湘潭房產(chǎn)網(wǎng)3月11日訊 央行連續(xù)降息，房產(chǎn)“救市”政策不斷加碼，那么，樓市最困難時(shí)期已經(jīng)過(guò)去了嗎？
一系列經(jīng)濟(jì)刺激措施、房地產(chǎn)利好政策的出臺(tái)以及3月份各地樓市交易量的放大，使得一些業(yè)內(nèi)人士歡呼樓市最壞時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去。但反對(duì)的聲音認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)不見(jiàn)復(fù)蘇、樓市高庫(kù)存暫難以消化等諸多因素的影響下，2015年樓市的日子或更加難過(guò)。
央行連續(xù)降息，利好樓市
繼房貸新政之后，央行又連續(xù)降息。2014年11月21日央行時(shí)隔2年首度降息，2015年2月28日央行再次宣布降息，距離上次僅3個(gè)月。那么，央行連續(xù)降息，會(huì)不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲呢？樓市最困難時(shí)期過(guò)去了嗎？
央行連續(xù)降息，對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)肯定是利好。那么降息會(huì)不會(huì)如過(guò)去2003年、2006年、2008年、2011年如出一轍刺激房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈呢？對(duì)此房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，央行在短時(shí)間內(nèi)再次降息，顯然針對(duì)的不是房地產(chǎn)業(yè)，而是出于穩(wěn)增長(zhǎng)的需要。但毋庸置疑，降息對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言是利好消息。
首先，降息為房企“減負(fù)”。2014年樓市在調(diào)控“空窗期”自行調(diào)整，很大一部分原因是“錢(qián)荒”導(dǎo)致，在資金面收緊的情況下，很多企業(yè)到商業(yè)銀行獲取貸款需要看銀行臉色，而且還要加大成本。如今，央行降低貸款利率后，對(duì)于很多房企來(lái)說(shuō)，能夠在信貸上更有自主性，利好未來(lái)企業(yè)熬過(guò)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)下行帶來(lái)的壓力，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)資金來(lái)源和銷(xiāo)售業(yè)務(wù)資金來(lái)源的負(fù)擔(dān)都有望被減輕；
其次，連續(xù)降息刺激購(gòu)房需求。樓市低迷，并不是沒(méi)有需求，而是處于觀(guān)望狀態(tài)。而此次央行連續(xù)降息，讓不少本處在觀(guān)望中的購(gòu)房者開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)。
最后，提振房地產(chǎn)信心。央行在三個(gè)月時(shí)間里兩次下調(diào)基準(zhǔn)利率，凸顯出決策部門(mén)穩(wěn)增長(zhǎng)的強(qiáng)烈意圖。一是為刺激內(nèi)需，二是可以將銀行盈利轉(zhuǎn)化給實(shí)體經(jīng)濟(jì)，有利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)尤其是房地產(chǎn)的振興。
央行降息，房?jī)r(jià)反彈滯后
現(xiàn)在來(lái)看，2015年已進(jìn)入第三個(gè)月，那么2015年房?jī)r(jià)會(huì)上漲嗎？盡管央行降息無(wú)疑讓樓市整體受益。但是，目前樓市尚無(wú)明顯走暖跡象。在經(jīng)濟(jì)下行壓力趨強(qiáng)，尤其是庫(kù)存積累嚴(yán)重，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛依然濃厚等因素下，房?jī)r(jià)依然存在價(jià)格下行的壓力。
從歷史角度來(lái)看，央行降息有利于銷(xiāo)量提振，但房?jī)r(jià)滯后。近十年來(lái)，中國(guó)共經(jīng)歷了兩輪降息周期，第一輪是在2008年，第二輪是在2012年。2008年降息周期始于2008年9月16日，6次降息，伴隨4次降準(zhǔn)；2012年降息周期始于2011年12月5日，2次降息，伴隨3次降準(zhǔn)。
2008年2月，在全球金融危機(jī)的背景下經(jīng)濟(jì)迅速惡化，全國(guó)樓市銷(xiāo)量大幅下滑，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，2007年月均銷(xiāo)售面積6376萬(wàn)平米，2008年1~8月月均銷(xiāo)量迅速下降為4498萬(wàn)平米，降幅高達(dá)29%。房?jī)r(jià)下降滯后約半年，自7月起同比出現(xiàn)由正轉(zhuǎn)負(fù)，并呈現(xiàn)持續(xù)下行的趨勢(shì)。央行于9月起至12月總共實(shí)施了5次降息，9月當(dāng)月銷(xiāo)量即環(huán)比回升38%，9~12月月均銷(xiāo)量迅速回升為6948萬(wàn)平米。
2010年，為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，“國(guó)十一條”及各地限購(gòu)政策陸續(xù)出臺(tái)，2010年月均銷(xiāo)售面積8775萬(wàn)平方米，而2012年5月，月銷(xiāo)量?jī)H為6546萬(wàn)平米。此輪降息首次出現(xiàn)于2012年6月，而在2011年年底央行就實(shí)施了降準(zhǔn)，但從銷(xiāo)量來(lái)看，降準(zhǔn)對(duì)銷(xiāo)售的刺激并不顯著，2012年1~5月月均銷(xiāo)量為6389萬(wàn)平米，6月宣布降息后，銷(xiāo)量才有明顯回升，6月當(dāng)月即環(huán)比上升50%，6~12月月均銷(xiāo)量反彈至10416萬(wàn)平米。
從2008年、2012年樓市低谷時(shí)期的兩輪降息周期后的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，降息對(duì)于成交量的提振作用十分顯著。降息首先會(huì)從心理上給予購(gòu)房需求積極的暗示，在行為上也會(huì)促使購(gòu)房利率下降、購(gòu)房成本降低，兩方面直接利好樓市成交。降息不僅有利于剛需，對(duì)于改善型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，限貸放松和降息同樣將形成雙重利好，入市積極性將進(jìn)一步提高。降息對(duì)于房?jī)r(jià)的影響有滯后，但是影響持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，通常在降息3~6個(gè)月后，房?jī)r(jià)同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，并且同比正增長(zhǎng)的持續(xù)時(shí)間均超過(guò)了12個(gè)月。
對(duì)此，湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)購(gòu)房專(zhuān)家表示，此次央行降息對(duì)市場(chǎng)的刺激作用，可能能維持兩個(gè)月左右。兩個(gè)月之后，市場(chǎng)很可能還將恢復(fù)到以前的波瀾不驚。這倒不是因?yàn)檎弑旧頃?huì)失靈，而是因?yàn)槿缃駱鞘幸呀?jīng)到了一個(gè)理性發(fā)展的階段，貸款利率再怎么低，購(gòu)房者也很難通過(guò)倒騰房子來(lái)賺錢(qián)了，所以市場(chǎng)上的投機(jī)客和投資客都不大可能回來(lái)，留下的還是那些剛需和改善性需求，人數(shù)不會(huì)比以前增加多少。也因?yàn)檫@個(gè)最根本的原因，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，此次央行降息，很難像以前那幾次一樣，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。不過(guò)，由于樓市利好政策頗多，種種跡象都暗示著樓市困難時(shí)期或已過(guò)去，房?jī)r(jià)止跌的可能性還是很大的。
