潘石屹： 影響未來(lái)住房?jī)r(jià)格的幾個(gè)重要因素
前幾天我曾說(shuō)過(guò)，在未來(lái)一年內(nèi)中國(guó)住房市場(chǎng)的價(jià)格和成交量都會(huì)下跌。今天我把對(duì)這一問(wèn)題的思考與分析寫下來(lái)與大家一起探討。
一、中央的政策強(qiáng)調(diào)要加大保障性住房的建設(shè)。盡管這項(xiàng)政策幾年前就已提出，但對(duì)執(zhí)行的規(guī)定上沒(méi)有像今年這樣具體和嚴(yán)厲，如每個(gè)城市要完成“雙50%”：即給保障性住房的供地不能少于50%；當(dāng)年開(kāi)工面積不能少于50%。如果這項(xiàng)政策持續(xù)實(shí)施下來(lái)，中國(guó)住房市場(chǎng)的格局將會(huì)發(fā)生根本的變化，人們將不再僅僅依靠商品房來(lái)解決住房問(wèn)題，而會(huì)有相當(dāng)一部分人，30%甚至更多的人轉(zhuǎn)向依靠政府的幫助，通過(guò)保障性住房來(lái)解決自己的住房問(wèn)題。也有人質(zhì)疑地方政府建保障房的積極性和財(cái)力等，但“國(guó)十條”中加上了問(wèn)責(zé)制，這是幾年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控從來(lái)沒(méi)有過(guò)的。
二、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了“三個(gè)辦法一個(gè)指引”，即對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款要直接委托給施工單位、材料供應(yīng)商，加劇了開(kāi)發(fā)商資金的緊張，把開(kāi)發(fā)商手里原來(lái)的活錢變成了死錢，尤其對(duì)那些毛利率不高、銷售建設(shè)過(guò)程慢、過(guò)去有過(guò)拖欠施工單位和材料供應(yīng)商款項(xiàng)的開(kāi)發(fā)商影響會(huì)更大。
三、針對(duì)住建部出臺(tái)的對(duì)預(yù)售收入監(jiān)管的辦法。這對(duì)開(kāi)發(fā)商運(yùn)行資金的影響是非常巨大的。一般房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行資金中有超過(guò)50%來(lái)自預(yù)售收入，對(duì)預(yù)售收入的監(jiān)管、分階段放款，也是把開(kāi)發(fā)商的活錢變成了死錢。
四、清理閑置土地。幾年來(lái)政府一直強(qiáng)調(diào)清理閑置土地，但幾乎沒(méi)有進(jìn)展。今年國(guó)土資源部又公布了2800多宗閑置土地的名單。公布這個(gè)名單就等于國(guó)土部門給自己下了任務(wù)，這2800宗閑置土地的處理結(jié)果無(wú)論如何要對(duì)社會(huì)有一個(gè)交代。
以上這四方面的政策，預(yù)計(jì)在四季度都可能實(shí)施，造成的影響是兩方面的：一是增加了市場(chǎng)上住房的供應(yīng)量。真正影響市場(chǎng)價(jià)格的力量是供求關(guān)系，供應(yīng)量的增加直接影響市場(chǎng)價(jià)格；二是加劇了房地產(chǎn)商資金的緊張程度。開(kāi)發(fā)商降價(jià)的前提是企業(yè)資金緊張，沒(méi)有錢了，企業(yè)的資金鏈條緊張比任何導(dǎo)致降價(jià)的因素壓力都大。
今年上半年房地產(chǎn)投資增加達(dá)38.1%，達(dá)到歷史最高水平。
受這些因素影響，未來(lái)一年住房?jī)r(jià)格有很大下跌的壓力。市場(chǎng)上總是買漲不買跌的，在房?jī)r(jià)下降過(guò)程中成交量自然會(huì)減少。
有朋友問(wèn)，最近兩周杭州和深圳的住房市場(chǎng)在恢復(fù)，價(jià)格和成交量都在上升，這是不是又一輪房?jī)r(jià)上漲的先兆？我認(rèn)為，這兩個(gè)城市比較特殊，不能反映全國(guó)的情況。全國(guó)來(lái)看，GDP的增長(zhǎng)、就業(yè)壓力、地方的財(cái)政收入、銀行的盈利和老百姓的住房問(wèn)題都?jí)涸诜康禺a(chǎn)一個(gè)行業(yè)上，這些超出了這個(gè)行業(yè)承受的極限。
在香港分析員會(huì)上，又有人追問(wèn)我這個(gè)問(wèn)題，我說(shuō)可能會(huì)回到2009年初的水平
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