湘潭房產(chǎn)網(wǎng)6月5日訊 買房買的不是房子而是一種生活，是一種理想。在房?jī)r(jià)越來(lái)越高的今天，買房是是人生中必須支出的大頭消費(fèi)，同時(shí)買房不單單滿足居住的需求，更有投資，增值的功能。
一套房子的地理位置，戶型朝向，周邊配套的教育資源，交通便利程度，周邊配套資訊如何，都能使一套房子的增值速度大大不同。今天 ，我們來(lái)看看買房必須注意的一些事項(xiàng)。
1、買房時(shí)哪些項(xiàng)目不計(jì)入商品房建筑面積？
不計(jì)入商品房建筑面積的項(xiàng)目包括：1 、層高在2.2米以下的房屋和室內(nèi)凈高2.05米以下的地下室 、半地下室;2、房屋之間無(wú)上蓋的架空通道 、無(wú)柱雨篷 、騎樓 、過(guò)街樓的用于做街巷通行的部分;3 、突出房屋墻面的構(gòu)件 、配件 、藝術(shù)裝飾 、挑檐 、半圓柱、垛 、勒腳 、臺(tái)階等;4、建筑物內(nèi)的操作平臺(tái) 、上料平臺(tái)和利用建筑物的空間安置的箱 、罐等平臺(tái);5、房屋的挑臺(tái) 、天臺(tái) 、天臺(tái)上的游泳池等;6、其它構(gòu)筑物 ，如獨(dú)立的煙囪 、煙道 、蓄水池 、水塔等。
2、購(gòu)買手續(xù)不全的商品房會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)？
購(gòu)買手續(xù)不全的商品房，可能會(huì)帶來(lái)以下隱患。1 、取得權(quán)屬證書的期限無(wú)法確定;2、為取得權(quán)屬證書 ，需要支付額外費(fèi)用 ，如需補(bǔ)交土地出讓金;3 、只能取得使用權(quán) ，不能取得權(quán)屬證書 ，不能上市交易;4、可能被政府以違法建筑強(qiáng)制拆除。
3、住宅的“全部產(chǎn)權(quán)”和“部分產(chǎn)權(quán)”有何不同？
按照相關(guān)政策規(guī)定 ，全部產(chǎn)權(quán)是指按市場(chǎng)價(jià)和成本價(jià)購(gòu)買的房屋 ，購(gòu)房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。部分產(chǎn)權(quán)是指職工按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住宅。在國(guó)家規(guī)定的住宅面積之內(nèi) ，職工按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)房后只擁有部分產(chǎn)權(quán) ，可以繼承和出售 ，但出售時(shí)原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán) ，售房的收入在扣除有關(guān)稅費(fèi)后 ，按個(gè)人和單位所占產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。
目前 ，對(duì)擁有“部分產(chǎn)權(quán)”住宅的業(yè)主 ，建議盡快補(bǔ)足成本價(jià)價(jià)款 ，轉(zhuǎn)為“全部產(chǎn)權(quán)”。
4、購(gòu)房合同簽訂后 ，因價(jià)格變化原因可以反悔嗎？
商品房也是一種商品 ，買賣雙方簽署合同后 ，沒有發(fā)生約定和法定的退房理由 ，任何一方違反合同約定 ，均需向守約方承擔(dān)違約責(zé)任。
5、為什么有的《商品房買賣合同》要簽署補(bǔ)充協(xié)議？
補(bǔ)充協(xié)議是買賣雙方在使用《商品房買賣合同》范本簽約時(shí) ，對(duì)雙方各自關(guān)心的條款內(nèi)容進(jìn)行修改或增加 ，以明確雙方權(quán)利義務(wù)的條款或協(xié)議 ，當(dāng)補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容與主合同條款不一致 ，以補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容為準(zhǔn)。
補(bǔ)充協(xié)議一般包括以下內(nèi)容：1、公攤面積誤差處理。2 、裝修標(biāo)準(zhǔn) ，特別是精裝修的房屋 ，開發(fā)商一般在合同約定所使用的裝修材料用詞多為“高檔 、進(jìn)口或同檔次”，這種約定不明確 ，雙方可以在補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)具體裝修材料的品牌 、規(guī)格型號(hào) 、顏色等具體內(nèi)容進(jìn)行約定。3、付款方式變更 ，許多購(gòu)房人在購(gòu)房款支付方式上選擇銀行按揭，購(gòu)房人在簽署《商品房買賣合同》時(shí)，已經(jīng)支付了購(gòu)房首付款，如果銀行貸款不能獲得批準(zhǔn)通過(guò)，應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)充協(xié)議中明確其他處理方式。4、權(quán)屬證書辦理期限，不能按期辦理權(quán)屬證書的違約責(zé)任和違約責(zé)任的計(jì)算方式。5、保修、維修責(zé)任，房屋交付使用時(shí)，配套的設(shè)施和設(shè)備產(chǎn)品已經(jīng)安裝完畢，保修期已經(jīng)過(guò)了好幾個(gè)月，應(yīng)當(dāng)和開發(fā)商約定保修期的起算日期和維修的時(shí)限。6 、不可抗力 ，應(yīng)當(dāng)明確不可抗力的范圍限在法律規(guī)定的自然災(zāi)害范圍內(nèi)。7、廣告和宣傳內(nèi)容 ，對(duì)影響購(gòu)房人購(gòu)房要求的廣告宣傳或承諾內(nèi)容 ，應(yīng)當(dāng)以補(bǔ)充協(xié)議的方式在合同中固定下來(lái) ，并約定明確的違約責(zé)任。
6、定金不退 ，優(yōu)惠不履行 ，怎么解決？
如果開發(fā)商承諾的優(yōu)惠在雙方簽訂的合同中有體現(xiàn)，或您有其他證據(jù)可以證明開發(fā)商有此優(yōu)惠承諾 ，那么開發(fā)商就負(fù)有兌現(xiàn)的合同義務(wù) ，如果開發(fā)商不顯現(xiàn) ，可以到房地產(chǎn)所在地的法院起訴 ，主張您的權(quán)利。如果開發(fā)商的優(yōu)惠承諾只是一種口頭承諾 ，那維權(quán)就會(huì)比較麻煩 ，因?yàn)楸仨氂凶C據(jù)證明開發(fā)商當(dāng)時(shí)有此承諾。
7 、樓盤沒有驗(yàn)收證明 ，業(yè)主該怎么辦？
任何一個(gè)樓盤 ，在交付的時(shí)候 ，都將會(huì)進(jìn)行驗(yàn)收 ，以對(duì)樓盤質(zhì)量等各方面進(jìn)行查驗(yàn)。若是沒有獲得竣工驗(yàn)收通過(guò)的房屋 ，以及不符合合同約定的房屋 ，業(yè)主有權(quán)拒收。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)從約定的交房日起承擔(dān)逾期交房的責(zé)任 ，并且使房屋達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主在交房的時(shí)候 ，一定要加以驗(yàn)證開放商的驗(yàn)收證明。
8.施工方失誤至設(shè)施遭損，責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)？
施工方承擔(dān)責(zé)任。如果業(yè)主挑選的施工方?jīng)]有相應(yīng)資質(zhì) ，業(yè)主也要承擔(dān)選任不當(dāng)?shù)呢?zé)任。所以在房屋裝修之前 ，首先要查看施工方是否擁有相應(yīng)的資質(zhì) ，是不是擁有相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ，是不是真正的誠(chéng)信單位。只有三者都能符合標(biāo)準(zhǔn) ，才能安心的將自己的房屋交給對(duì)方來(lái)裝修 ，才能保證自己的權(quán)益不會(huì)受到損害。
9.開發(fā)商延期交房 ，如何維權(quán)？
國(guó)家法律及其相關(guān)律法規(guī)定出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款 ，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行 ，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的 ，應(yīng)予支持 ，但當(dāng)事人另有約定的除外。逾期交房可根據(jù)規(guī)定先行催告，若還是不履行合同 ，可要求解除合同 ，退還首付款 、定金并要求開發(fā)商按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。
10.小區(qū)吵鬧 ，物業(yè)不給力，怎么辦？
要看噪音的來(lái)源 ，不同情況不同處理方式。如果是工廠生產(chǎn)、工地施工的噪音 ，要向環(huán)保局投訴;如果是夜間擺攤燒烤的噪音，要向城管投訴;如果是馬路交通噪音 ，如果是小區(qū)業(yè)主的噪音 ，協(xié)商不成的要向法院起訴。
11.小區(qū)內(nèi)違章搭蓋 ，業(yè)主如何解決？
違章搭蓋屬于城管執(zhí)法范圍 ，對(duì)于小區(qū)內(nèi)業(yè)主自行搭建的違規(guī)建筑。物業(yè)只能勸阻 ，并不能采取強(qiáng)制行動(dòng)。建議向城管投訴，并且要求城管出具書面答復(fù)。如果是開發(fā)商的違章建筑 ，還有一個(gè)規(guī)劃不符的整改程序。然后向城管投訴 ，并且要求城管出具書面答復(fù)。只有這樣 ，才能保證自己的權(quán)益不會(huì)受到損害。
12.保修期內(nèi) ，開發(fā)商原銷售的房屋是精裝修房 ，廚房 、衛(wèi)生間因防水層損壞漏水怎么辦？
一般該由開發(fā)商負(fù)責(zé)。因使用不當(dāng)造成的損壞 ，則應(yīng)由行為人修復(fù)。
①如果在收房時(shí)業(yè)主曾親自對(duì)24小時(shí)閉水試驗(yàn)進(jìn)行確認(rèn) ，由業(yè)主負(fù)責(zé);
②如果業(yè)主(或其委托人)沒有確認(rèn) ，開發(fā)商只有竣工驗(yàn)收合格證(現(xiàn)在為竣工驗(yàn)收備案表)，但開發(fā)商 、物業(yè)公司能證明業(yè)主(或裝修公司)人為損壞的由業(yè)主負(fù)責(zé);不能分清責(zé)任的 ，雙方協(xié)商解決 ，協(xié)商不成 ，申請(qǐng)第三方鑒定 ，費(fèi)用由鑒定后責(zé)任方出。
13.保修期外廚房 、衛(wèi)生間防水層自然損壞怎么辦？
房屋是一種特殊商品 ，其特殊性之一就是在于房產(chǎn)的不同所有權(quán)人之間存在結(jié)構(gòu)相連部分或共有 、共用設(shè)備和附屬建筑 ，這叫一異產(chǎn)毗連房屋。
建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第九條規(guī)定：凡異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞(因不可抗力造成的損壞 ，視同自然損壞)，所需修繕費(fèi)用由涉及的所有人按份額比例承擔(dān)。
