湘潭房產(chǎn)網(wǎng)3月27日訊 房價，每年都有說“崩盤”或者“暴漲”，購房者該聽誰的呢？在此，我告訴大家，誰都不要聽，我們自己看，因為他們都是胡說亂說。以前有一個業(yè)內(nèi)人士表示，這種房價預(yù)測是算命式的預(yù)測，是純屬瞎掰的。
作為購房者，我們更愿意按照樓市的規(guī)律去選擇購房的策略。認識樓市的規(guī)律和認識股市的規(guī)律一樣，因為都是一個市場經(jīng)濟條件下的商品市場，是有規(guī)律可循的。這個規(guī)律怎么找？我覺得和我們以前學(xué)的數(shù)學(xué)歸納法相似，認識事物，第一次出現(xiàn)了是這樣，第二次出現(xiàn)了還是這樣，再出現(xiàn)還是這樣，我們就認為就是這樣了，這是個大概率事件，統(tǒng)計學(xué)就研究的大概率事件，當(dāng)然也有例外情況，但是大概率事件還是相對有把握的，因為它是在市場經(jīng)濟中反復(fù)出現(xiàn)的。
首先，在探討買房之前，我們先認清房價的本質(zhì)。2016年以來，房價瘋狂上漲，大家分析有很多原因，但是歸根到底，房地產(chǎn)的真正價值是城市價值，不是你的景觀有多好，不是你的品質(zhì)有多高，北京、上海、深圳的廁所都比你家的豪宅貴，這是很簡單的道理，城市價值決定了房價。這也是為什么，2016年房價暴漲的城市是深圳、上海以及北京了。所以，開發(fā)商和中介一直在強調(diào)，這個房子很缺，這個物業(yè)很值錢，主要是想提高賣價。如果業(yè)內(nèi)的人強調(diào)直轄、強調(diào)地荒、強調(diào)房荒，其實就是為了制造一種恐慌心理，都是為了賣房而做的一系列動作。
今天，湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)就房地產(chǎn)的根本價值規(guī)律做個總結(jié)，相信看了以后，你自己能選擇什么時候買房，你自己能選擇買什么房，都會有自己各自的決定。
第一個買房規(guī)律，量在價先
從過去十年房價走勢來看，往往成交量下連續(xù)下跌4個月之后，房價才會下跌；同樣一旦成交量連續(xù)出現(xiàn)3-4個月以上的反彈，房價隨后也會出現(xiàn)上漲。因此，對于購房者來說，如果你看不明白當(dāng)前房地產(chǎn)市場，你別管價格，現(xiàn)在是不看價格，就看成交量，關(guān)鍵時候一個房價的頂部和房價的底部，你別看價格，就看成交量。
什么時候成交量逐步放大了，你才能決定去買，如果成交量逐步萎縮，越來越小，不要急，它價格還要往下走。成交量先放大，價格才會呈現(xiàn)上漲的趨勢，成交量走勢決定了你的買房決策。
第二個買房規(guī)律，樓市和GDP正相關(guān)。
GDP走勢一路向上，房價一路向上。經(jīng)濟持續(xù)向好，從這個角度來講，可以長線投資。所以很多專家說，自住型買房什么時候買都對，這是對的，你就一套房，你又不賣的，房價多少跟你沒關(guān)系，，所以從這個角度講，你自住型買房，什么時候買都是對的，房價是持續(xù)上漲的。
第三個買房規(guī)律：二手房先有一手房
現(xiàn)在的購房者買房，都是講新房怎么樣，其實二手房也是非常關(guān)鍵的。衡量一個城市房地產(chǎn)怎么樣，可以多關(guān)注二手房市場，一般而言，漲也是二手房先漲，跌也是二手房先跌。
如果二手房和新房一直保持著正常比例，這個市場就是正常的，如果二手房成交量連續(xù)走高，說明房地產(chǎn)市場比較熱；反之說明這個市場就冷了。一個正常市場，價格升，量也在升，這很正常，不要管它。只有價格在上升，成交量在縮小的時候，我們才要關(guān)心它。在你買房的時候，你看什么時候量起來了你再關(guān)心。就是說價格在往下走，成交量再往上走，你才去關(guān)心是不是要買房。
第四個買房規(guī)律，價量背離，配合政策頂。
要賣就要看頂?shù)臅r候。每年的春節(jié)期間的量和價大家不要參考，每年的2月都是最低的，這個點可以忽略不計。頂背離是什么呢？價格上升，成交量減少，不要第一個月出現(xiàn)這種情況你就做出買賣的決定，過了三個月，到第四個月的時候是一個時機。
最佳買點，價量背離，配合政策底。還是要看量，政策頂出現(xiàn)了，價格會下來，政策底出現(xiàn)了，價格會上去。政策底過后的三個月到第四個月的時候是一個買入的時機。
第五，買什么樣的房子
2016年長株潭城鐵即將通車，今后湘潭普通住宅就兩種房，城鐵房和非城鐵房。同樣今后價格也分兩類你買什么房。
首選是地鐵+Mall，這是買房秘訣。第一，一定要買地鐵房，你上下班方便，出行方便。第二，一定要買邊上有mall的房，什么是mall？就是購物中心，8萬平米以上。這個購物中心一定不是規(guī)劃的，如果是規(guī)劃的，開發(fā)商可以不建，一定是建成的或者在建的。開發(fā)商敢建，它就認可這個區(qū)域沒問題，你就敢買，這是最簡單的方法。
第二個是看容積率，很多買房者不知道容積率，我們搞建筑的人知道容積率很要命，尤其是現(xiàn)在超高層�，F(xiàn)在很多樓盤你都搜不出它的容積率，它就不寫，害怕別人知道，其實這個是很關(guān)鍵的。一般而言，積率低說明小區(qū)居住密度小，那么環(huán)境等等方面自然也好了。
第三，高層要看拓展率。現(xiàn)在的城市高層越來越多，可是住的高未必看的遠。現(xiàn)在很多高層住宅是圍起來的，底下就像井筒一樣。如果選密度很高的超高層的新房，住起來是非常壓抑的。而且采光和通風(fēng)都非常受影響。
結(jié)語：如果我們在有了政策頂和政策底出現(xiàn)以后，我們觀察成交量的變化，再決定我們什么時候買，什么時候賣。當(dāng)然對我們現(xiàn)在來講，我們只有知道身在何處，才能決定去往何方，方向要搞明白，該買的時候還是該賣的時候。
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