并繳稅。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合同等。一般，在遞件后拿到回執(zhí)，買方就可以讓銀行發(fā)放之前監(jiān)管的定金了。在拿到房產(chǎn)證后，買方回銀行辦理房產(chǎn)抵押，銀行之后會給賣方打余款，買方每月按時還貸。
八、交房
交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤樱绻慨a(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實(shí)清楚賣方是否要被更換或搬走。水電等交接，就要分別到管理處、水務(wù)局、有線電視臺、供電局等部門去辦理，雙方應(yīng)準(zhǔn)備好房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證等。如果二手房買賣涉及家電家具，那么最好在簽訂合同的時候約定“交房保證金”，即買方給賣方的首付款要扣除家電家具金額。因為如果交房時家具家電出現(xiàn)損壞或已被搬走，買方通常很難找到賣家去索賠。
