湘潭房產網(wǎng)3月2日訊 如今，不少消費者無力承擔新房的高額房款，便把目光轉向二手房市場，使得二手房需求比重越來越大，市場越來越紅火。由于是初次購房，不少人看不懂其中的貓兒膩，吃“啞巴虧”或者上當 。曾有消費者買了二手房，卻因產權不清楚無法入住，平白無故卷入了產權糾紛。那么，購房者怎樣才能買到稱心的二手房？購買時應注意哪些問題？
專家表示，購買二手房首先要看是否具有房產證。這是十分普遍的問題。辦理手續(xù)先查檔，在房產檔案無問題時辦理產權交易，通過條款達成共識。
再就是購買二手房時可以提前通過咨詢，看有沒有限制性的內容。另外提醒廣大市民：二手房交易不一定非要通過中介公司，可以直接在房地產交易中心辦理。
二手房身份調查三步走。
二手房身份如何調查？專家表示，第一步是要賣方提供產權證書、身份證件、房產證件以及其他證件。
第二步應向有關房產管理部門查驗所購房產產權的來源和產權記錄，包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等。
第三步要查驗房屋有無債務負擔。
另外，購房者還需了解所購房有無抵押、是否被法院查封。特別需要提醒的是，產權有糾紛的或是部分產權、共有產權、產權不清、無產權的房子，即使房子再好也不要買，以免成交后拿不到產權證。
二手房的結構通常比較復雜，有些房子還經過多次改造，結構一般較差。選購時，不僅要了解房屋建成的年代、現(xiàn)有建筑面積和使用面積是否與產權證上所標明的一致，房屋布局是否合理，設施設備是否齊全、完好等情況，而且要詳細考察房屋的結構情況，了解房屋有無破壞結構的裝修，有無私搭、改建造成主體結構損壞等隱患。為此，可以到房管部門的檔案室查詢原建檔案，看看圖紙資料。
房地產評估不是二手房交易的必備程序，一般情況下，二手房的買賣價格只要雙方協(xié)商確定，房地產管理部門就會據(jù)此登記過戶，只要以下幾種情形發(fā)生時需要評估：
(1)二手房價格明顯過低時需要房地產評估
二手房交易價格的多少與所繳納的稅費是相關的，買賣雙方當事人為了少繳稅費往往向房地產管理部門申報其成交價格時低報、少報，房地產管理部門如果認為該價格明顯低于房地產價值，交易雙方又不愿意調整的，就會委托具有一定資質的專業(yè)評估機構對交易的二手房進行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據(jù)。
(2)買賣雙方認為有必要時需要評估
交易雙方為確定合理的交易價格，也可以委托評估事務所進行評估，作為交易價格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，如境外人士或外地人，對國內或當?shù)氐姆康禺a市場不了解，又不相信對方的報價或中介機構的評估，也往往要自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務所進行評估，然后參考評估價格確定雙方的交易價格。
(3)進行房地產保險時需要房地產評估
房地產保險評估，分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生或損失程度評估。
(4)申請抵押貸款時需要房地產評估
向銀行申請房地產抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔保。有些購房人為了少付首付款而多報二手房交易價格，高于實際價值的價格對貸款銀行來說有很大風險，因此，銀行為確定抵押物的擔保價值需要對抵押人的房地產進行估價。有些借款人為了能比較順利的貸到款項，證實其擁有的房地產價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會提前委托評估機構對自己的房地產價值進行評估。申請公積金貸款的借款人，銀行會要求其進行評估。
(5)發(fā)生房地產糾紛時可能要進行評估
例如二手房買賣合同簽訂后，一方以價格過高或過低而顯示公平為由發(fā)生糾紛，一方或雙方或仲裁機構、法院可委托專業(yè)評估機構對糾紛案件中涉及的爭議房地產進行評估，為協(xié)議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。
