湘潭房產(chǎn)網(wǎng)1月22日訊 2019年，房?jī)r(jià)進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)。許多人想要在新的一年里買房，但是對(duì)于絕大部分普通的家庭來(lái)說(shuō)，買房，特別是買到一套各方面都適合的房子，仍然不是一件簡(jiǎn)單的事。
買房也是每個(gè)家庭的大事情，首先要根據(jù)資金實(shí)力、還款能力等估算自己的實(shí)際購(gòu)買力，并根據(jù)工作生活的需要，確定房屋的區(qū)位、面積、價(jià)格、樓層、朝向等。而二手房不僅價(jià)格相對(duì)于新房來(lái)說(shuō)更實(shí)惠些，現(xiàn)房、自帶裝修、交通和配套設(shè)施都比較齊全這些都是二手房的自帶優(yōu)勢(shì)，因此二手房一直都很受購(gòu)房者的歡迎。
二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對(duì)開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級(jí)市場(chǎng)的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。
但是購(gòu)買二手房也需要關(guān)注一些細(xì)節(jié)性的問(wèn)題，像房子的房齡，因?yàn)槎址康姆魁g關(guān)系到購(gòu)房者可以在這個(gè)房子里面住多久，能貸多少購(gòu)房款，甚至能不能貸款，房子是否還有升值空間或者是否貶值，這些都和房齡息息相關(guān)。
一、房齡、房屋的使用年限及房產(chǎn)證日期的差別
很多人都分不清房齡、房屋的使用年限以及房產(chǎn)證日期的差別，容易混淆，所以購(gòu)房者應(yīng)先搞清楚三者之間的區(qū)別。
房齡，指的是自房屋竣工驗(yàn)收合格交付使用之日起開(kāi)始計(jì)算房屋的年限。
房屋的使用年限具體來(lái)說(shuō)就是房屋下面的土地的使用年限，說(shuō)到這里要說(shuō)一點(diǎn)，很關(guān)鍵。就是在我國(guó)土地是國(guó)家的，國(guó)有的，我們只有使用權(quán)，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。但土地上面的房子是個(gè)人的，國(guó)家把土地賣給發(fā)展商開(kāi)發(fā)建房子，一般的住宅用地的房屋使用年限是70年。
房產(chǎn)證日期一般是指房子建好之后，房子的所有者拿到物業(yè)產(chǎn)權(quán)的時(shí)間。
二、房齡影響
1、對(duì)貸款的影響
房屋太老，最直接的影響就是貸款的縮水，老房子的貸款額度較低，或者有的銀行直接不予放貸。這主要是根據(jù)房屋的評(píng)估結(jié)果來(lái)決定，之所以難貸款，很大一部分原因在于土地年限的縮水。
公積金貸款
一般來(lái)說(shuō)，二手樓貸款期限不得超過(guò)20年，貸款期限與樓齡之和不得超過(guò)40年。如果二手房超過(guò)20年，所能貸款年限也就越低；如果樓齡超過(guò)40年就有可能將不會(huì)能獲得貸款。
商業(yè)貸款
二手房的商貸年限受房齡和貸款人年齡兩個(gè)因素影響，最長(zhǎng)不超過(guò)30年。
（1）看房齡
一般來(lái)說(shuō)，貸款年限＝50－房齡（各銀行間有差異）。也就是說(shuō)，老舊的二手房由于房齡比較老，所能貸款的年限有限；如果房齡超過(guò)20年，銀行批貸的可能性低。
（2）看貸款人年齡
在通常情況下，貸款年限＝65－貸款人年齡（部分銀行是70－貸款人年齡）。也就是說(shuō)，如果購(gòu)房者你的年齡過(guò)大，或者是超過(guò)銀行所限制的年齡的話，那么就有可能會(huì)被拒貸。
以上兩種算法取較短的年限，二手房房齡多大是以銀行認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告為準(zhǔn)。
2、房屋產(chǎn)權(quán)年限
相信大家都知道，普通住宅的產(chǎn)權(quán)年限一般為70年，因此通常來(lái)說(shuō)，房齡越老，房屋的剩余產(chǎn)權(quán)年限就越短。但房屋產(chǎn)權(quán)70年后可以續(xù)期、不需申請(qǐng)、正常交易（這是目前普遍默認(rèn)的方法，但具體的規(guī)定還沒(méi)確定）
3、房屋剩余壽命
雖然房齡不一定完全等于房屋質(zhì)量，但是房子和人一樣，壽命都是有限的，也就是說(shuō)，房屋在使用過(guò)程中，難免會(huì)受到一定的磨損，房屋的質(zhì)量決定著房屋的自然壽命。相對(duì)而言，二手房房齡越老，房屋的磨損也就越大，房屋剩余的可居住期限也就越短。
4、維修費(fèi)用
不少買家在購(gòu)買二手房之后都會(huì)稍作修整，但是房屋居住越久，房齡越老，受到的磨損就越大，出現(xiàn)的問(wèn)題也就越多。因此，在購(gòu)買了房齡較高的房屋后可能花費(fèi)在維修上的費(fèi)用也相對(duì)更高。在受損程度不斷增加之后，可能還會(huì)帶來(lái)一系列的安全隱患。
5、居住舒適度
現(xiàn)在新建的房子，在戶型的設(shè)計(jì)和綠化的規(guī)劃方面，都比較新穎、人性化，更關(guān)注居住的舒適度，而且物業(yè)管理也會(huì)比較完善。
而一些房齡比較老的房子，樓層和戶型可能都比較保守，電梯也可能存在安全隱患。甚至還有可能存在小區(qū)的環(huán)境比較隨便、車位不足、物業(yè)管理方面相對(duì)不完善等問(wèn)題，居住的舒適度會(huì)因此大大降低。
6、升值空間
現(xiàn)在對(duì)于房子來(lái)講，不僅僅是一個(gè)居住的地方，很多的人買房子，更多的是為了升值或者說(shuō)是保值，那么一旦這個(gè)二手房子的房齡已經(jīng)超過(guò)了二十年，那么這個(gè)這個(gè)房子的升值的能力肯定也就減弱了，就算是地段多么的好，但是沒(méi)有一定的升值空間，這個(gè)房子以后在想進(jìn)行轉(zhuǎn)手的話，也是不可能的了。
三、二手房房齡選擇多久合適呢？
一般來(lái)說(shuō)，五至十年的二手房較為合適，因?yàn)檩^遲興建住宅小區(qū)、房屋單位、住宅結(jié)構(gòu)等，是比較合理的做法。此外，二手房在五年內(nèi)必須全額繳納營(yíng)業(yè)稅.五年以上只需支付部分銷售稅的房?jī)r(jià)上漲，而這些費(fèi)用一般需要由購(gòu)房者支付。因此，對(duì)于購(gòu)買二手房的人來(lái)說(shuō)，購(gòu)買5至10年的二手房更符合成本效益。
四、二手房如何查房齡？
1、查詢二手房的房齡，可以通過(guò)看粉飾的墻面，或者房管部門(mén)那里確認(rèn)一下房屋的真實(shí)年代，不要隨便聽(tīng)信中介公司關(guān)于房屋年代的介紹。
2、查詢二手房的房齡時(shí)，如果遇到房屋內(nèi)近期裝飾過(guò)，可以進(jìn)入廚房、衛(wèi)生間觀察，因?yàn)閺N衛(wèi)的裝修比較難以改變，一般從廚衛(wèi)的裝修比較容易判斷出房屋的真實(shí)裝修年代，另外由于地板的裝修不容易更換，地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊。
3、查詢二手房的房齡，可以通過(guò)觀察樓道情況，了解戶表狀況來(lái)判斷。
4、如果你對(duì)業(yè)主提供的真實(shí)房齡有所懷疑，可以咨詢小區(qū)其他業(yè)主或物業(yè)工作人員。從外圍入手，得到的結(jié)果往往真實(shí)性很高。
5、查看產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間也能大致判斷房屋時(shí)間的年限，如果是單位房，可由產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間向前遞推兩三年；商品房則遞推一兩年時(shí)間。
6、去建委查詢房屋檔案，去建委查詢房屋檔案來(lái)判斷房齡是比較穩(wěn)妥的查詢方式。如果你房屋所在地區(qū)已經(jīng)建立不動(dòng)產(chǎn)登記中心，你也可以去那查詢。
注意事項(xiàng)：此方法需要房主持房本和身份證明等資料現(xiàn)場(chǎng)查詢。
7、查房產(chǎn)證：房產(chǎn)證上的房齡不夠準(zhǔn)確，正常情況下房齡通常比房產(chǎn)證登記時(shí)間要長(zhǎng)兩年左右；
這種方法適合查詢首次在二手房市場(chǎng)營(yíng)銷的房子。如果房子已被轉(zhuǎn)手不止一次，購(gòu)房者可以查看房屋建成時(shí)間，有些產(chǎn)權(quán)證上面會(huì)寫(xiě)明建成時(shí)間或者測(cè)繪說(shuō)明，這些都是判斷房齡的有效參考。
買二手房時(shí)房齡問(wèn)題不容忽視，一定要考慮清楚，對(duì)二手房的房齡和產(chǎn)權(quán)年限一定要問(wèn)仔細(xì)，各方面都要進(jìn)行實(shí)地考察，既要看房子的內(nèi)部，又要看房子外部和周邊配套。最好選擇雨天去看房，更能看出房子和周邊有哪些問(wèn)題。購(gòu)房人除了要查驗(yàn)房齡，還可以在購(gòu)房合同中寫(xiě)明房齡造假的違約條款，方便維權(quán)。
