從2010年四月份起的“國(guó)十條”到九月份的“新國(guó)五條”，面對(duì)大半年以來(lái)大大小小的數(shù)次的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，開(kāi)發(fā)商們不僅沒(méi)有受樓市新政約束，反而用逆市漲價(jià)回應(yīng)了不夠“犀利”的調(diào)控。
有報(bào)道稱(chēng)：以湘潭新城區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)為新起點(diǎn)，湘潭房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入3000時(shí)代。據(jù)湘潭房產(chǎn)網(wǎng)市場(chǎng)調(diào)查員在不同規(guī)模在售樓盤(pán)的抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)，城市中心區(qū)商品房銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到3500元/m2，去年年底為2800元/m2，一年時(shí)間，湘潭城區(qū)住房?jī)r(jià)格上漲超過(guò)了700元。
距離樓市二次調(diào)控已有一個(gè)多月，湘潭到底有無(wú)松動(dòng)？據(jù)湘潭房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，截止10月底，由于受幾個(gè)低端尾盤(pán)樓盤(pán)項(xiàng)目的售罄及部分樓盤(pán)項(xiàng)目的漲價(jià)，均價(jià)再次上揚(yáng)。其中以河?xùn)|均價(jià)3400元／㎡m。九華均價(jià)均價(jià)3000元／㎡。河西均價(jià)3200元/平米。
面對(duì)越調(diào)越失控的樓市，這番逆市漲價(jià)的背后又有著怎樣的秘密?
漲價(jià)有理？開(kāi)發(fā)商眾說(shuō)紛紜
記者走訪多家樓盤(pán)后，記者將開(kāi)發(fā)商或多或少透露的漲價(jià)理由做了三種分類(lèi)：
原因一：土地地價(jià)越來(lái)越高
在樓市二次調(diào)控后的第一次土地拍賣(mài)會(huì)上，許多房企并沒(méi)有過(guò)多的“戀戰(zhàn)”，有很多都是底價(jià)成交。有業(yè)界人士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商不敢貿(mào)然拿地，也是因?yàn)楝F(xiàn)在土地成本逐漸走高，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)逐漸增加。
一位行業(yè)內(nèi)人士向記者透露，在土地拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)，有的房企為了獲得土地不惜輪番競(jìng)價(jià)，最終土地地價(jià)被競(jìng)拍得虛高，而房企在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之后的房?jī)r(jià)也只一高再高，其實(shí)無(wú)形中將虛高的地價(jià)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)之中，最終卻讓購(gòu)房者“買(mǎi)了單”。
原因二：“不差錢(qián)”，沒(méi)有降只有漲
房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集型行業(yè)，其資金鏈狀況對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)影響至關(guān)重要。只要家中有糧，開(kāi)發(fā)商們就心中不慌，也更無(wú)通過(guò)降價(jià)來(lái)快速回籠資金的沖動(dòng)。
其實(shí)從土地市場(chǎng)也不難看出，大多開(kāi)發(fā)商都處于一種“不差錢(qián)、只差地”的境地。2010年1—6月，湘潭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資18.83億元，同比增長(zhǎng)34%；其中住宅投資16.96億元，同比增長(zhǎng)55%。房屋施工面積722.51萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)161%，1—6月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地開(kāi)發(fā)面積3.97萬(wàn)㎡，同比下降87%。但全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額雖然高于同期水平。
原因三：地段、品質(zhì)成為漲價(jià)動(dòng)力
盡管樓市調(diào)控壓頂，樓市行情陰晴不明，但開(kāi)發(fā)商總會(huì)搬出各種理由進(jìn)行價(jià)格微調(diào)。
記者在采訪中了解到，一些進(jìn)行價(jià)格微漲的樓盤(pán)給出的漲價(jià)理由無(wú)外乎地段好、配套好、周?chē)飿I(yè)都在升值等理由，但也不排除有些樓盤(pán)價(jià)格上漲，只是因?yàn)楦鲿r(shí)段推出的產(chǎn)品不同而造成價(jià)格有差異。
癥結(jié)何在？政商關(guān)系未厘清
從四月新政剛出之時(shí)，“房?jī)r(jià)將大幅下跌、下跌超過(guò)20%”等言論聲就已不絕于耳，但半年過(guò)去了，房?jī)r(jià)依舊“屹立不倒”，“倒”下的卻是一批批剛性需求的購(gòu)房者。
面對(duì)為購(gòu)房者們“解圍”的政策，一些剛需卻是愁眉苦臉，認(rèn)為政策沒(méi)有太大的“殺傷力”。
在湘潭寶塔路口某樓盤(pán)銷(xiāo)售中心看房的熊先生對(duì)記者說(shuō)：“早知道這樣，我還不如年初的時(shí)候就把房子買(mǎi)了。”
熊先生解釋道：“年初在寶塔路口某樓盤(pán)附近看中一套80多平米的房子，當(dāng)時(shí)的價(jià)格只要2900左右，首付兩成大概是5萬(wàn)多。剛打算買(mǎi)時(shí)新政出來(lái)了，我猶豫了，以為房?jī)r(jià)會(huì)降。結(jié)果今天再來(lái)看看，人家房子賣(mài)得蠻好，都漲到3500了。要是我現(xiàn)在買(mǎi)，不僅總價(jià)比原來(lái)多出好幾萬(wàn)，而且首付三成也要再多出將近3萬(wàn)塊錢(qián)�！睆脑摌潜P(pán)出來(lái)后，熊先生臉上滿是無(wú)奈和后悔的神情，在他看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)還不如不調(diào)控.
到底是政策“不給力”，還是另有其因？
一位地產(chǎn)界人士給出自己的看法。他這樣形容政府與房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)系——“就像媽媽和孩子，孩子玩過(guò)火了，媽媽就會(huì)出面訓(xùn)斥一下，但不至于拿大耳刮子對(duì)待，因?yàn)楹⒆舆�是媽媽以后的希望�！�
他解釋道，這樣的形容其實(shí)很說(shuō)明問(wèn)題，房?jī)r(jià)居高不下的病根就出在政府片面追求GDP的發(fā)展思路上。房?jī)r(jià)過(guò)高，政府會(huì)出面進(jìn)行干涉，但也不至于調(diào)控得房?jī)r(jià)大跌，否則GDP如何保證，地方財(cái)政收入從哪里來(lái)?于是政策一次次出臺(tái)，但也一次次溫柔落地。
最后他表示，只有厘清政商關(guān)系，調(diào)動(dòng)地方政府的調(diào)控?zé)崆�，將調(diào)控政策嚴(yán)格執(zhí)行到位，才會(huì)產(chǎn)生積極顯著的調(diào)控效果。否則，過(guò)于溫和的政策被調(diào)控對(duì)象四處鉆空子，其結(jié)果依舊是治標(biāo)不治本.
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