湘潭房產(chǎn)網(wǎng)12月17日訊 2015年，央行銀根不斷“松綁”，其中，3月1日、5月11日、6月28日、8月26日，央行年內(nèi)四次降低金融機(jī)構(gòu)存、貸款利率和個人住房公積金貸款利率；10月22日，央行再次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存、貸款利率。
央行年內(nèi)連續(xù)調(diào)低金融機(jī)構(gòu)存貸款利率5次，年初時貸款購房，5年期以上基準(zhǔn)利率為6.15%，目前已降到了4.9%，下調(diào)了1.25個百分點(diǎn)。對于已有房貸在身的“老房奴”來說，這是一大利好，而由于多數(shù)房貸采取的是“次年1月1日”調(diào)息原則，下月起，各還貸族月供將直接“減負(fù)”。
1、“減負(fù)”細(xì)節(jié)區(qū)別對待
雖然大部分貸款者采用的是“次年1月1日”調(diào)息原則，下月起，各還貸族月供將享受直接“減負(fù)”的待遇。不過，在實際操作中，有些家庭的執(zhí)行細(xì)則還是會有細(xì)微的區(qū)別。
銀行工作人員告訴我們，在現(xiàn)實中，每個購房者的還款日是不相同的。例如：客戶定的還款日是1月10日，那么銀行對該客戶1月份的月供就要分段計算，2016年1月1日-2016年1月10日是一個時間段；2015年12月10日-2015年12月31日是另一個時間段。前一段按降息后的利率來計算，后一段則仍然按降息前的利率來計算。
同時，并非所有貸款人都適用“次年1月1日”調(diào)息原則。銀行人士也提醒市民，像“次年1月1日”調(diào)息，還存在一些“例外情況”，如調(diào)息時間不同，有的銀行采用的是“滿一年或滿半年”，“次月”、“次季度”調(diào)整等等，對于這樣的情況市民一定要把握好“減負(fù)”時間點(diǎn)。
2、30萬10年房貸月供少還186元
自今年3月以來，央行已連續(xù)5次降息降貸，2014年年底5年以上商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率為6.15%，最新房貸利率已降至4.9%。但因為存量貸款要到第二年元旦才開始調(diào)整利率水平，因此市民將在2016年元旦開始，真正享受“減負(fù)”待遇。
房貸利率的不斷下調(diào)，意味著市民置業(yè)成本的不斷降低。銀行人士給我們算了筆明細(xì)賬。以購房者商業(yè)貸款30萬元10年期為例，采用等額還款方式按揭，不考慮利率上浮的因素，按年初未調(diào)整之前6.15%利率計算，本金和利息需要償還共計402390.95元，月供為3353.26元。五次下調(diào)后按4.9%利率計算，同樣按揭模式，本金和利率總額380078.62元，每月還款為3167.32元。月供可少還185.94元。累計今年五次下調(diào)的影響，10年將減少利息支出22312.33元。
3、公積金貸款顯然更省錢
雖然今年央行五次降低金融機(jī)構(gòu)貸款利率，但個人住房公積金貸款利率的調(diào)整只有4次。四次調(diào)整之后，五年期以上公積金貸款基準(zhǔn)利率也從年初的4.25%下調(diào)至目前的3.25%。
四次調(diào)低之后，公積金貸款更劃算省錢，優(yōu)勢也越發(fā)明顯。同樣貸款30萬元貸10年，采用公積金貸款，年初到目前的比較為：年初利率為4.25%，月供為3073.13元，本金與利息合計為368775.12元；目前利率為3.25%，月供為2931.57元，本息合計為351788.5元。兩相比較，月供減少141.56元，本息共減少16986.62元。
4、利率持續(xù)下調(diào)，提前還貸不劃算
往年一到年底，銀行總會聚集不少咨詢提前還款的市民。而今年的情況卻大不相同。我們從多家銀行了解到，進(jìn)入12月以來，咨詢提前還貸的客戶并不多見�！芭c往年相比少了不少，主要是今年央行接連降息5次，房貸利率已創(chuàng)下歷史新低，誰還會提前還貸�！蹦炽y行個貸部門工作人員介紹說。
自從去年四季度降準(zhǔn)降息到現(xiàn)在，多次政策效應(yīng)累加，對于時隔一年的貸款購房者來說，“減負(fù)”效果相當(dāng)明顯。正如市民彭先生所言，“下個月月供就少了不少，目前貸款利率這么低，提前還貸就完全沒必要了，不劃算�！�
