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湘潭房產(chǎn)網(wǎng)
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買房不容忽視的注意事項(xiàng)

xt.fangyuan365.com 湘潭房產(chǎn)網(wǎng) 時(shí)間:2015/6/5 10:04:48
 

    湘潭房產(chǎn)網(wǎng)6月5日訊     買房買的不是房子而是一種生活,是一種理想。在房價(jià)越來越高的今天,買房是是人生中必須支出的大頭消費(fèi),同時(shí)買房不單單滿足居住的需求,更有投資,增值的功能。


    一套房子的地理位置,戶型朝向,周邊配套的教育資源,交通便利程度,周邊配套資訊如何,都能使一套房子的增值速度大大不同。今天 ,我們來看看買房必須注意的一些事項(xiàng)。


    1、買房時(shí)哪些項(xiàng)目不計(jì)入商品房建筑面積?


    不計(jì)入商品房建筑面積的項(xiàng)目包括:1 、層高在2.2米以下的房屋和室內(nèi)凈高2.05米以下的地下室 、半地下室;2、房屋之間無上蓋的架空通道 、無柱雨篷 、騎樓 、過街樓的用于做街巷通行的部分;3 、突出房屋墻面的構(gòu)件 、配件 、藝術(shù)裝飾 、挑檐 、半圓柱、垛 、勒腳 、臺(tái)階等;4、建筑物內(nèi)的操作平臺(tái) 、上料平臺(tái)和利用建筑物的空間安置的箱 、罐等平臺(tái);5、房屋的挑臺(tái) 、天臺(tái) 、天臺(tái)上的游泳池等;6、其它構(gòu)筑物 ,如獨(dú)立的煙囪 、煙道 、蓄水池 、水塔等。


    2、購買手續(xù)不全的商品房會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)?


    購買手續(xù)不全的商品房,可能會(huì)帶來以下隱患。1 、取得權(quán)屬證書的期限無法確定;2、為取得權(quán)屬證書 ,需要支付額外費(fèi)用 ,如需補(bǔ)交土地出讓金;3 、只能取得使用權(quán) ,不能取得權(quán)屬證書 ,不能上市交易;4、可能被政府以違法建筑強(qiáng)制拆除。


    3、住宅的“全部產(chǎn)權(quán)”和“部分產(chǎn)權(quán)”有何不同?


    按照相關(guān)政策規(guī)定 ,全部產(chǎn)權(quán)是指按市場價(jià)和成本價(jià)購買的房屋 ,購房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。部分產(chǎn)權(quán)是指職工按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公有住宅。在國家規(guī)定的住宅面積之內(nèi) ,職工按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購房后只擁有部分產(chǎn)權(quán) ,可以繼承和出售 ,但出售時(shí)原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán) ,售房的收入在扣除有關(guān)稅費(fèi)后 ,按個(gè)人和單位所占產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。


    目前 ,對(duì)擁有“部分產(chǎn)權(quán)”住宅的業(yè)主 ,建議盡快補(bǔ)足成本價(jià)價(jià)款 ,轉(zhuǎn)為“全部產(chǎn)權(quán)”。


    4、購房合同簽訂后 ,因價(jià)格變化原因可以反悔嗎?


    商品房也是一種商品 ,買賣雙方簽署合同后 ,沒有發(fā)生約定和法定的退房理由 ,任何一方違反合同約定 ,均需向守約方承擔(dān)違約責(zé)任。


    5、為什么有的《商品房買賣合同》要簽署補(bǔ)充協(xié)議?


    補(bǔ)充協(xié)議是買賣雙方在使用《商品房買賣合同》范本簽約時(shí) ,對(duì)雙方各自關(guān)心的條款內(nèi)容進(jìn)行修改或增加 ,以明確雙方權(quán)利義務(wù)的條款或協(xié)議 ,當(dāng)補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容與主合同條款不一致 ,以補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容為準(zhǔn)。


    補(bǔ)充協(xié)議一般包括以下內(nèi)容:1、公攤面積誤差處理。2 、裝修標(biāo)準(zhǔn) ,特別是精裝修的房屋 ,開發(fā)商一般在合同約定所使用的裝修材料用詞多為“高檔 、進(jìn)口或同檔次”,這種約定不明確 ,雙方可以在補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)具體裝修材料的品牌 、規(guī)格型號(hào) 、顏色等具體內(nèi)容進(jìn)行約定。3、付款方式變更 ,許多購房人在購房款支付方式上選擇銀行按揭,購房人在簽署《商品房買賣合同》時(shí),已經(jīng)支付了購房首付款,如果銀行貸款不能獲得批準(zhǔn)通過,應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)充協(xié)議中明確其他處理方式。4、權(quán)屬證書辦理期限,不能按期辦理權(quán)屬證書的違約責(zé)任和違約責(zé)任的計(jì)算方式。5、保修、維修責(zé)任,房屋交付使用時(shí),配套的設(shè)施和設(shè)備產(chǎn)品已經(jīng)安裝完畢,保修期已經(jīng)過了好幾個(gè)月,應(yīng)當(dāng)和開發(fā)商約定保修期的起算日期和維修的時(shí)限。6 、不可抗力 ,應(yīng)當(dāng)明確不可抗力的范圍限在法律規(guī)定的自然災(zāi)害范圍內(nèi)。7、廣告和宣傳內(nèi)容 ,對(duì)影響購房人購房要求的廣告宣傳或承諾內(nèi)容 ,應(yīng)當(dāng)以補(bǔ)充協(xié)議的方式在合同中固定下來 ,并約定明確的違約責(zé)任。


    6、定金不退 ,優(yōu)惠不履行 ,怎么解決?


    如果開發(fā)商承諾的優(yōu)惠在雙方簽訂的合同中有體現(xiàn),或您有其他證據(jù)可以證明開發(fā)商有此優(yōu)惠承諾 ,那么開發(fā)商就負(fù)有兌現(xiàn)的合同義務(wù) ,如果開發(fā)商不顯現(xiàn) ,可以到房地產(chǎn)所在地的法院起訴 ,主張您的權(quán)利。如果開發(fā)商的優(yōu)惠承諾只是一種口頭承諾 ,那維權(quán)就會(huì)比較麻煩 ,因?yàn)楸仨氂凶C據(jù)證明開發(fā)商當(dāng)時(shí)有此承諾。


    7 、樓盤沒有驗(yàn)收證明 ,業(yè)主該怎么辦?


    任何一個(gè)樓盤 ,在交付的時(shí)候 ,都將會(huì)進(jìn)行驗(yàn)收 ,以對(duì)樓盤質(zhì)量等各方面進(jìn)行查驗(yàn)。若是沒有獲得竣工驗(yàn)收通過的房屋 ,以及不符合合同約定的房屋 ,業(yè)主有權(quán)拒收。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)從約定的交房日起承擔(dān)逾期交房的責(zé)任 ,并且使房屋達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主在交房的時(shí)候 ,一定要加以驗(yàn)證開放商的驗(yàn)收證明。

 

   8.施工方失誤至設(shè)施遭損,責(zé)任由誰承擔(dān)?


    施工方承擔(dān)責(zé)任。如果業(yè)主挑選的施工方?jīng)]有相應(yīng)資質(zhì) ,業(yè)主也要承擔(dān)選任不當(dāng)?shù)呢?zé)任。所以在房屋裝修之前 ,首先要查看施工方是否擁有相應(yīng)的資質(zhì) ,是不是擁有相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ,是不是真正的誠信單位。只有三者都能符合標(biāo)準(zhǔn) ,才能安心的將自己的房屋交給對(duì)方來裝修 ,才能保證自己的權(quán)益不會(huì)受到損害。


    9.開發(fā)商延期交房 ,如何維權(quán)?


    國家法律及其相關(guān)律法規(guī)定出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款 ,經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行 ,當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的 ,應(yīng)予支持 ,但當(dāng)事人另有約定的除外。逾期交房可根據(jù)規(guī)定先行催告,若還是不履行合同 ,可要求解除合同 ,退還首付款 、定金并要求開發(fā)商按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。


    10.小區(qū)吵鬧 ,物業(yè)不給力,怎么辦?


    要看噪音的來源 ,不同情況不同處理方式。如果是工廠生產(chǎn)、工地施工的噪音 ,要向環(huán)保局投訴;如果是夜間擺攤燒烤的噪音,要向城管投訴;如果是馬路交通噪音 ,如果是小區(qū)業(yè)主的噪音 ,協(xié)商不成的要向法院起訴。


    11.小區(qū)內(nèi)違章搭蓋 ,業(yè)主如何解決?


    違章搭蓋屬于城管執(zhí)法范圍 ,對(duì)于小區(qū)內(nèi)業(yè)主自行搭建的違規(guī)建筑。物業(yè)只能勸阻 ,并不能采取強(qiáng)制行動(dòng)。建議向城管投訴,并且要求城管出具書面答復(fù)。如果是開發(fā)商的違章建筑 ,還有一個(gè)規(guī)劃不符的整改程序。然后向城管投訴 ,并且要求城管出具書面答復(fù)。只有這樣 ,才能保證自己的權(quán)益不會(huì)受到損害。


    12.保修期內(nèi) ,開發(fā)商原銷售的房屋是精裝修房 ,廚房 、衛(wèi)生間因防水層損壞漏水怎么辦?


    一般該由開發(fā)商負(fù)責(zé)。因使用不當(dāng)造成的損壞 ,則應(yīng)由行為人修復(fù)。


    ①如果在收房時(shí)業(yè)主曾親自對(duì)24小時(shí)閉水試驗(yàn)進(jìn)行確認(rèn) ,由業(yè)主負(fù)責(zé);


    ②如果業(yè)主(或其委托人)沒有確認(rèn) ,開發(fā)商只有竣工驗(yàn)收合格證(現(xiàn)在為竣工驗(yàn)收備案表),但開發(fā)商 、物業(yè)公司能證明業(yè)主(或裝修公司)人為損壞的由業(yè)主負(fù)責(zé);不能分清責(zé)任的 ,雙方協(xié)商解決 ,協(xié)商不成 ,申請(qǐng)第三方鑒定 ,費(fèi)用由鑒定后責(zé)任方出。


    13.保修期外廚房 、衛(wèi)生間防水層自然損壞怎么辦?


    房屋是一種特殊商品 ,其特殊性之一就是在于房產(chǎn)的不同所有權(quán)人之間存在結(jié)構(gòu)相連部分或共有 、共用設(shè)備和附屬建筑 ,這叫一異產(chǎn)毗連房屋。


    建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第九條規(guī)定:凡異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞(因不可抗力造成的損壞 ,視同自然損壞),所需修繕費(fèi)用由涉及的所有人按份額比例承擔(dān)。

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