2011年頭兩個月，加息步步緊逼，房產(chǎn)稅“敲山震虎”，史上最嚴厲的限購政策正在逐步推開，根據(jù)“國八條”要求，限購令將覆蓋全國，有望直接阻斷部分不合理購房需求。目前，明確提出將實行限購乃至停購的城市已達36個。按照新一輪調(diào)控政策要求，實行限購政策的城市預(yù)計還要翻一番，也就是72個。
在“最嚴調(diào)控”升級的壓力下，樓市步入降溫通道：1月成交顯著萎縮，春節(jié)樓市跌入“冰點”。業(yè)內(nèi)人士坦承，春節(jié)期間樓市遇冷僅僅是個開始，在政府持續(xù)調(diào)控的預(yù)期下，市場供求雙方的觀望情緒將進一步蔓延。
但調(diào)控政策顯效有一個“滯后期”，短期內(nèi)房價還難有明顯松動，但剛需購房人已明顯受到買房和租房的雙重擠壓。新華社記者采訪發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)調(diào)控下，一部分合理的住房需求也受到一定影響。高房價短期內(nèi)難以松動，而信貸成本、購房門檻顯著提高，房租也大幅上漲。
此次調(diào)控將對買賣供需結(jié)構(gòu)造成立竿見影的雙雙萎縮的影響：需求方面，投資性需求全面萎縮，剛需的觀望情緒進一步加強；供給方面，一手房是拋售還是惜售，視開發(fā)商資金情形而定。而在投資客被逼退場和剛需觀望的情景下，拋售不一定會帶來預(yù)期的結(jié)果，多數(shù)開發(fā)商將主動或被動采取別的融資方式過冬。因此總體上一手房供應(yīng)量會減少。二手房東的惜售現(xiàn)象則更加明顯，一是很多擁有多套房的房東一旦賣房將買不回來，二是洶涌澎湃的進城大軍和觀望的剛需將使租房需求明顯上升甚至日趨緊張，房租上漲指日可待，并且加息、房產(chǎn)稅等等都可能轉(zhuǎn)嫁到房租上來。而在資金量方面，2011年還有M2增量16%在屁股后面追。
因此，在短期內(nèi)房價未必能夠明顯下滑、房地產(chǎn)后市依舊長期看好的當下，本次調(diào)控不會改變買賣市場供不應(yīng)求的總體局面，卻可能使租賃市場供不應(yīng)求的局面加劇。北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩甚至斷言，3月份開始租金將會繼續(xù)上漲，今年租客的負擔將增加兩三成。
人往何處去？錢往何處去？始終是我們首要關(guān)注的時代背景性問題。即使戶籍控制、上學和高考歧視都阻擋不了千軍萬馬奔向大中城市的腳步，嚴厲的住房限購政策同樣改變不了人口的流向，但它卻有可能極大地改變大中城市出租屋的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，像北京上海這樣的一線城市，每年凈增加外來人口高達60萬以上，在限購政策下，這些人全部必須租房居住，如果二套房以上的購房被嚴厲限制，房租的飆升將不言而喻。
同時，社會上充足的流動性資金仍然在一刻不停地尋找投資渠道。原本城市化速度較快、也是房價較高的全國72座城市如果都實行嚴厲限購政策，那么意味著市場的需求和價格信號被行政手段所屏蔽，將會帶來另一個巨大的弊端，就是助長三四線城市房價泡沫，使自然的城市化需求并不充足的三四線城市，一定程度上有可能成為資金追逐的熱點。而這些城市的樓盤規(guī)�？傮w較小，不需要多大的資金量就可以推高房價；推高的房價進一步刺激資金進入，形成不符合市場要求的真實泡沫。
筆者的觀點可能跟多數(shù)人不同。我認為，在方興未艾的中國城市化尤其是大城市化的市場推動下，一二線城市的房價沒有泡沫，或者泡沫較小；相反，三四線城市房價雖低，但多數(shù)是由地方政府的強力推動，而非市場真實需求，這種情況下三四線城市的房價泡沫反而更高。如果嚴厲的限購政策進一步將社會流動性擠向三四線城市，那么我們未來必將為三四線城市的泡沫買單，并且不排除大量基層地方政府因此加大征地拆遷熱情，據(jù)加劇已經(jīng)很激烈的征地、拆遷矛盾，也為將來留下更多類似“鬼城”、“爛尾城”之類的“城市化浪費”。
我們更應(yīng)該警惕的是，市場信號一旦被非市場力量屏蔽，其可能造成的社會矛盾和國民損失，相比于遵從真實的價值規(guī)律——哪怕是殘酷的高房價而言，從個人到社會到自然界（比如寶貴的土地上建的是爛尾城），為此付出的代價要高得多。
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