湘潭房產(chǎn)網(wǎng)6月4日訊 因為商品房預(yù)售制度的大行其道，很多人在買房時因為無法看到現(xiàn)房，只能通過沙盤、戶型圖、樣板間來選房，殊不知這其中也隱藏著一些不為人知的“潛規(guī)則”。要買房的你，不妨先提前了解其中的“道道”，屆時才能見招拆招。
沙盤掩蓋“不利因素”
沙盤是實際布局的縮小版，但是比例上并沒有完全按照實際的尺寸來整體縮小。不少沙盤為了吸引消費者，會擴大樓間距和增加綠化面積。讓購房者感覺項目整體環(huán)境不錯。
在沙盤中，購房者常會看到一些用玻璃做成的透明小方塊晶體，它們可能是小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施，也可能是待規(guī)劃中的建筑物和居住樓棟。這些不明建筑物和空地，極有可能在未來某一天變成現(xiàn)實的時候，給居住生活帶來負面的影響，比如在自家買的樓面前就有另一棟樓拔地而起，比如承諾是待規(guī)劃的綠地實際成為了一座高樓。
戶型圖容易制造錯覺
從單套房的戶型圖上看到，為體現(xiàn)功能分區(qū)，設(shè)計戶型圖的單位會特意用餐桌椅、沙發(fā)、床、廚具、衛(wèi)浴等來分別體現(xiàn)各功能空間，但要注意，設(shè)計師在制作戶型圖的時候，可能會隨意縮放家具的大小。例如，餐廳開間僅有1.5米寬，但是卻“擺放”了一張6人座的超大餐桌，形成了餐廳非常寬敞的錯覺。
樣板房中的家具“變身”
在展示小戶型的時候，開發(fā)商通常購置擺放的是小型的家具，例如三房的戶型擺放兩人位沙發(fā)，沙發(fā)實際尺寸比較小，因此看起來客廳開間就很大，活動空間多。
很多樣板間面積聽著不大，但看起來空間還是很大。實際上，你仔細查看也會發(fā)現(xiàn)，樣板間的書房僅僅只有一張書桌和簡易的書柜，除了主臥外，次臥和客臥等沒有擺放衣柜，往往會造成闊綽的室內(nèi)空間的效果。此外，樣板房裝置了許多的鏡面，這也是常用來拓展室內(nèi)空間的有效方式。
綠化率比宣傳的低
有業(yè)內(nèi)資深人士爆料，樓盤綠化率、容積率等數(shù)據(jù)大多是掩人耳目的。綠化率是規(guī)劃指標，指的是規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。容積率，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。
對于開發(fā)商而言，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。但由于受土地和建材成本的限制，并不是所有項目都能做得到更高的綠化率和低容積率，比如通過人工湖、屋頂?shù)幕ú荻伎梢运阕骶G化面積。比如在露天停車位上鋪設(shè)草坪磚，也可計入綠地。
有贈送面積的房子，容積率是肯定要比實際大很多。贈送面積就是在原本容積率的基礎(chǔ)上進行“偷面積”。加入贈送面積后，小區(qū)總的建筑面積(全部實用面積)是要比原來的要大不少，而用地面積是恒定的，也就是說容積率這個時候會被放大。
