湘潭房產(chǎn)網(wǎng)1月28日訊 世界上沒有只漲不跌的商品，住房也不可能例外，可是為何近十年來房價(jià)只漲不跌呢？房價(jià)什么時(shí)候會(huì)跌呢？
房價(jià)高漲，肯定不是一個(gè)方面的原因，由于房地產(chǎn)的特殊性質(zhì)，以下十大方面都是房價(jià)上漲的“罪魁禍?zhǔn)住?，那么，房價(jià)何時(shí)下跌呢？短期看，如果其他因素不變（通脹，地價(jià)，城市化等等），當(dāng)80后結(jié)婚潮過后，房價(jià)會(huì)小幅回調(diào)�？墒菃栴}來了，目前二孩政策已經(jīng)放開，房價(jià)又將進(jìn)入新一輪的上漲期。
一、購房者
關(guān)于高房價(jià)，曾經(jīng)一度對(duì)開發(fā)商恨之入骨，甚至還有人對(duì)開發(fā)商“任志強(qiáng)”扔鞋，的確。開發(fā)商必須為房價(jià)的飆升負(fù)上責(zé)任。從大量披露的事實(shí)來看，這也并沒有錯(cuò)。
但是僅僅說是開發(fā)商拉高了房價(jià)也是不科學(xué)的。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，任何商品的價(jià)格都是在現(xiàn)實(shí)的供求關(guān)系中達(dá)成的，具體的市場價(jià)格則是供求雙方利益爭奪和讓步的結(jié)果。正所謂一個(gè)巴掌拍不響，賣房者要價(jià)高，加上廣大購房者也樂于“掏腰包”配合，房價(jià)怎能不一漲再漲？可以說，購房者的非理性的需求是助推房價(jià)高漲的一個(gè)主要因素。
曾經(jīng)有人號(hào)召“不買房”，與開發(fā)商斗爭，將房價(jià)降下來。也有人認(rèn)為，大家都不買房，那樣開發(fā)商不是倒閉了!的確，如果大家真的都不買房，房價(jià)確實(shí)會(huì)下跌，可是利益訴求不同的群體在一致的利益目標(biāo)下聯(lián)合起來，這本身就是一個(gè)實(shí)現(xiàn)不了的天大悖論。
二、開發(fā)商
開發(fā)商需要為房價(jià)的飆升負(fù)上責(zé)任，除了開發(fā)商自己，所有人都會(huì)同意這個(gè)觀點(diǎn)。在房價(jià)上漲過程中，開發(fā)商一直都是受益的一方。作為商人，開發(fā)商也一直會(huì)用盡各種手段來追求自身利益的最大化。
然而，在房價(jià)下跌或者資金緊缺的2014年以及2015年，開發(fā)商也成為了最大的受害者，可是又有哪個(gè)購房者為此埋單呢？
曾經(jīng)有人說過“一旦有適當(dāng)?shù)睦麧?資本就膽大起來。如果有百分之十的利潤,它就保證被到處使用;有百分之二十的利潤,它就活躍起來;有百分之五十的利潤,它就鋌而走險(xiǎn)....。
那些罵開發(fā)商黑心的人們，醒醒吧，開發(fā)商不是慈善家，你有罵的權(quán)利，開發(fā)商可沒有為你降價(jià)的義務(wù)。
三、地價(jià)
近年來，房價(jià)不斷上漲的一個(gè)重要的因素就是地價(jià)的不斷上漲。
最近幾年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)土地需求量的增大與國家調(diào)控政策對(duì)土地的從嚴(yán)把關(guān)形成了一對(duì)矛盾。開發(fā)商對(duì)有限土地的追捧、爭奪刺激了地價(jià)的上漲，高昂的地價(jià)刺激房價(jià)的上升同時(shí)房價(jià)又放作用于地價(jià)。
從市場層面上看，僅僅從價(jià)格的關(guān)系上講，一個(gè)城市的房屋價(jià)格的上漲，反映了房屋整體價(jià)值的增加，同時(shí)房屋整體價(jià)值中的土地價(jià)值部分也增加了。根據(jù)市場替代原理，這個(gè)城市的其他條件下的可建設(shè)的土地的市場價(jià)值也要達(dá)到同樣的水平，因而土地的市場價(jià)格也隨之增加了。接著，土地價(jià)格的增加直接導(dǎo)致了房屋開發(fā)成本的增加，又刺激了房價(jià)的上漲。地價(jià)與房價(jià)相互關(guān)聯(lián)、相互作用，形成相互的作用力刺激著雙方面的不斷增長。
四、媒體
房價(jià)這么高，媒體有著很大的“功勞”，高房價(jià)就是被他們這么炒來炒去炒出來的�？梢哉f，房價(jià)的高漲與媒體的推波助瀾有著很大的關(guān)系。從某種意義上講，媒體也是房價(jià)飆升的一大“幫兇”。
首先，在開發(fā)商與購房者的信息嚴(yán)重不對(duì)等上，媒體過度炒作往往使得購房者失去理性，造成恐慌性購房等等。
其次，媒體在輿論的導(dǎo)向和政策的解讀上，通常會(huì)順從地方政府和開發(fā)商的意志。我們經(jīng)常會(huì)看到“我市房價(jià)還有上漲空間”、“今年房價(jià)還會(huì)上漲”“某某樓盤極具投資價(jià)值”等等諸如此類的報(bào)道。
最后，媒體無法決定房價(jià)上漲與否，但是通過信息傳播或許可以影響樓市走向。2014年突如其來的“降價(jià)潮”就是媒體最佳的代表作之一。
五、投資買房
房價(jià)的上漲同時(shí)也刺激了投資性需求。由于投資渠道的稀少，中國居民的投資主要集中在樓市與股市。當(dāng)這種短期的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，越來越多的資金就涌進(jìn)樓市。購房者的非理性的投資需求占據(jù)了大量的商品房供應(yīng)，造成剛性需求的積壓，供求關(guān)系更加緊張，，如此進(jìn)一步的推高房價(jià)。
六、貨幣貶值
貨幣貶值無可置疑，以前3毛錢的白菜今天都3塊錢了。如今，什么東西都在漲，豬肉漲了，房租漲了...別急，這才只是剛剛開始。有人急啊，那我工資怎么不漲呢？呵呵，會(huì)漲的。只是，每年漲的那點(diǎn)工資還不夠買白菜。
如何抗通脹呢？簡單的說，對(duì)抗通脹只有一招，要東西不要錢。房子，首當(dāng)其沖。
七、股市
在中國，資金流向大多是三個(gè)方面：樓市、股市和銀行。撇開銀行先不說，樓市與股市的關(guān)系是相當(dāng)微妙的。經(jīng)濟(jì)學(xué)家慣常將股市與樓市的此消彼長比作“蹺蹺板理論”，一高一低，在這幾年表現(xiàn)得尤為明顯。其中一方受挫，必然導(dǎo)致資金流向另一方。以2015年為例，上半年，全國股市暴漲，樓市低迷；下半年股市暴跌，全國房價(jià)瘋狂上漲。
有專家指出，中國股市的不穩(wěn)定，讓很多炒股人轉(zhuǎn)而投向房市，加入了炒房大軍，從而導(dǎo)致房價(jià)上漲。
八、銀行
盡管人人都在喊房價(jià)高，政府也在拼命調(diào)控，但不是所有人都希望房價(jià)下跌，房地產(chǎn)商不用說，房地產(chǎn)商幕后的權(quán)力之手、包括購房者本身也不希望房價(jià)下跌，此外，最不容忽視的一個(gè)利益群體就是銀行。
2015年，我國不少地方的房價(jià)突然快速上漲，房價(jià)上漲主要是投機(jī)因素所導(dǎo)致的。而銀行就是這些投機(jī)因素最強(qiáng)大的后盾。有人感慨道：“現(xiàn)在的情況是，手里沒錢的，可以拿銀行的貸款買房；手里有錢的，也拿銀行的貸款來買房。結(jié)果是，房地產(chǎn)商用銀行的錢建成了房子，轉(zhuǎn)了一圈又回頭賣給了銀行，玩了一個(gè)‘空手道’。”
當(dāng)然，房價(jià)的快速上漲，為防止“壞賬”，銀行也會(huì)適當(dāng)降低風(fēng)險(xiǎn)。比如近期有媒體曝出“深圳三大行開始限制中介“炒房””，提高首付比例。
九、政策作用和目的決定房價(jià)上漲
要讓中國房價(jià)下跌很容易，隨便出臺(tái)個(gè)什么政策，就能促使房價(jià)下跌，比如，把首付款提高等等，可是從過去五年的“調(diào)控”政策來看，都無一例外的是促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，而并非使房價(jià)下跌。
而2015年，“救市”政策再度出臺(tái)，首付款降低了，購房補(bǔ)貼出臺(tái)了，等等。剛剛松動(dòng)的房價(jià)又進(jìn)入上漲軌道了。
其實(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)政策而言，房價(jià)漲跌都是市場因素。他要做的就是防范泡沫，保證是真實(shí)的需求導(dǎo)致房價(jià)上漲。限制投機(jī)性質(zhì)的買房，因?yàn)榭罩梅繌谋举|(zhì)上說就是浪費(fèi)資源。所以政府不斷出臺(tái)政策，說到底，房價(jià)就是漲到5萬/平都不管他的事，政府要做的就是確定這是由真實(shí)需求引起的。
正是由于政府的不斷調(diào)控，市場的泡沫其實(shí)并不是很大，這種由真實(shí)需求而引起的上漲將持續(xù)很長時(shí)間。
十，城市化進(jìn)程
中國現(xiàn)階段已完成了由農(nóng)業(yè)社會(huì)向初步工業(yè)化社會(huì)的轉(zhuǎn)變，城市化進(jìn)程不可阻擋。現(xiàn)有城市越將擴(kuò)大，市中心土地這種稀缺資源不可再生，價(jià)值日益增長。
2016年，都鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房了，需求的急劇增加，房價(jià)還會(huì)跌嗎？從短期看，結(jié)婚用房將進(jìn)一步推高房價(jià)。從長遠(yuǎn)看，現(xiàn)有的城市土地資源的價(jià)值日益增長。
總結(jié)，房價(jià)上漲的勢頭不可阻擋，要買的早點(diǎn)買，別聽人家忽悠，高不高都是相對(duì)而言的。
