——談?wù)勎覍?duì)湘潭房?jī)r(jià)未來5年的膚淺看法
湘潭房產(chǎn)網(wǎng)1月26日訊 湘潭房?jī)r(jià)在去庫存、去杠桿、去腐敗、去低檔房的價(jià)格波動(dòng)之后，仍然快速上漲，規(guī)劃科學(xué)，質(zhì)量可靠，售后服務(wù)到位的樓盤，房?jī)r(jià)趨向平穩(wěn)，但高端產(chǎn)品、品牌產(chǎn)品、好的地段，上漲的空間仍然會(huì)跨越想象空間。在長(zhǎng)株潭地區(qū)，特別是湘潭房?jī)r(jià)漲幅會(huì)達(dá)到或突破7000元。
湘潭房?jī)r(jià)上漲的核心因素是市場(chǎng)資金拐點(diǎn)出現(xiàn)，資金價(jià)格將在未來三年進(jìn)入下降通道。這是房地產(chǎn)業(yè)面臨的最大紅利。
我國(guó)的房?jī)r(jià)，自1993年朱總理“軟著陸”起，一直處于打壓、嚴(yán)重打壓之中，其結(jié)果是越打壓，漲得越快。表現(xiàn)最明顯的是2006年國(guó)家出臺(tái)了宏觀調(diào)控政策“國(guó)六條”及其細(xì)則后,房?jī)r(jià)呈快速上漲趨勢(shì)，全國(guó)房?jī)r(jià)同比上漲10%左右，尤其是在第一季度，北京、深圳、上海等大城市房?jī)r(jià)同比上漲約30%。2009年后，國(guó)家又重提打壓房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)又出現(xiàn)大幅上漲，2009年至2011年間，全國(guó)房?jī)r(jià)成倍數(shù)上漲，其上漲幅度超過了國(guó)人的承受能力，出現(xiàn)了很多收入與房?jī)r(jià)不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象，有的已經(jīng)危及社會(huì)安全、國(guó)家安定。國(guó)家相應(yīng)出臺(tái)了國(guó)8條，國(guó)15條等一系列措施，但國(guó)人感覺措施很多效果相反，房?jī)r(jià)不降反升，且越升越高。
從理論上講，物價(jià)上漲應(yīng)該同國(guó)民收入掛鉤，國(guó)民的實(shí)質(zhì)性收入并未實(shí)現(xiàn)大的突破，押幾年，政府由于直接參與土地一級(jí)市場(chǎng)運(yùn)作，獲取的報(bào)酬同樣豐厚。要么幾萬元一平方米的房?jī)r(jià)誰能買得起呢？其實(shí)，房?jī)r(jià)的快速上漲是一系列問題支撐的，但由于國(guó)家宏觀調(diào)控的壓力和百姓購房逐漸趨于理性，未來的房?jī)r(jià)漲幅會(huì)越來越小，但湘潭與全國(guó)各地的形勢(shì)不同，一是湘潭的房?jī)r(jià)本身就低于全國(guó)平均水平，二是湘潭將面臨長(zhǎng)、株、潭規(guī)劃獲批、城際鐵路通車、大長(zhǎng)沙區(qū)位結(jié)構(gòu)的實(shí)施帶來的歷史性機(jī)遇，湘潭的房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)攀升。
1．中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力大飛躍
中國(guó)入世后，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大大增強(qiáng)，人民收入水平大大提高，這是自改革開放后的第二次大飛躍。2008年的GDP增漲率預(yù)計(jì)要到9%左右。在未來的起碼兩到三年內(nèi)，中國(guó)的GDP依然要保持在7%--10%的增幅水平。2015年—2020年后，人均GDP要突破3000美元，有的地區(qū)可能會(huì)突破10000美元，中國(guó)要發(fā)展成與日本的實(shí)力不相上下的另一個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)。這樣快速、持續(xù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展和房?jī)r(jià)的持續(xù)升提供了后盾，因?yàn)檎w經(jīng)濟(jì)環(huán)境的穩(wěn)定才有繁榮的市場(chǎng)，才會(huì)有人積極的置業(yè)、投資。我不久前在廣州聽一參與起草18大報(bào)告的朋友講：中國(guó)經(jīng)濟(jì)3年內(nèi)超過日本，10年內(nèi)超過美國(guó)，成為全球第一大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)。事實(shí)上不要3年，我們現(xiàn)在已經(jīng)超過了日本。
2．新常態(tài)下資產(chǎn)配置輪動(dòng)出現(xiàn)
房地產(chǎn)出現(xiàn)難得的估值修復(fù)機(jī)會(huì)�！敖档唾Y金價(jià)格”這一政策目標(biāo)明顯在2014年重于7.5%的增長(zhǎng)目標(biāo)，這一政策取向決定了未來房地產(chǎn)市場(chǎng)牛市出現(xiàn)。國(guó)泰君安證券曾在4月7日的分析報(bào)告《搶藍(lán)籌，奪藍(lán)籌》報(bào)告中明確，市場(chǎng)資金價(jià)格長(zhǎng)期拐點(diǎn)出現(xiàn)，資金價(jià)格，將在未來三年進(jìn)入下降通道，這是房地產(chǎn)業(yè)面臨的最大紅利。自2014年4月初以來，銀行中四大行及龍頭地產(chǎn)股均出現(xiàn)了明顯的估值修復(fù)過程，上漲幅度均值超過35%和55%。流動(dòng)性紅利也將會(huì)為未來5年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體反彈提供充分支持和空間。
3．中國(guó)城市化進(jìn)程加快
2007年底,國(guó)家批準(zhǔn)了武漢,長(zhǎng)株潭"二型社會(huì)改革試驗(yàn)區(qū)",2014年又批準(zhǔn)了長(zhǎng)株潭為國(guó)家先導(dǎo)區(qū)，對(duì)新型城市群的建設(shè)提出了新的要求。房?jī)r(jià)依然能夠穩(wěn)定上升的主要原因是有著強(qiáng)大的需求市場(chǎng)，而由于房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)周期較長(zhǎng)導(dǎo)致供需關(guān)系發(fā)生新的變化，現(xiàn)在已經(jīng)由過去的空間關(guān)系發(fā)展到今天的品位關(guān)系，這樣的狀態(tài)在未來十年很難改變。因?yàn)閺慕┠贽r(nóng)村人口城市化的進(jìn)程速度和國(guó)家積極推動(dòng)中國(guó)農(nóng)村城鎮(zhèn)化的要求來看，到2020年左右，將有約6億人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)到城市里來（從2000年起）。到那時(shí)我國(guó)城市人口將達(dá)到9億人，以此推算，就意味著每年全國(guó)有3500萬人口向城市轉(zhuǎn)移。目前的"成都現(xiàn)象"已經(jīng)充分地表現(xiàn)出來,這批勞動(dòng)力每人需要10平米的棲身之地，全國(guó)每年就需要新建35000萬平方米的住房�？焖俚某鞘谢M(jìn)程給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了相當(dāng)大的需求。而且，中國(guó)房地產(chǎn)的下一個(gè)熱點(diǎn)將從北京、上海等大城市向二、三線城市轉(zhuǎn)移。因?yàn)槎�、三線城市是農(nóng)村人口城市化的主要目標(biāo)，房?jī)r(jià)也相對(duì)比較低，在這樣強(qiáng)大的剛性需求下，隨著二、三線城市本身的快速發(fā)展，中國(guó)城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)仍然有可持續(xù)發(fā)展的潛力。
4．房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位決定的
中國(guó)的房地產(chǎn)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是實(shí)現(xiàn)“十二五”規(guī)劃目標(biāo)的重要前提，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。由房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)不下100個(gè)，有色金屬產(chǎn)業(yè)、建材產(chǎn)業(yè)、水泥產(chǎn)業(yè)、玻璃產(chǎn)業(yè)，家具產(chǎn)業(yè)等都與房地產(chǎn)的發(fā)展保持著同步性，一榮共榮，一損皆損。國(guó)家從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大局出發(fā)，不會(huì)使房地產(chǎn)行業(yè)有大起大落的風(fēng)波，將長(zhǎng)期保護(hù)和扶植房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，以帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，拉動(dòng)內(nèi)需，刺激消費(fèi)。
5．土地交易成本及各種稅費(fèi)抬高了房?jī)r(jià)
土地是開發(fā)商的命根子，是房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)的必須資源。盡管新政出臺(tái)以后，地方政府在進(jìn)行土地拍賣時(shí)“限戶型”，但開發(fā)商拿地的熱情并不會(huì)因此而減少。并且，2007年1月1日起對(duì)新增建設(shè)用地費(fèi)用增加一倍，有的城市，報(bào)建費(fèi)增加了10倍，土地成本和拿地難度的增加，會(huì)讓開發(fā)商對(duì)于利潤(rùn)的追求更加瘋狂。政府加強(qiáng)土地監(jiān)管對(duì)于合理出讓國(guó)家的土地資源和合理進(jìn)行土地供應(yīng)分配確實(shí)有著積極作用的。但是，在當(dāng)前這個(gè)供需旺盛的市場(chǎng)下，土地供應(yīng)短缺仍舊是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律，土地供應(yīng)資源的減少會(huì)導(dǎo)致未來幾年內(nèi)房屋上市量的大大減少，這就會(huì)使供求關(guān)系失衡繼續(xù)擴(kuò)大，不但起不到控制房?jī)r(jià)的作用，反而會(huì)成為房?jī)r(jià)上漲的重要原因。
6．地產(chǎn)寡頭的壟斷抬高了房?jī)r(jià)
中國(guó)大概有三萬多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但是能夠每年銷售額超過10億元以上的不過幾十家而已。從“國(guó)六條”出臺(tái)后，房地產(chǎn)行業(yè)就已經(jīng)開始了洗牌的進(jìn)程，眾多的規(guī)模偏小、資金儲(chǔ)備少、產(chǎn)業(yè)集中力度低的房地產(chǎn)企業(yè)將在市場(chǎng)中遭受優(yōu)勝劣汰、產(chǎn)業(yè)資源整合的過程。當(dāng)這些具有強(qiáng)烈優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)形成規(guī)模，上市或是通過并購將市場(chǎng)占有率提高后，將形成壟斷的地產(chǎn)寡頭，如000031,600638等最近又獲得了國(guó)家融資的新政，國(guó)家對(duì)于房?jī)r(jià)的支撐力度將大大提高。歷史規(guī)律告訴我們，當(dāng)行業(yè)寡頭形成后，會(huì)出現(xiàn)壟斷價(jià)格，壟斷的加快會(huì)對(duì)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)起到“推波助瀾”的作用。因?yàn)閴艛鄷?huì)導(dǎo)致行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不充分，甚至開發(fā)商聯(lián)手壟斷市場(chǎng)抬高房?jī)r(jià)，有計(jì)劃的對(duì)抗政府的政策，形成利益集團(tuán)。
7．地方政府利益的考慮與中央政策的博弈
中央政府出臺(tái)政策穩(wěn)定房?jī)r(jià)，而地產(chǎn)政府則希望房?jī)r(jià)快速上漲，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是最快捷、最顯著、最簡(jiǎn)單地拉動(dòng)地方GDP增長(zhǎng)的途徑，并且也是增加地方稅收的主要來源之一。只要政府仍然參與土地一級(jí)市場(chǎng)運(yùn)作，政府的職能部門下轄表面上脫鉤，實(shí)際上參與的掌控的中介機(jī)構(gòu)存在，每一個(gè)公章下面都有一個(gè)相應(yīng)的咨詢公司，仍然積極動(dòng)作，機(jī)構(gòu)、政府的內(nèi)在推動(dòng)力是房?jī)r(jià)能夠穩(wěn)定上漲的一個(gè)重要原因。
8．傳統(tǒng)觀念：家家有房
一個(gè)潛在原因就是中國(guó)人民的傳統(tǒng)觀念，必須要有自己的房產(chǎn)，居住過后，子孫傳下去。在人民生活水平提高后，對(duì)于二次置業(yè)的人來說，都想購買一個(gè)大一些的，檔次高一些的房屋，而對(duì)于一些剛步入社會(huì)的年輕人而言，也需要買一套房子作為愛情的見證。這是潛在人們腦子中的傳統(tǒng)觀念，給了開發(fā)商無形的動(dòng)力。
本文小結(jié)：我知道，我在湘潭房?jī)r(jià)跌跌不休的時(shí)候，提出2020年湘潭房?jī)r(jià)過7000元？肯定會(huì)有人認(rèn)為是天方夜譚!但是我們可以回放一下：2000年，當(dāng)時(shí)的價(jià)在650元平方米的時(shí)候，我提出湘潭房?jī)r(jià)5年內(nèi)上漲的合理區(qū)間在1500元，當(dāng)時(shí)在會(huì)場(chǎng)就有很多業(yè)內(nèi)人士感覺不可能；還有的老總提出要賭點(diǎn)什么東西；可查閱【盤活空置住宅，激活房地產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)——對(duì)湘潭市房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)查與分析之一至十】2008年，在房地產(chǎn)業(yè)座談會(huì)上的發(fā)言（摘要）上說，湘潭的房?jī)r(jià)在5年內(nèi)會(huì)漲到3500元平方米的時(shí)候，反對(duì)者多于支持者。
今天提出2020年湘潭房?jī)r(jià)過7000元平方米，肯定有大部分人反對(duì)，但我對(duì)2020年湘潭房?jī)r(jià)過7000元充滿信心，一是按照長(zhǎng)株潭一體化的發(fā)展規(guī)劃，在未來5年內(nèi)，長(zhǎng)沙、株洲、湘潭大長(zhǎng)沙區(qū)位正式運(yùn)行，“一體化”的重要標(biāo)志長(zhǎng)、株、潭城際鐵路通車！二是湘潭目前只是低檔房子多了，但有品位、售后服務(wù)好的房子太少了，萬達(dá)房?jī)r(jià)在湘潭均價(jià)上漲30%開盤就很能夠說明問題。我有充分理由相信， 2020年，湘潭房?jī)r(jià)過7000元是必須的！
