限購(gòu)政策效果逐漸顯現(xiàn)，多數(shù)重點(diǎn)城市成交量繼續(xù)大幅下滑。 分析人士認(rèn)為，隨著行政、金融、財(cái)稅、保障房等方面措施的多管齊下，我國(guó)樓市特別是一線樓市有可能出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。
一線城市新盤普遍低價(jià)上市
上周中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，樓市成交量下滑的城市超六成，12個(gè)城市跌幅在30%以上，4個(gè)城市成交量跌幅過(guò)50%。其中，海口成交量跌幅最大，達(dá)76.62%。成交量上漲的城市中，5個(gè)城市漲幅在10%以內(nèi)，其余5個(gè)城市漲幅較顯著。
重點(diǎn)城市中，7個(gè)城市成交量環(huán)比下跌，其中深圳跌幅最大，達(dá)51.77%，其次是天津，跌幅為47.06%。此外，北京和杭州等城市降幅均在10%以上。成交量上漲的重點(diǎn)城市僅為上海和廣州，漲幅分別為9.14%和3.87%。
成交量的持續(xù)低迷增加了開發(fā)商的降價(jià)動(dòng)力。進(jìn)入3月后，北京、上海等一線城市部分項(xiàng)目已開始悄然降價(jià)，新推樓盤普遍降低預(yù)期、低價(jià)上市，而在售樓盤為了加快銷售速度，也紛紛以九折甚至低于九折的優(yōu)惠吸引購(gòu)房者。
在上海，中海地產(chǎn)旗下的御景熙岸低價(jià)開盤，市場(chǎng)預(yù)計(jì)該盤合理預(yù)期售價(jià)至少應(yīng)該在2.5萬(wàn)元/平方米左右，但該案最終以2萬(wàn)元/平方米的均價(jià)推出，意味著實(shí)際讓利空間達(dá)20%。在北京，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下的遠(yuǎn)洋一方北潤(rùn)園二期項(xiàng)目3月4日開盤，推出了全款8.3折、貸款8.4折的優(yōu)惠，均價(jià)約為21000元/平方米，較上一期25000元/平方米的均價(jià)起碼降了4000元/平方米。而布局全國(guó)的恒大地產(chǎn)更是傳出了即將在成都、合肥、南昌等城市針對(duì)首次置業(yè)者推出八五折優(yōu)惠的消息。
開發(fā)商放緩拿地
不僅是降價(jià)銷售，為了應(yīng)對(duì)調(diào)控政策給樓市帶來(lái)的低迷，開發(fā)商已開始放緩拿地、屯糧過(guò)冬。根據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2月份全國(guó)土地成交建筑面積環(huán)比下降了54%。
以萬(wàn)科為例，其2月新增項(xiàng)目?jī)H為3個(gè)，增加權(quán)益建筑面積22.9萬(wàn)平米，公司應(yīng)承擔(dān)地價(jià)款8.5億元，分別環(huán)比下降92%和87%。同樣放緩拿地步伐的還包括保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)等龍頭公司，考慮到短期銷售量將維持在較低水平，高速拿地將產(chǎn)生較大資金壓力，并且在市場(chǎng)尚未出現(xiàn)明顯調(diào)整之前，目前大規(guī)模拿地也存在一定成本風(fēng)險(xiǎn)，不少房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)存在繼續(xù)放緩拿地的可能。
國(guó)泰君安分析師張偉明表示，近期開發(fā)商降價(jià)及放緩購(gòu)地的速度均超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期，預(yù)計(jì)這一形勢(shì)將在3月得到繼續(xù)，房?jī)r(jià)的下滑速度或?qū)⑹够久娴墓拯c(diǎn)早于預(yù)期到來(lái)�！芭c2008年調(diào)控后的市場(chǎng)反應(yīng)不同，這次開發(fā)商并沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)久的僵持就選擇了順應(yīng)政策和市場(chǎng)，比較積極地降價(jià)促銷�！睆垈ッ髡J(rèn)為，一旦樓市降價(jià)通道打開，將會(huì)對(duì)資金起到擠出效應(yīng)，尤其是樓市中的部分投資性資金，或?qū)臉鞘辛飨蚬墒小?/FONT>
凌厲政策發(fā)力，樓市預(yù)期“轉(zhuǎn)向”？
從2010年4月起，“國(guó)十條”“國(guó)五條”“國(guó)八條”，“限購(gòu)令”“房產(chǎn)稅試點(diǎn)”“限房?jī)r(jià)”“防地王”“保障房”等政策不斷出臺(tái)，層層加碼，態(tài)勢(shì)凌厲；而且政策施展的空間比以往的調(diào)控都更“寬�！�。
住建部副部長(zhǎng)齊驥說(shuō)，去年我國(guó)銷售商品住房約900萬(wàn)套，今年我國(guó)會(huì)頭一次在住房供應(yīng)方面，保障類住房超過(guò)市場(chǎng)類住房。1000萬(wàn)套保障房建設(shè)足以帶動(dòng)與房地產(chǎn)相關(guān)的幾十個(gè)行業(yè)發(fā)展，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)不受影響，這就為樓市調(diào)控騰出空間和時(shí)間。
土地調(diào)控力度前所未有，將避免“面粉貴過(guò)面包”現(xiàn)象。國(guó)土資源部3月10日發(fā)出通知，“堅(jiān)決杜絕土地出讓中出現(xiàn)樓面地價(jià)超過(guò)同類地價(jià)歷史最高價(jià)的情況�！�
“現(xiàn)在防‘地王’是一根紅線，誰(shuí)碰誰(shuí)被問(wèn)責(zé)�！遍L(zhǎng)三角某市一名城建官員說(shuō)，今年以來(lái)，該市多場(chǎng)土地拍賣冷清，且只有兩三家開發(fā)商參與，底價(jià)成交多次出現(xiàn)。
“房?jī)r(jià)松動(dòng)很可能從高檔房和熱點(diǎn)片區(qū)開始，因?yàn)楝F(xiàn)在已沒(méi)人愿意買�！蹦暇┠称髽I(yè)高管張明給記者計(jì)算，新城區(qū)和郊區(qū)的價(jià)格都到了1.5萬(wàn)元至2萬(wàn)元，一套大戶型起碼要兩三百萬(wàn)元。買大戶型的幾乎都是“二套”房，首付六成就要100多萬(wàn)元現(xiàn)金。
與此同時(shí)，貸款利息不僅取消了7.5折優(yōu)惠，還普遍上調(diào)到了1.2倍以上。另外，“審慎貸款”抽緊開發(fā)商資金鏈，土地供應(yīng)向保障房和自主型、中小套商品房?jī)A斜，將減小地價(jià)漲幅……
“這一輪調(diào)控可以說(shuō)找到了房地產(chǎn)問(wèn)題的癥結(jié)和治理的方向”，胡光輝認(rèn)為，多管齊下不僅打擊了泡沫，增加了供給，更重要的是改變了房?jī)r(jià)“只漲不跌”的預(yù)期。
SOHO中國(guó)（0410.HK）董事長(zhǎng)潘石屹在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)指出，隨著規(guī)劃的落實(shí)，未來(lái)相當(dāng)一部分新增城鎮(zhèn)人口的住房需求將由保障房來(lái)滿足；房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局也將發(fā)生重大調(diào)整，一半以上的房企將會(huì)退出，留下的房企也將逐步向住宅高端化或商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。
落實(shí)調(diào)控措施，還需多方給力
中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心王軍曾表示，一方面限房?jī)r(jià)、限地價(jià)等政策有望結(jié)束房地產(chǎn)“暴利年代”；另一方面保障房穩(wěn)定、微利的模式正在形成。今后，品牌開發(fā)商將進(jìn)入保障房領(lǐng)域是個(gè)趨勢(shì)，中小開發(fā)商會(huì)逐漸退出這個(gè)行業(yè)。“市場(chǎng)＋保障”雙軌制成型，使國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)“掌控力”增強(qiáng)。
“樓市近日再次出現(xiàn)‘拐點(diǎn)說(shuō)’，但是并沒(méi)有出現(xiàn)市場(chǎng)大量供應(yīng)的現(xiàn)象，這說(shuō)明開發(fā)商或捂盤、或觀望、或惜售，并以少量房源試探市場(chǎng)，博弈才剛剛開始�！敝袊�(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心尹曉波說(shuō)，“保障房建設(shè)讓人看到了希望，但還不能說(shuō)百姓心里有底了�！�
市民沈先生說(shuō)，既然建這么多的公共租賃房，各地就該盡早公布入住條件是什么，讓滿足條件的人現(xiàn)在就開始排隊(duì)搖號(hào)。這樣能穩(wěn)定預(yù)期。即便“中不了簽”，也能盡早做選擇。人們最擔(dān)心的是，“苦等幾年，既沒(méi)有等到保障房，調(diào)控又不了了之，房?jī)r(jià)房租又漲上去了，到頭來(lái)還是‘竹籃打水一場(chǎng)空’�！�
業(yè)內(nèi)人士分析，跳出房地產(chǎn)調(diào)控“屢調(diào)屢漲”的怪圈，需要對(duì)調(diào)控艱巨性有充分的認(rèn)識(shí)。目前人們擔(dān)心的問(wèn)題有三：一是政策過(guò)早撤出。調(diào)控政策只有延續(xù)下去，才能徹底打消投機(jī)者的“念頭”。二是調(diào)控效力被消減。一些地方土地財(cái)政“吃緊”，可能會(huì)想各種辦法“抬市”。三是政策調(diào)控“盲點(diǎn)”。這輪調(diào)控的重點(diǎn)在一線城市、熱點(diǎn)城市，政策效應(yīng)正在發(fā)酵，但是在部分二、三線城市，仍存在房?jī)r(jià)快速上漲的趨勢(shì)，成為吸引投資投機(jī)資金的新熱點(diǎn)。樓市調(diào)控要防止“按下葫蘆起來(lái)瓢”。
房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力已枯竭
SOHO中國(guó)（0410.HK）董事長(zhǎng)潘石屹在認(rèn)為，受限購(gòu)政策影響，住宅市場(chǎng)的投資需求已被嚴(yán)格限制，房?jī)r(jià)大幅上漲的動(dòng)力已經(jīng)枯竭。國(guó)務(wù)院要求各地于一季度制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，可以預(yù)計(jì)，今后一段時(shí)間主要城市的房?jī)r(jià)將進(jìn)入盤整期。
“每個(gè)城市房?jī)r(jià)的控制目標(biāo)，很可能是在去年房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上加上CPI的增長(zhǎng)幅度，如果去年的房?jī)r(jià)指數(shù)按100計(jì)算，各個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅的控制目標(biāo)應(yīng)該在100-110之間。具體的控制目標(biāo)會(huì)集中在3月末的幾天出臺(tái)�！� 潘石屹坦言。
潘石屹預(yù)計(jì)，大量保障房推向社會(huì)后，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期將減弱，屆時(shí)，限購(gòu)政策也將退出。他說(shuō)：“保障性住房大部分是公租和廉租房，從規(guī)劃、土地供應(yīng)到建成大約需2年左右的時(shí)間。這期間，土地供應(yīng)量的50%-70%用于保障性住房，商品房供應(yīng)的土地減少，很容易導(dǎo)致房?jī)r(jià)再度暴漲。因此，政府實(shí)施限購(gòu)政策以遏制短期需求。”本網(wǎng)綜合
鄭重聲明：最近不少商務(wù)站點(diǎn)未經(jīng)許可轉(zhuǎn)載本站自行編譯的文章，本站在此鄭重聲明，歡迎媒體、同行轉(zhuǎn)載，但必須注明出處(湘潭365房產(chǎn)網(wǎng))，今后若發(fā)現(xiàn)采用本站編譯的文章而不注明出處者，本站將追究其法律責(zé)任。
免責(zé)聲明：本網(wǎng)轉(zhuǎn)載內(nèi)容均注明出處，轉(zhuǎn)載是出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點(diǎn)或證實(shí)其內(nèi)容的真實(shí)性.
