房產(chǎn)稅是一把雙刃劍，若設(shè)計合理，能促進樓市有效降溫；而設(shè)計不合理，可能進一步推高房價，使樓市變得更加瘋狂，搞不好將刺破樓市泡沫，最終導(dǎo)致樓市崩盤。
前些天消息披露，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已要求房價漲幅較大的城市全部出臺“限購令”，住建部向地方官員施壓，“不限購，就約談”。看了這條消息，覺得不好，本來所謂的“約談”大多不過是“走過場”，而強行動用行政手段限購這種違背市場經(jīng)濟規(guī)則的做法，卻要大行其道�；蛟S有人認為，這是個不錯的主意，限制那些有錢人買房，房價不就下來啦！諸如此類的想法，最后都難免竹籃打水一場空。
之所以這樣說，是因為未來房價走勢不在于多少城市出臺“限購令”，而是主要取決于貨幣政策和土地供應(yīng)。
土地供應(yīng)有限，房子也不能敞開供應(yīng)，房地產(chǎn)變得近似于“奇貨可居”，而貨幣卻不斷貶值，充足的流動性等因素決定了試圖限制有錢人買房的政策效果必然大打折扣。在目前供不應(yīng)求的樓市推行房產(chǎn)稅，極易轉(zhuǎn)嫁給購買者進而推高房價。
這就像在一個公開的市場中，銷售一種數(shù)量有限且不斷升值的商品，面對眾多的購買者，商家說，“你們別搶啊，每人只準買一件！”。馬上稅務(wù)部門的人出來說，“搶什么搶，我要收稅了！”在任何情況下，僧多粥少都無法滿足所有人的欲望。
這些年在很多城市，普通居民幾乎已經(jīng)買不起房子，但房價照樣飛漲，原因究竟何在？其實道理也很簡單——普通居民買不起房，有錢人照買不誤；大多數(shù)人不買房，開發(fā)商生活照樣有滋有味。
就拿北京來說，有１８００萬多人口，每年只要有１０萬人買房，就足以支撐起整個北京樓市并推動房價上漲。換句話說，只要１０００個人中有６個人買房，市場就可以高枕無憂。北京作為全國首都，有錢人多，如果不加大供應(yīng)，現(xiàn)行的限購政策根本不足以遏制房價上漲。
在現(xiàn)有條件下，要使北京樓市很快退燒，除了遷都，只有加大供應(yīng)，后者也是其他城市避免房價過快上漲，促使樓市平穩(wěn)健康發(fā)展的唯一辦法。在制度上進行徹底革新，實施真正的市場化改革可能使房價回歸到合理水平。
仔細分析一下當(dāng)前的局勢：２０１０年，全國賣地收入達到創(chuàng)紀錄的２．７萬億元，土地供應(yīng)雖然有所增加，但增量仍然有限。政府對土地財政和樓市的過度依賴，使得政府難以真正打壓樓市，未來仍將以“維穩(wěn)”為主。而２０１０年地王頻出地價創(chuàng)下新高，“羊毛出在羊身上”，未來兩三年將形成較大的房價上漲壓力。
另外中國貨幣發(fā)行量１９９０年為６０００億， ２０００年是６００００億，２０１０年是６３００００億， 二十年增長了１００多倍，遠遠超過ＧＤＰ增速。截至２０１０年６月末，中國廣義貨幣供應(yīng)量Ｍ２余額為６７．３９萬億元，折合９．９萬億美元左右，而同期美國的廣義貨幣供應(yīng)量Ｍ２僅為８．６萬億美元。中國Ｍ２比美國整整高出１．３萬億美元！可是美國的ＧＤＰ總量是中國的３倍多，美國的人均ＧＤＰ是中國的１４倍多！中國貨幣超發(fā)已是不爭的事實，大量熱錢涌入樓市也是當(dāng)前房價上漲的巨大壓力所在。
綜合以上因素判斷，在未來兩三年內(nèi)，受制于土地供應(yīng)無法滿足居民對住房的需求，而保障性住房又無法全面覆蓋所有中等收入階層，加上通脹和熱錢等因素將推動房價繼續(xù)上漲，部分城市房價上漲幅度依然可能較大。
應(yīng)該看到，房產(chǎn)稅是一把雙刃劍，若設(shè)計合理，能促進樓市有效降溫；而設(shè)計不合理，可能進一步推高房價，使市場變得更加瘋狂，搞不好將刺破樓市泡沫，最終導(dǎo)致樓市崩盤。
土地市場的高度壟斷和房產(chǎn)市場的嚴格監(jiān)管，可以讓樓市一段時期保持繁榮，但無法實現(xiàn)長遠的穩(wěn)定。針對上述問題，該是政府采用“治本”而不是“治表”之策，對樓市進行徹底治療的時候了。
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