湘潭房產(chǎn)網(wǎng)6月5日訊 買房買的不是房子而是一種生活，是一種理想。在房價越來越高的今天，買房是是人生中必須支出的大頭消費，同時買房不單單滿足居住的需求，更有投資，增值的功能。
一套房子的地理位置，戶型朝向，周邊配套的教育資源，交通便利程度，周邊配套資訊如何，都能使一套房子的增值速度大大不同。今天 ，我們來看看買房必須注意的一些事項。
1、買房時哪些項目不計入商品房建筑面積？
不計入商品房建筑面積的項目包括：1 、層高在2.2米以下的房屋和室內(nèi)凈高2.05米以下的地下室 、半地下室;2、房屋之間無上蓋的架空通道 、無柱雨篷 、騎樓 、過街樓的用于做街巷通行的部分;3 、突出房屋墻面的構(gòu)件 、配件 、藝術(shù)裝飾 、挑檐 、半圓柱、垛 、勒腳 、臺階等;4、建筑物內(nèi)的操作平臺 、上料平臺和利用建筑物的空間安置的箱 、罐等平臺;5、房屋的挑臺 、天臺 、天臺上的游泳池等;6、其它構(gòu)筑物 ，如獨立的煙囪 、煙道 、蓄水池 、水塔等。
2、購買手續(xù)不全的商品房會有什么風險？
購買手續(xù)不全的商品房，可能會帶來以下隱患。1 、取得權(quán)屬證書的期限無法確定;2、為取得權(quán)屬證書 ，需要支付額外費用 ，如需補交土地出讓金;3 、只能取得使用權(quán) ，不能取得權(quán)屬證書 ，不能上市交易;4、可能被政府以違法建筑強制拆除。
3、住宅的“全部產(chǎn)權(quán)”和“部分產(chǎn)權(quán)”有何不同？
按照相關(guān)政策規(guī)定 ，全部產(chǎn)權(quán)是指按市場價和成本價購買的房屋 ，購房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。部分產(chǎn)權(quán)是指職工按照標準價購買的公有住宅。在國家規(guī)定的住宅面積之內(nèi) ，職工按照標準價購房后只擁有部分產(chǎn)權(quán) ，可以繼承和出售 ，但出售時原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán) ，售房的收入在扣除有關(guān)稅費后 ，按個人和單位所占產(chǎn)權(quán)比例進行分配。
目前 ，對擁有“部分產(chǎn)權(quán)”住宅的業(yè)主 ，建議盡快補足成本價價款 ，轉(zhuǎn)為“全部產(chǎn)權(quán)”。
4、購房合同簽訂后 ，因價格變化原因可以反悔嗎？
商品房也是一種商品 ，買賣雙方簽署合同后 ，沒有發(fā)生約定和法定的退房理由 ，任何一方違反合同約定 ，均需向守約方承擔違約責任。
5、為什么有的《商品房買賣合同》要簽署補充協(xié)議？
補充協(xié)議是買賣雙方在使用《商品房買賣合同》范本簽約時 ，對雙方各自關(guān)心的條款內(nèi)容進行修改或增加 ，以明確雙方權(quán)利義務(wù)的條款或協(xié)議 ，當補充協(xié)議內(nèi)容與主合同條款不一致 ，以補充協(xié)議內(nèi)容為準。
補充協(xié)議一般包括以下內(nèi)容：1、公攤面積誤差處理。2 、裝修標準 ，特別是精裝修的房屋 ，開發(fā)商一般在合同約定所使用的裝修材料用詞多為“高檔 、進口或同檔次”，這種約定不明確 ，雙方可以在補充協(xié)議中對具體裝修材料的品牌 、規(guī)格型號 、顏色等具體內(nèi)容進行約定。3、付款方式變更 ，許多購房人在購房款支付方式上選擇銀行按揭，購房人在簽署《商品房買賣合同》時，已經(jīng)支付了購房首付款，如果銀行貸款不能獲得批準通過，應(yīng)當在補充協(xié)議中明確其他處理方式。4、權(quán)屬證書辦理期限，不能按期辦理權(quán)屬證書的違約責任和違約責任的計算方式。5、保修、維修責任，房屋交付使用時，配套的設(shè)施和設(shè)備產(chǎn)品已經(jīng)安裝完畢，保修期已經(jīng)過了好幾個月，應(yīng)當和開發(fā)商約定保修期的起算日期和維修的時限。6 、不可抗力 ，應(yīng)當明確不可抗力的范圍限在法律規(guī)定的自然災(zāi)害范圍內(nèi)。7、廣告和宣傳內(nèi)容 ，對影響購房人購房要求的廣告宣傳或承諾內(nèi)容 ，應(yīng)當以補充協(xié)議的方式在合同中固定下來 ，并約定明確的違約責任。
6、定金不退 ，優(yōu)惠不履行 ，怎么解決？
如果開發(fā)商承諾的優(yōu)惠在雙方簽訂的合同中有體現(xiàn)，或您有其他證據(jù)可以證明開發(fā)商有此優(yōu)惠承諾 ，那么開發(fā)商就負有兌現(xiàn)的合同義務(wù) ，如果開發(fā)商不顯現(xiàn) ，可以到房地產(chǎn)所在地的法院起訴 ，主張您的權(quán)利。如果開發(fā)商的優(yōu)惠承諾只是一種口頭承諾 ，那維權(quán)就會比較麻煩 ，因為必須有證據(jù)證明開發(fā)商當時有此承諾。
7 、樓盤沒有驗收證明 ，業(yè)主該怎么辦？
任何一個樓盤 ，在交付的時候 ，都將會進行驗收 ，以對樓盤質(zhì)量等各方面進行查驗。若是沒有獲得竣工驗收通過的房屋 ，以及不符合合同約定的房屋 ，業(yè)主有權(quán)拒收。開發(fā)商應(yīng)當從約定的交房日起承擔逾期交房的責任 ，并且使房屋達到驗收標準。業(yè)主在交房的時候 ，一定要加以驗證開放商的驗收證明。
8.施工方失誤至設(shè)施遭損，責任由誰承擔？
施工方承擔責任。如果業(yè)主挑選的施工方?jīng)]有相應(yīng)資質(zhì) ，業(yè)主也要承擔選任不當?shù)呢熑�。所以在房屋裝修之前 ，首先要查看施工方是否擁有相應(yīng)的資質(zhì) ，是不是擁有相應(yīng)的經(jīng)濟實力 ，是不是真正的誠信單位。只有三者都能符合標準 ，才能安心的將自己的房屋交給對方來裝修 ，才能保證自己的權(quán)益不會受到損害。
9.開發(fā)商延期交房 ，如何維權(quán)？
國家法律及其相關(guān)律法規(guī)定出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款 ，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行 ，當事人一方請求解除合同的 ，應(yīng)予支持 ，但當事人另有約定的除外。逾期交房可根據(jù)規(guī)定先行催告，若還是不履行合同 ，可要求解除合同 ，退還首付款 、定金并要求開發(fā)商按合同約定承擔違約責任。
10.小區(qū)吵鬧 ，物業(yè)不給力，怎么辦？
要看噪音的來源 ，不同情況不同處理方式。如果是工廠生產(chǎn)、工地施工的噪音 ，要向環(huán)保局投訴;如果是夜間擺攤燒烤的噪音，要向城管投訴;如果是馬路交通噪音 ，如果是小區(qū)業(yè)主的噪音 ，協(xié)商不成的要向法院起訴。
11.小區(qū)內(nèi)違章搭蓋 ，業(yè)主如何解決？
違章搭蓋屬于城管執(zhí)法范圍 ，對于小區(qū)內(nèi)業(yè)主自行搭建的違規(guī)建筑。物業(yè)只能勸阻 ，并不能采取強制行動。建議向城管投訴，并且要求城管出具書面答復(fù)。如果是開發(fā)商的違章建筑 ，還有一個規(guī)劃不符的整改程序。然后向城管投訴 ，并且要求城管出具書面答復(fù)。只有這樣 ，才能保證自己的權(quán)益不會受到損害。
12.保修期內(nèi) ，開發(fā)商原銷售的房屋是精裝修房 ，廚房 、衛(wèi)生間因防水層損壞漏水怎么辦？
一般該由開發(fā)商負責。因使用不當造成的損壞 ，則應(yīng)由行為人修復(fù)。
①如果在收房時業(yè)主曾親自對24小時閉水試驗進行確認 ，由業(yè)主負責;
②如果業(yè)主(或其委托人)沒有確認 ，開發(fā)商只有竣工驗收合格證(現(xiàn)在為竣工驗收備案表)，但開發(fā)商 、物業(yè)公司能證明業(yè)主(或裝修公司)人為損壞的由業(yè)主負責;不能分清責任的 ，雙方協(xié)商解決 ，協(xié)商不成 ，申請第三方鑒定 ，費用由鑒定后責任方出。
13.保修期外廚房 、衛(wèi)生間防水層自然損壞怎么辦？
房屋是一種特殊商品 ，其特殊性之一就是在于房產(chǎn)的不同所有權(quán)人之間存在結(jié)構(gòu)相連部分或共有 、共用設(shè)備和附屬建筑 ，這叫一異產(chǎn)毗連房屋。
建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第九條規(guī)定：凡異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞(因不可抗力造成的損壞 ，視同自然損壞)，所需修繕費用由涉及的所有人按份額比例承擔。
