1、商鋪投資回報(bào)率與投資回收期計(jì)算方法
商鋪投資回報(bào)率從嚴(yán)格意義上講是一個(gè)動(dòng)態(tài)的概念，投資中除了投資者的購(gòu)買初始投資外，還應(yīng)包括稅費(fèi)，貸款利息、物業(yè)管理費(fèi)用、取暖費(fèi)用、折舊費(fèi)用，甚至還有通貨膨脹帶來(lái)的價(jià)格貶值和央行加息后帶來(lái)的利差等方面的因素，同時(shí)還必須考慮到商鋪一定的空置期，但對(duì)于普通投資者來(lái)說(shuō)動(dòng)態(tài)投資計(jì)算比較復(fù)雜，現(xiàn)介紹一種相對(duì)動(dòng)態(tài)的投資分析方法，以供投資者參考使用。（特別提示：目前開發(fā)商提供的投資回報(bào)率的算法各異，基本都是比較靜態(tài)的計(jì)算方式，但這種靜態(tài)計(jì)算方式得出來(lái)的投資回報(bào)率通常要比實(shí)際收益高很多，很容易給投資者造成假象，投資型買家在購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)時(shí)應(yīng)注意。）
（1）年投資回報(bào)率
一次性購(gòu)買：公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費(fèi)）×12/（購(gòu)買房屋總價(jià)+契稅+印花稅
按揭貸款：公式：（稅后月租金－按揭月供款-每月物業(yè)管理費(fèi)）×12／（首期房款+契稅+印花稅+律師費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)）
注：商鋪投資合理的年投資回報(bào)率一般為8%-12%。
（2）投資回收期
一次性付款：計(jì)算公式：（購(gòu)買房屋總價(jià)+契稅+印花稅）/（稅后月租金－每月物業(yè)管理費(fèi)）×12
按揭貸款：計(jì)算公式：（首期房款+契稅+印花稅+律師費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)）/（稅后月租金－按揭月供款-每月物業(yè)管理費(fèi)）×12
注：商鋪投資合理的回收期限一般為8-12年。
二、商鋪貸款政策
自2005年3月17日，央行再次調(diào)高個(gè)人住房貸款利率，即通過(guò)“遏制過(guò)熱的房地產(chǎn)投資和投機(jī)行為，達(dá)到調(diào)控全國(guó)各地目前出現(xiàn)的房?jī)r(jià)快速上漲的目的�！�，此次貸款利率的調(diào)整也必然影響到商鋪貸款利率。
