湘潭房產(chǎn)網(wǎng)8月3日訊 2016年房地產(chǎn)著實(shí)“火”了一把，不僅成交量上來(lái)了，房?jī)r(jià)也漲了不少。尤其是一線城市，買房一夜暴富的神話再次上演，比如上海一套房10個(gè)月漲500萬(wàn)，北京某房一夜上漲40萬(wàn)等等。
房?jī)r(jià)上漲，自然離不開(kāi)投資。但是， 是不是買房，就等于賺錢了呢？對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，買房和投資是分別對(duì)待，買房是買房，投資是投資，買房不等于投資。
不看“收入”看“眼光
一直以來(lái)，買房投資被誤認(rèn)為富人的專利，其實(shí)不然，不管是土豪還是普通市民，只要掌握竅門，都能成為買房投資“老司機(jī)”
竅門一：變“持幣觀望”為“持幣尋找”。如今說(shuō)到房地產(chǎn)市場(chǎng)，肯定少不了“持幣觀望”這句話。事實(shí)上，這不是上策。持幣者干等，僅cpi指數(shù)的上漲就會(huì)使得手上的資金貶值。只有在持幣過(guò)程中，不斷尋找合適的物業(yè)進(jìn)行投資，才有機(jī)會(huì)使資金升值。
竅門二：不看“收入夠不夠”，而看“眼光到不到”。真正的投資，千萬(wàn)不要讓收入、資金等原因限制目前“夠”投資的目標(biāo)，而是在一定比例內(nèi)，用獨(dú)到的眼光搜尋具有足夠投資價(jià)值的產(chǎn)品。如果不能跳出這個(gè)束縛，一則無(wú)法在投資中獲取最大化的利益，二則會(huì)因甘于現(xiàn)狀而制約個(gè)人的投資發(fā)展空間。
竅門三：了解發(fā)展趨勢(shì)，向高端市場(chǎng)挺進(jìn)。目前，高端住宅市場(chǎng)整體發(fā)展態(tài)勢(shì)較為平穩(wěn)，呈現(xiàn)出個(gè)性化、高價(jià)化和偏遠(yuǎn)化的趨勢(shì)。投資時(shí)切記“不嫌貴，不嫌遠(yuǎn)”，在可能的情況下，投資目標(biāo)可向稀缺的高端產(chǎn)品靠攏，如別墅產(chǎn)品等。
竅門四：不要過(guò)度投機(jī)，那不適合短線操作。需要注意的是，任何投資都存在風(fēng)險(xiǎn)，最關(guān)鍵的一點(diǎn)是對(duì)投資“度”的把握。即摒棄盲目性的“過(guò)度投機(jī)”，把投資掌控在一定的范圍內(nèi)。目前，高端住宅市場(chǎng)逐漸呈現(xiàn)出平穩(wěn)的上升勢(shì)頭，投資效益將在相對(duì)較長(zhǎng)的周期后才得以體現(xiàn)出來(lái)，短線投資已不合時(shí)宜。
一個(gè)炒房者的生意經(jīng)：
黃先生2008年就開(kāi)始投資房地產(chǎn)，在湘潭人中間算是比較早的。在湘潭，他主要投資商鋪和住宅，然后出租。
黃先生表示，自己投資房地產(chǎn)市場(chǎng)純屬偶然，一直以來(lái)，自己長(zhǎng)期在湘潭從商，最開(kāi)始主要是以“五金”為主，生意算不上很好，但收入也不錯(cuò)。2009年的一天，由于自己居住在農(nóng)村，很不方便，決定去湘潭市中心買套房，當(dāng)時(shí)是跟著一個(gè)看房團(tuán)去的，當(dāng)時(shí)看的是住宅，可是看下來(lái)，覺(jué)得房子太小了，主要是因?yàn)檗r(nóng)村房子太大了，會(huì)住不習(xí)慣。但是看房的過(guò)程中，偶然聽(tīng)見(jiàn)有人咨詢商鋪，由于自己長(zhǎng)期經(jīng)商，瞬間就興趣倍增。當(dāng)時(shí)，該商鋪才6000多一平米，是房子價(jià)格的1.2-1.5倍左右，而且還是臨街。不過(guò)當(dāng)時(shí)有一個(gè)問(wèn)題，商鋪雖然是臨街，但是路還未修通。猶豫雖然猶豫，但是一咬牙還是買了，總價(jià)近100萬(wàn)，為此還向親朋好友借了20多萬(wàn)。
也正是這次看房，才會(huì)有日后買房投資。2010年，商鋪臨街馬路通車，商鋪價(jià)值飆升，從當(dāng)初不足7000元直接漲到1萬(wàn)元。黃先生門面掛在網(wǎng)站上，他的門面被排隊(duì)搶租。黃先生說(shuō)：如今，該地段門面價(jià)格已經(jīng)漲到了2萬(wàn)元一/平米，租金也漲了不少，回報(bào)率那時(shí)候是15％，現(xiàn)在將近18%左右。” 。隨后，黃先生先后投資了3套商品房住宅，都是市中心的。
黃先生自己總結(jié)了一套買房的經(jīng)驗(yàn)，投資一處房產(chǎn)必須具備3個(gè)條件：租金一定要抵得上銀行的利息；第二是出手要快；第三個(gè)才是增值�！�3個(gè)必須至少符合兩個(gè)，要么你出手慢一點(diǎn)，租金抵了銀行利息，增值快；要么就是出手方便、增值快，更重要的是利息一定要抵得起房租，要不然就會(huì)虧死！”
黃先生認(rèn)為，投資房產(chǎn)，升值空間最少要達(dá)到6%才可以完成原始積累的1.2%，如果達(dá)不到就會(huì)虧本。為此，他計(jì)算出一套投資房產(chǎn)的盈利公式。他說(shuō)：“投資回報(bào)要達(dá)到銀行的存款利息和貸款利息兩者加起來(lái)的平均數(shù)，比如存款是2.7，貸款是5.5，加起來(lái)除2，一年要達(dá)到6%，房子要增值在6%以上，一年有10%的投資回報(bào)，這就是屬于一般的投資。比如說(shuō)買過(guò)來(lái)是50萬(wàn)元，明年租金2.5萬(wàn)元，明年價(jià)值55萬(wàn)元左右，要不然你這個(gè)投資是虧本的�！�
黃先生說(shuō)，他與其他投資者的不同，就是把投資房地產(chǎn)專門當(dāng)作生意來(lái)經(jīng)營(yíng)，先進(jìn)行前期考察，把市場(chǎng)環(huán)境摸清楚了，再作出決定。
買房投資，首選這五類房產(chǎn)
眾所周知，一線城市房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)二線城市，依次類推。同理，在一個(gè)城市，房?jī)r(jià)最高的一般都是市中心，然而向外延伸。當(dāng)然，一些具備特殊資源的房子，比如學(xué)區(qū)、公園等等也具備非�？捎^的收益。因此，如何合理規(guī)劃房產(chǎn)升級(jí)置業(yè)理財(cái)方案，最大限度發(fā)揮資金的使用效益，的確值得好好盤算一下。
一，交通便利的房子
著城市越來(lái)越膨脹性地發(fā)展，對(duì)于交通方便的需求就越來(lái)越渴望。即便房?jī)r(jià)下跌，交通便利的房子持有價(jià)值和持有潛力也是不可忽視的。
二，市中心的房子
由于城市是以一個(gè)中心為基礎(chǔ)，向外擴(kuò)散的。市中心擁有整個(gè)城市最豐富的資源、最便捷的交通和最完備的配套，而且市民以在城市的中心生活為身份象征的心理，導(dǎo)致一個(gè)城市市中心的房?jī)r(jià)，就是這個(gè)城市最貴的房?jī)r(jià)。事實(shí)證明，每次房?jī)r(jià)動(dòng)蕩的時(shí)候，房?jī)r(jià)最堅(jiān)挺的物業(yè)是市中心的房子，因?yàn)樾枨笾沃麄�(gè)市中心的房?jī)r(jià)。
三，政策性板塊物業(yè)
隨著體育經(jīng)濟(jì)、會(huì)議經(jīng)濟(jì)、招商經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，各大城市紛紛申請(qǐng)承辦這些活動(dòng)。這些活動(dòng)給城市帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)使得這些板塊非常具有置業(yè)價(jià)值。由于眼球經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期存在，板塊的各種配套會(huì)逐漸完備，板塊的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)升值，會(huì)帶動(dòng)整個(gè)板塊的房子升值。
四，化性板塊物業(yè)
隨著市中心的房子逐漸被商鋪和寫字樓等物業(yè)所取代，政府開(kāi)始把這些原先在市中心的大學(xué)逐漸規(guī)劃為一個(gè)大學(xué)城或者一個(gè)文化區(qū)域。隨著這些文化區(qū)域潛力的不斷挖掘，他們形成了一個(gè)很有置業(yè)潛力的板塊，在此板塊的房子房?jī)r(jià)會(huì)水漲船高。此類房子被標(biāo)上的知識(shí)性、文化性標(biāo)簽，使得房?jī)r(jià)未來(lái)潛力是不可限量的。
五，經(jīng)濟(jì)型板塊物業(yè)
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中心的選擇非常重要。商業(yè)中心所在的城市板塊形成的物業(yè)圈，他帶起來(lái)的旁邊商圈的形成和設(shè)施的完善，導(dǎo)致此地區(qū)的房子的置業(yè)價(jià)值會(huì)越來(lái)越大。
此五類房子的升值，都是由各種積極因素而導(dǎo)致房子置業(yè)價(jià)值升值。他們抗房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)的能力也比較強(qiáng)。在房?jī)r(jià)震蕩的情況下，購(gòu)置這五類房是首選。
