“為別人打工,還不如自己當(dāng)老板”。欲投資商鋪選擇自主創(chuàng)業(yè)的人一年比一年多,而當(dāng)前商鋪的類型和地點(diǎn)也日趨多樣化。隨著2010房地產(chǎn)調(diào)控的深入，在湘潭投資商業(yè)地產(chǎn)的越來(lái)越多，那么投資者該如何選擇合適自己的商鋪呢？
首先區(qū)分商鋪種類：
超市商鋪
大型超市往往隨同居住區(qū)誕生,擁有集合人氣的先天優(yōu)勢(shì)。大型超市內(nèi)的商鋪大多是分割型的,較獨(dú)立商鋪來(lái)說(shuō)成本要低,經(jīng)營(yíng)機(jī)動(dòng),因此風(fēng)險(xiǎn)也較低。
提示：超市商鋪是依靠于超市而產(chǎn)生的,超市經(jīng)營(yíng)的好壞直接影響超市商鋪的贏利狀態(tài)。因此選擇有實(shí)力的超市經(jīng)營(yíng)商或者已經(jīng)樹立起良好口碑的超市,會(huì)起到事半功倍的作用。
CBD商務(wù)區(qū)商鋪
商鋪投資的訣竅之一就是“看客買鋪”。哪里的花費(fèi)才能高,哪里的商鋪投資就越有價(jià)值。從城市的發(fā)展看,每個(gè)城市的CBD商務(wù)區(qū)規(guī)劃都非常有限,因此非凡合適一些現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)行業(yè)的業(yè)態(tài)入駐。在高質(zhì)量定位的前提下,此區(qū)域內(nèi)的商鋪投資潛力較大,甚至在未來(lái)幾年會(huì)成為商鋪中的稀缺資源。
提示：在具體投資項(xiàng)目選擇上,一般來(lái)說(shuō),CBD商務(wù)區(qū)的商鋪客流花費(fèi)才能相對(duì)較高。以商務(wù)樓白領(lǐng)為目標(biāo)花費(fèi)群的酒吧咖啡館.健身健美中心.美容美發(fā)廳.高等餐廳都會(huì)是這些處所的主角。
社區(qū)商鋪
社區(qū)商鋪將成為潛力最大的商鋪類型之一,這在業(yè)界已形成了共鳴。一般來(lái)說(shuō),一個(gè)新的社區(qū)只要項(xiàng)目定位正確,發(fā)展環(huán)境良好,隨著社區(qū)的成熟所帶來(lái)的商鋪價(jià)值提升毋庸置疑。
提示：值得投資者注重的是,一些開發(fā)商通過(guò)對(duì)項(xiàng)目標(biāo)包裝宣揚(yáng),從而促成了社區(qū)商鋪銷售價(jià)格虛高,這樣商鋪就損失了升值的空間。因此投資前進(jìn)行具體的考察,理性投資非常要害。
商業(yè)街商鋪
商業(yè)街的“經(jīng)典”旺鋪,其優(yōu)勝的商業(yè)氛圍.穩(wěn)定的客流量決定了該類商鋪運(yùn)營(yíng)收益水平較高。但其租金或單位面積價(jià)格也是高不可攀,在商業(yè)較發(fā)達(dá)的城市甚至?xí)尸F(xiàn)千金難求的局面。
其次投資商鋪不能急
根據(jù)市場(chǎng)變幻因素，個(gè)人投資最好是選擇街鋪。商鋪投資，不可能“一蹴而就”，很快就收回投資，因此需端正心態(tài)，根據(jù)商鋪的投資特性進(jìn)行中長(zhǎng)期投資，多方考察，才能享受到商鋪的投資回報(bào).編輯總結(jié)十條建議僅供參考！
一、問(wèn)價(jià)格。這一點(diǎn)似乎不用講，購(gòu)商鋪首先要問(wèn)價(jià)格，但不僅要問(wèn)，還要比，要與周邊商鋪價(jià)格比較，如果高出許多，意味著投資回收期的增加。
二、問(wèn)租金。初次投資者可能不太在意這一點(diǎn)，但這一點(diǎn)很重要。如果開發(fā)商不管出租，也不確定租金水平，那就要了解周邊商鋪的租金價(jià)格，再根據(jù)本項(xiàng)目售價(jià)計(jì)算本項(xiàng)目租金水平，如果本項(xiàng)目租金水平大大高于周邊，則招商的壓力就會(huì)加大。
三、問(wèn)位置。位置雖然能看出來(lái)，但有好壞之分，商業(yè)有“一步差三市”的說(shuō)法，足以說(shuō)明位置在未來(lái)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的重要性。那些太偏、太深的位置還是不選為好。另外，樓層也很重要，三層以上招商出租的壓力較大，就是租出去，租金也不會(huì)太高。還有，要看項(xiàng)目所在區(qū)域位置，主要是看項(xiàng)目所處地域交通環(huán)境，一般在道路交叉點(diǎn)為好，商業(yè)有“金角銀邊”之稱。
四、問(wèn)類型。如果是大型商業(yè)打散了銷售，投資時(shí)要慎重一些。大型商業(yè)后期能否成功有賴于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，但產(chǎn)權(quán)分散的商鋪很難實(shí)現(xiàn)，所以，投資的風(fēng)險(xiǎn)較大。如果是沿街或社區(qū)底商，投資風(fēng)險(xiǎn)稍小。
五、問(wèn)體量。這一點(diǎn)可能也不太會(huì)引起投資者重視，如果項(xiàng)目體量太大，后期招商及長(zhǎng)期可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)壓力很大，所以，體量較大商業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)加大。具體多大體量商業(yè)未來(lái)前景有風(fēng)險(xiǎn)，分析起來(lái)較為專業(yè)。不科學(xué)講，5萬(wàn)平方米以上的體量風(fēng)險(xiǎn)要明顯加大
六、問(wèn)開發(fā)商背景。主要是看開發(fā)商實(shí)力、專業(yè)背景和業(yè)績(jī)。很多住宅開發(fā)商首次開發(fā)商業(yè)往往專業(yè)性不夠，第一個(gè)作品其實(shí)是個(gè)實(shí)驗(yàn)品。投資者投資商鋪?lái)?xiàng)目時(shí)還是要選擇有過(guò)成功商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)或者有較強(qiáng)實(shí)力開發(fā)商。
七、問(wèn)專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司。商業(yè)最終要由商業(yè)公司來(lái)運(yùn)作，越是大型項(xiàng)目，對(duì)商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理要求就越高，有專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的合作，無(wú)疑給項(xiàng)目增加了成功的砝碼。
八、問(wèn)有無(wú)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的商業(yè)項(xiàng)目成功的可能性是較大，會(huì)盡量縮短市場(chǎng)培養(yǎng)期，保證長(zhǎng)期可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。
九、問(wèn)售后包租。售后包租并不能包風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)開發(fā)商也會(huì)跑掉。前景較好的項(xiàng)目一般不用售后包租，那些包租10年，回報(bào)8％以上的項(xiàng)目反而要小心。
十、問(wèn)有無(wú)主力店簽約。主力店往往成為帶動(dòng)整體商業(yè)發(fā)展的龍頭，如已有品牌百貨、超市、專賣店、大型品牌餐飲等店簽約，那么整體商業(yè)發(fā)展前景將看好。
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目前，一些開發(fā)商意識(shí)到商鋪很能吸引市民的眼光，于是大量建設(shè)商鋪，即使是一些臨街的商品房，也將一樓或底下幾層辟為商鋪。這些開發(fā)商，一般是一邊開發(fā)、一邊銷售、一邊招商商鋪。對(duì)于這樣的商鋪，市民一點(diǎn)要慎重投資，因?yàn)槠淙藲怆y以預(yù)測(cè)，經(jīng)營(yíng)回報(bào)周期可能太長(zhǎng)，如果經(jīng)營(yíng)方向不對(duì)，市民的資金就有被套住的危險(xiǎn)。
市民投資商鋪，盡可能去選擇成熟市場(chǎng)的商鋪，這些商鋪，一般贏利會(huì)有保證，比如電腦一條街、服裝一條街內(nèi)的商鋪，其在開發(fā)商或管理公司數(shù)年經(jīng)營(yíng)下，有固定的經(jīng)營(yíng)商家，經(jīng)營(yíng)規(guī)模和效應(yīng)都已具備，已有了旺盛的人氣和商氣，投資回報(bào)穩(wěn)定。
最后計(jì)算投資回報(bào)率
人人都說(shuō)“投資商鋪是金”、“一鋪養(yǎng)三代”，那商鋪出租投資回報(bào)到底達(dá)多少才是合算的呢？
一般來(lái)講，商鋪可以在8年左右收回投資，此后的年出租收益率一般可以達(dá)到8%，好的商業(yè)旺鋪可以達(dá)到16%以上。當(dāng)然不同的商鋪情況也不同。我們可以拿兩個(gè)公式來(lái)計(jì)算：
方法一，主要適用于沒(méi)有貸款的一次性投資。計(jì)算公式為：(稅后月租金-每月物業(yè)管理費(fèi))×12 =年租金收入，而年租金收入÷購(gòu)買商鋪總價(jià)=年投資收益率。反之，用購(gòu)買商鋪總價(jià)÷年租金收入=投資回收年限。
方法二；主要適用于貸款投資的收益計(jì)算。計(jì)算公式為：(稅后月租金-按揭月供款-每月物業(yè)費(fèi))×12=年租金收入；(首期房款+按揭貸款)÷年租金收入=投資回報(bào)年限。反之，用年租金收入÷(首期房款+按揭貸款)=年投資收益率。
當(dāng)然，投資是為了賺錢。那究竟能不能賺錢？能賺多少錢？這里也不能光算收入，還要充分考慮到各項(xiàng)支出。上面所列的投資收益計(jì)算公式，只是著重考慮了主要的收入和支出部分，另外，還有一些可能和必要的支出，千萬(wàn)不能忽略。
第一項(xiàng)支出是在商鋪的前期購(gòu)買環(huán)節(jié)中的支出，像購(gòu)買商鋪應(yīng)交的契稅，這項(xiàng)為總房?jī)r(jià)的3%，這一比例是商品住宅契稅的兩倍。第二項(xiàng)支出是商鋪的水、電、氣、熱、物業(yè)管理等在商鋪后期使用過(guò)程中的支出都是按商業(yè)市政標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)，大大高于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。所以，在計(jì)算商鋪的投資收益時(shí)，一定要充分考慮到以上支出，這樣才能夠算出一個(gè)更加真實(shí)的投資回報(bào)率。
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