湘潭房產(chǎn)網(wǎng)4月8日訊 4月4日上午，湘潭萬達(dá)廣場區(qū)域高峰論壇在華天大酒店舉行，中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任、中國社會科學(xué)院和中國人民大學(xué)博士生導(dǎo)師陳淮關(guān)于長株潭區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)走勢的精彩演講，贏得了在場聽眾的陣陣掌聲。他觀點(diǎn)新穎、語言犀利、機(jī)智幽默，帶給了人們一場強(qiáng)勁的腦力激蕩。現(xiàn)將錄音整理如下。
關(guān)于2014年經(jīng)濟(jì)走勢：三個關(guān)鍵點(diǎn)
最近，我們聽到一個“房子蓋多了”的故事，說中國現(xiàn)在大都是獨(dú)生子女，將來孩子雙方的父母、姥姥姥爺、爺爺奶奶各留下一套房子，不用多久，每個孩子至少有7套房子。他們認(rèn)為房子蓋多了。您相信這個傳說嗎？完全是忽悠人的。中國城鎮(zhèn)化一共需要多少房子，完全不取決于有多少獨(dú)生子女家庭，而取決于中國人口城鎮(zhèn)化進(jìn)程，取決于城市人口是否在增長。只要是增長的、快速增長的，就一定要蓋房子、要蓋好房子。
談到2014年中國經(jīng)濟(jì)形勢。我國每年末都有中央經(jīng)濟(jì)工作會議，對當(dāng)年經(jīng)濟(jì)形勢分析總結(jié)，對第二年的經(jīng)濟(jì)工作進(jìn)行安排，特別是對第二年的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行風(fēng)險給一些傾向性、判斷性的提示。2012年末，國家給出的2013年的提示是有經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險、物價上漲風(fēng)險，只說對了一半。經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險出現(xiàn)了，但是沒有面對物價上漲的風(fēng)險。2013年末，我國對2014年經(jīng)濟(jì)形勢的判斷，很值得玩味。國家并沒有提出一個方向性的東西，只是強(qiáng)調(diào)國外經(jīng)濟(jì)形勢極其復(fù)雜、大國貨幣政策和大宗商品價格方向不定。這就意味著，2014年，我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行一方面有城市化、老百姓消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級、中國經(jīng)濟(jì)增長這一全世界獨(dú)一無二的強(qiáng)勁動力，一方面還有調(diào)結(jié)構(gòu)、適應(yīng)新的國內(nèi)供求關(guān)系和國外競爭基礎(chǔ)上，面臨的經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險，并且國際競爭將超出預(yù)料。這說明什么？說明2014年，我國經(jīng)濟(jì)過冷或過熱、通縮或通脹、經(jīng)濟(jì)增長速度過快，還是過緩的問題，有相當(dāng)一部分主動權(quán)不在我們手里，而在美國這樣掌握決定世界幣值、匯率關(guān)系以及國際大宗商品價格走勢的的大國手中。
2014年《政府工作報告》，明確表達(dá)出對今年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行增長速度下滑的擔(dān)心，認(rèn)為沒有經(jīng)濟(jì)總量的擴(kuò)張，中國將面臨很多尖銳矛盾，比如就業(yè)、銀行風(fēng)險、基礎(chǔ)重工業(yè)等。
讀懂2014年的經(jīng)濟(jì)政策，有三個關(guān)鍵點(diǎn)，分別是“兩限管理”、“分類管理調(diào)控”、“惠民生促保障和改革”。
所謂“兩限管理”，上限是指通脹，不能到惡性通脹水平；下限是經(jīng)濟(jì)增速和就業(yè)。只要經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在可容忍的上下限區(qū)間之中，國務(wù)院就不準(zhǔn)備再頻繁調(diào)整政策。
“分類管理和調(diào)控”指不搞一刀切，也不單單對房地產(chǎn)調(diào)控，而是賦予地方政府更多自由權(quán)。今年一季度，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有點(diǎn)偏冷，上半年就會有所動作，進(jìn)行適度微調(diào)，使第三季度達(dá)到較理想水平。分類調(diào)控的范圍也很廣泛，包括基礎(chǔ)重工業(yè)、銀行金融、出口、城市化和房地產(chǎn)等，都將進(jìn)行分類管理和調(diào)控。
“惠民生促保障和改革”。今后，買不起房，政府不管，但是住不上房，政府管。因?yàn)�，我們政府現(xiàn)在施行的是惠民生促保障的“托底政策”。在國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃中，我國將廉租房和公租房并軌，低端和中等偏下收入者以租為主，另外是發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房，努力解決老百姓沒有房子住的問題。自十八屆三中全會后，“改革60條”正式推出實(shí)施，要穩(wěn)住今年的經(jīng)濟(jì)增長，實(shí)現(xiàn)長期可持續(xù)發(fā)展，不是靠宏觀調(diào)控，關(guān)鍵是促進(jìn)改革，維護(hù)社會長治久安。
關(guān)于中國城鎮(zhèn)化：中等城市未來可期
2014年的中國經(jīng)濟(jì)形勢，是短期的經(jīng)濟(jì)形勢；討論長株潭區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是討論一個中長期的發(fā)展。當(dāng)前，中國正處于一個重大的歷史轉(zhuǎn)折期，從自然經(jīng)濟(jì)階段走向工業(yè)經(jīng)濟(jì)階段，從大多數(shù)人住鄉(xiāng)下轉(zhuǎn)為大多數(shù)住城里的階段。中國要成為世界一流的經(jīng)濟(jì)體、克服妨害中國經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鄉(xiāng)二元差距的問題、克服“地大物薄”的資源困境的問題，解決這些矛盾只有“一副藥”：積極推進(jìn)中國的城鎮(zhèn)化。
大家都說，長株潭城市群有區(qū)位優(yōu)勢。什么叫區(qū)位優(yōu)勢？李嘉誠說過：買房子，第一是地段，第二是地段，第三是地段。這三地段什么意思？相信有90%的人答不上來。第一個地段，是指在一個經(jīng)濟(jì)體中，生機(jī)勃勃，處于快速發(fā)展區(qū)間的意思。長株潭城市群在不在？國家新型城市化規(guī)劃提出讓大多數(shù)人住城市，但是奉勸一句北上廣深就不要去了。人口在500萬以上的城市都在嚴(yán)控規(guī)模。前十年，我們面臨的房價問題，其實(shí)就是指人過度地向屈指可數(shù)的少數(shù)特大城市集中涌入導(dǎo)致的問題。這不是簡單的房子蓋的多少的問題，北京上海等地就是有再多的開發(fā)商在蓋房子，房價也要漲。那么，人往哪里去？住中等規(guī)模城市、大城市周邊衛(wèi)星城、城市群。長株潭城市群占了兩個。
解決老百姓的房價問題，關(guān)鍵在大中小城市的協(xié)調(diào)發(fā)展。過去10年，中部六省、長株潭城市群，都在為區(qū)域城鎮(zhèn)化探索新路。長沙貴為省會，也只能屬二線城市。城市迫切需要升級，縮小與北上廣深的距離，光靠建設(shè)幾個高檔寫字樓、高標(biāo)準(zhǔn)新區(qū)是不行的，需要的是城市整體功能、公共設(shè)施、商業(yè)業(yè)態(tài)的升級。
至于大家關(guān)心的房價問題，在一定程度上，實(shí)際是城市規(guī)模太大的問題。北京上海越蓋房子越貴，因?yàn)榉孔釉缴w越遠(yuǎn)，核心地段房子稀缺程度高，房價就漲。這是級差地租理論。但是，中等規(guī)模城市，這種越蓋越漲的惡性循環(huán)就容易避免。一般人口在80——150萬的中等城市是比較合適的。城市太小也不行，產(chǎn)業(yè)承載力不夠，基礎(chǔ)設(shè)施不經(jīng)濟(jì)。
第二個地段，指城市本身是否處在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、競爭力提高的過程中，如果是趨向衰退、資源枯竭、逐漸邊緣化的地方，那不是好的地段。
第三個地段，指是否有人“往窗戶外面花錢”。比如你住的房子外面綠地多一點(diǎn)、地鐵到門口、優(yōu)質(zhì)的商業(yè)、教育、醫(yī)療資源。外部成本，是決定房子是否升值的關(guān)鍵。房子現(xiàn)在值不值錢，是看房子蓋得好不好；將來升不升值，是看別人是否在外面錦上添花。長株潭3個城市在過去10年和未來10年，都有在交通基礎(chǔ)設(shè)施上投入，城市群在提升自己的競爭能力。
關(guān)于房地產(chǎn)：不看政策，看市場
當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)不是看政策，而是看市場。從2013年下半年開始，到2014年，對房地產(chǎn)影響最大的不是“國幾條”，而是一些新的市場挑戰(zhàn)。我覺得，2014年，房地產(chǎn)業(yè)挑戰(zhàn)大于機(jī)遇。一是國際貨幣政策。今年一季度以來，人民幣突然異常大幅度貶值，美國量化寬松貨幣政策退出，下一步政策不明，也許短期內(nèi)將有大量游資撤出，破壞力不可小視。二是市場分化，不等于沒有前景。除開局部地方和檔次的房子確實(shí)供不應(yīng)求外，在大多數(shù)城市房子空置率還是較高的。但是，供大于求并不等于沒有需求，需求不旺盛不等于房價不上漲�，F(xiàn)在供求關(guān)系已經(jīng)由單一性變?yōu)槎鄻有�。中國還需要蓋房子這個格局沒有變。三是2014年投機(jī)性需求基本退出市場，如溫州炒房團(tuán)、山西煤老板、貪官污吏退出。還有就是老百姓恐慌性需求逐步平穩(wěn)。前一段時間，有些媒體炒作，說房地產(chǎn)成交量下降，房地產(chǎn)面臨斷崖式崩盤？完全不是這回事。一般，一座城市8至10年房子的成交量是趨于一個常數(shù)的，不管政策還是市場預(yù)期，能改變的只是常數(shù)的時間分布結(jié)構(gòu)，不能增加和減少需求總量。不要簡單地拿成交量來說房地產(chǎn)。
關(guān)于“房價洼地”一說：2000元不一定便宜，20萬不一定貴
對于“價格洼地”這一說法，我認(rèn)為不準(zhǔn)確，2000元/平米不一定便宜，20萬元/平米不一定貴。這取決于人口構(gòu)成。比如說杭州的高房價，這不取決于杭州的老百姓有多少錢，因?yàn)椤吧嫌刑焯茫掠刑K杭”，全世界、全國的有錢人都到那兒買，所以貴。上海北京都有“北漂”、“上海漂”，有人聽過“長沙漂”、“湘潭漂”的嗎？這是每個地方具備的因素不同導(dǎo)致的。二是城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不一樣，房價肯定不一樣。國家都不以房價為政策調(diào)控目標(biāo)了，我們就不要再跟房價過不去了。
陳淮簡介
陳淮，1952年2月生，1987年在中國人民大學(xué)獲博士生學(xué)位，1993年獲研究員職稱，為國家級有特殊貢獻(xiàn)專家。現(xiàn)任中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任，中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長，中國社會科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任，中國社會科學(xué)院和中國人民大學(xué)博士生導(dǎo)師。
