湘潭房產(chǎn)網(wǎng)4月14日訊 房價在2015年跌跌不休，或者在2015年將呈現(xiàn)階梯式上漲，這一切都歸根于2015年3月30日四部聯(lián)合出臺房產(chǎn)新政簡稱“3.30”救市政策。
那么，什么是“3.30”房產(chǎn)新政，它具體內容又是什么呢？“3.30”房產(chǎn)新政又將對樓市產(chǎn)生怎么樣的影響呢？房價會因此止跌反彈嗎？本期湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)一一為您解答：
“3.30”房產(chǎn)新政主要內容：
2015年3月30日央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知：
1、對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低于40%。
2、使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%。
3、擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。
同日，財政部同時下發(fā)相關政策：購買2年以上普通住房銷售免征營業(yè)稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售，全額征收營業(yè)稅。
湘潭樓市猜你沒商量，房價是漲還是漲!
“3.30”房產(chǎn)救市政策之所以稱為焦點，主要是因為其力度已經(jīng)接近2008年，從二套房商貸最低首付比例降至40%；公積金貸款購首套房最低首付20%，二套房最低30%；二手房營業(yè)稅由“滿五年”放寬為“滿兩年”，加上之前的央行兩次降息，對于被嚴厲調控政策打壓了4年的樓市來說，無疑看到反彈的曙光。那么，“3.30”房產(chǎn)救市政策對樓市又將產(chǎn)生怎么樣的影響呢？
第一，降低購房門檻，湘潭房價短期難漲
兩項政策和兩會上對房地產(chǎn)的指導性意見是相輔相成的，降低了購房門檻，對購房者是一個導向性的信號，會提振樓市信心，但湘潭房價短期內不會大幅上漲。
第二，投資性需求的門打開，房價必漲無疑
房地產(chǎn)對提振經(jīng)濟有立竿見影的效果，在房價普遍下調，房企庫存壓力山大的情況下，政府出于刺激經(jīng)濟和去庫存化的考慮，密集大力施政，等于把投資性需求的門打開了，湘潭今年房價必漲無疑，購房者可能恐慌性入市。
第三，成交量將上漲，價格有小幅提升
不管是新房還是二手房，成交量都會提升。首套購房者可能會加緊入市步伐。改善需求的購房者也將會主動出手，更多的資金將在樓市更快速流轉起來，成交量將上漲，價格將有小幅提升。
今年開發(fā)商仍以走量和去庫存為主，建議購房者在今年房價漲幅不大時要抓住時機入市。
第四，成交量也會明顯上漲
這兩項政策將會使投資客加速進場，近幾年來，湘潭還是以剛需客為主，而這兩項政策的實施將有望推漲湘潭樓市，或許會促進炒家入市，成交量也會明顯上漲，尤其是下半年政策影響會更加顯現(xiàn)。
第五，二手房放量，房價小幅增長
本次政策將大大利好剛需置業(yè)和首改，湘潭樓市成交將上漲，二手房市場會放量，房價也會出現(xiàn)小幅增長。
第六，購房門檻放低，置業(yè)者成為受惠者
湘潭樓市房價將上漲，但不會出現(xiàn)激烈的漲幅。公積金貸款首套房政策對深圳樓市影響不大，對二、三線城市的影響可能相對大些。
第七，大量資金流向房地產(chǎn)，二手房會出現(xiàn)井噴
利率還會下降，更多、大量的資金會流向房地產(chǎn)行業(yè)，房產(chǎn)投資價值短期內有很好的想象空間。二手房市場會出現(xiàn)井噴，二手房也將成為置業(yè)者的首選。
第八，新政刺激二套房，二手房可能趁勢調價
湘潭對改善型的需求比較大，新政對二套房和二手房都是利好刺激，并且會推動市場向健康向上的方向發(fā)展，而開發(fā)商和二手房主則很可能趁勢調價。
第九，利好投資性需求，房價不會大幅上漲
針對投資性需求和豪宅市場，是一劑猛料；對剛需影響不大。對于庫存較多的房企，房價不會大幅上漲，對于庫存較少的開發(fā)商，房價會出現(xiàn)一定程度的漲價。
第十，利好改善需求，促進炒家入市
這個新政的出臺，對于首次改善型的中大戶型是個利好。但由于湘潭是以剛需為主，個人認為短期內對湘潭房價不會有太大影響，但可以緩解成交量下滑趨勢，或許會促進炒家入市。
“3.30”房產(chǎn)新政沒那么簡單
政策來的過猛，反倒說明樓市“悲觀”或中央“有所期待”。中國房地產(chǎn)一直是典型的政策市，就在剛過去的兩會上，總理強調“支持自住型住房和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。這無疑就為2015年房地產(chǎn)政策定下了基調。
第一，是時間之怪。不是周五嗎？每次樓市新政，總是在周五下班6點左右發(fā)布，這都給老潘形成固定印象了，當然周五突然發(fā)布，與以前政策提前風聲透露，當然有所改觀。但這次兩大政策發(fā)布是在3月30日即周一下午發(fā)布，時間確實不同往常。也反向說明中央在政府出臺的“保密性”越來越強，打政策差“尋租”的機會基本沒有了。
第二，是速度之快。330二套房政策落地和營業(yè)稅5改2，對于目前樓市而言，只是個時間而言，但沒想來的這么快。要知道，前不久兩會前剛剛降息，要知道，在度過1~2月傳統(tǒng)春節(jié)之后，地產(chǎn)商迅速進入促銷推盤節(jié)奏，湘潭樓市3月成交量開始攀升。
第三，是“來勢之猛”。來勢之猛是最后一個直觀感覺，本來二套房直降到4成，還清貸款的3成已經(jīng)夠勁爆了，沒想到過了不到一個小時，營業(yè)稅5改2的利好又橫空出世。乖乖，中國樓市政策兩大利好同步登場，這貌似在中國房地產(chǎn)近些年調控政策上并不多見。另外中央這幾年對投資房產(chǎn)和二套房都變相施加壓力，感覺很不受“待見”，這次算是給他們正名了。
樓市短期減壓，長期并不樂觀
如今地產(chǎn)人的朋友圈，已經(jīng)被利好“樂暈了”頭腦，事實上對于2015年樓市，并不像想象中的那么樂觀。在整個住宅樓市進入行業(yè)天花板之時，在整個房地產(chǎn)分化結構性失衡之時，在整個房地產(chǎn)價格過高購買力不足之時，在房地產(chǎn)高庫存過大利潤攤薄之時，靠一兩個利好的政策已經(jīng)很難改變樓市大局。對此，筆者也借此提醒開發(fā)商，在借330新政與后續(xù)可能還有的利好東風的同時，強化經(jīng)營與管理內功，做好5個轉變，最終使得企業(yè)能夠在新常態(tài)下持續(xù)的活著而且轉型成功。
1、明定位
即使樓市利好不斷，但也擋不住樓市進入白銀時代的行業(yè)趨勢，在加上如今行業(yè)集中度快速提升，100強房企已經(jīng)占據(jù)32%的市場占有率，整個樓市已經(jīng)快速從不完全競爭向壟斷競爭的轉變，未來很多中小型房企將面臨淘汰的解決。
另一方面，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)拿地蓋樓賣房子的玩法越來越不可行，核心在于對于大多中小型房企而言，拿不到，招不到人，建不出有品位的房子，不會合理的銷售房子，沒有好的品牌……
2、降速度
如今的新常態(tài)，“快”意味著風險。對于規(guī)模房企，往往習慣了過去的高增長模式，但是目前對于大型房企而言，卻也應該降低規(guī)模增長的貪大貪快訴求，高周轉模式一旦遭遇低去化、現(xiàn)金流周轉不靈，就迅速讓一家公司倒閉，老潘也發(fā)現(xiàn)，很多房企2015年降低了業(yè)績增長率，普遍鎖定在10%~20%左右，再也很少見過去30%~40%的復合增長率。老潘提醒的是，在一個大環(huán)境并不支撐高增長的市場下，房企硬要逆勢而上，求多求快，勢必給企業(yè)帶來巨大風險。
3、去庫存
去庫存依舊是中國樓市的首要任務，目前全國房地產(chǎn)企業(yè)至少有24億平方米的建筑面積。如果待售面積、土地儲備等，以及所有的土地加起來之后，未來政府即使3到5年不用再出讓一畝土地，可以保證市場的足夠供應，加起來總量超過50到60億平方米，這僅僅是住宅，還不包括商業(yè)。
從大中城市存銷比（庫存壓力指標）變化來看，一線城市及部分二線城市庫存去化周期回落至合理區(qū)間，但是，庫存壓力仍然較大、市場去化周期在15個月以上、市場基本面表現(xiàn)欠佳的二、三四線城市仍然占大多數(shù)。這個時候房企一方面借助政策利好，加速推盤，除了企業(yè)有充沛現(xiàn)金流且針對優(yōu)質資源和地段的樓盤，可以考慮取消優(yōu)惠或是適當漲價之外，絕大多數(shù)一二線城市企業(yè)和樓盤加速出貨，去化和回款才是王道。
4、調結構
調結構之一是首先調產(chǎn)品結構到位，去投資化依舊是中國樓市的特征，目前中國房地產(chǎn)的投資價值越來越少，房產(chǎn)在資產(chǎn)增值保值方面的效果越來越差。整個房地產(chǎn)回歸剛需，因此房企在2015年繼續(xù)搶先調整好剛需產(chǎn)品占比，以應對并不景氣的經(jīng)濟和日漸深度分化的中國樓市，因為從美國等西方房地產(chǎn)市場而言，應對樓市危機很重要的就是產(chǎn)品鎖定剛需市場，這里剛需市場核心就是首置和首改，二改和終改。包含萬科、保利、世茂等已經(jīng)將剛需產(chǎn)品占比提升到70%、80%甚至更高比例。
調結構之二是調整區(qū)域布局結構，俗話說前世決定今生，如今中國大多數(shù)三四線城市樓市已經(jīng)嚴重供過于求，高庫存嚴重，企業(yè)需要迅速回歸一線和部分優(yōu)質的城市。才能保證后期的銷售、回款和現(xiàn)金流。
5、保利潤
房地產(chǎn)利潤率每年在以1個點的速度在下降，整個百強上市房企很多凈利潤也只有10%甚至不到10%個點，未來伴隨競爭加劇也將繼續(xù)下降，在這樣一種大背景下，百強房企很多雖然規(guī)模增長不少，但利潤卻沒有同步增長或是增長甚少，而其他中小房企經(jīng)常出現(xiàn)銷售乏力，項目幾乎不盈利甚至虧損節(jié)奏。另一方面，前些年房企一直在追求規(guī)模的增長，業(yè)績的增長，而忽視了利潤率的關注，在未來新常態(tài)，保利潤，增效益將是生存之道。一句話，只片面追求規(guī)模的時代已經(jīng)過去了。
政策塵埃落定，這偌大樓市的熱鬧景象或許才剛剛上映。關于這個雞血加狗血的三月，無論是開頭還是結尾都讓人始料未及。而有趣的是，接下來更多的，仍然會是我們不知道的事……
