湘潭房產(chǎn)網(wǎng)11月23日訊 2013年以來，不管是二手房還是新房，火爆程度超乎所有人的預(yù)料。以湘潭樓市金九銀十位列，搶房潮頻頻上演，甚至連郊區(qū)一些樓盤也都成了“開盤日”即成“收官時(shí)”的“日光盤”。
“這哪是買房，簡直就是打仗！”在10月25日房交會(huì)期間完成簽約的張女士感嘆道，終于在開盤當(dāng)日“搶”到一套。半晌才緩過神兒來的她感嘆，“樓層都來不及挑，真是驚心動(dòng)魄！”
據(jù)記者了解，隨著外地購房者不斷涌入和本地市民購房熱情的日益高漲，湘潭樓盤銷售一片紅火。據(jù)湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-10月份湘潭累計(jì)銷售新建商品房住宅13605套，同比2012年12177套上漲11.7%。
臨近年底，11月湘潭樓市已走過半程。然而，略顯慘淡的成交數(shù)字卻讓業(yè)界無法高興起來。近日，記者聯(lián)系了十多位正在樓市一線操盤的職業(yè)經(jīng)理人，得到的答案是：雖已臨近新年，但是開發(fā)商依然沒有閑著，而是正加緊制定計(jì)劃展開年末最后的沖刺。
對(duì)于想買房的市民來說，新上市的樓盤激增無疑是個(gè)好消息。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士也表示，這種情況是買房的好時(shí)機(jī)，市民可根據(jù)自身情況去房地產(chǎn)市場(chǎng)選購中意的房產(chǎn)。同時(shí)業(yè)內(nèi)人士也提醒購房者，如今三中全會(huì)已經(jīng)落下帷幕，新一輪的房產(chǎn)調(diào)控即將在春節(jié)前后出臺(tái)，市場(chǎng)上很有可能出現(xiàn)沒有預(yù)售的各種違規(guī)售房現(xiàn)象，也有可能出現(xiàn)各種小產(chǎn)權(quán)房。對(duì)于這些高危“雷區(qū)”，置業(yè)者應(yīng)該有清醒的認(rèn)識(shí)，從而把握好購置房產(chǎn)的時(shí)機(jī)，避免成為房價(jià)調(diào)控高危樓盤的“最后一個(gè)接棒者”。下面是編輯整理的出的四大“雷區(qū)”房。
“雷區(qū)”一， 小產(chǎn)權(quán)房慎買
在城市化進(jìn)程的推進(jìn)和過高的房價(jià)下，小產(chǎn)權(quán)房如今已遍地開花，盡管這些房子相對(duì)便宜，但對(duì)于剛需購房者而言，在當(dāng)前“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正遙遙無期，以及在三中全會(huì)后兩部委表態(tài)堅(jiān)決表態(tài)叫停在建在售小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度，應(yīng)該慎買小產(chǎn)權(quán)房。
小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”�！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。鄉(xiāng)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
“雷區(qū)”二，五證不全樓盤風(fēng)險(xiǎn)大
商品房預(yù)售許可證是正規(guī)樓盤正常銷售的必備條件，然而從房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)之前的實(shí)際情況來看，很多樓盤在取得預(yù)售證之前都在用著不同的辦法，提前進(jìn)入銷售期，有些樓盤內(nèi)部團(tuán)購，有些樓盤認(rèn)籌排號(hào)，有些樓盤采用認(rèn)購協(xié)議，也有不少樓盤摒棄了銀行按揭的客戶，只選擇全款或分期的購房者。
對(duì)此，湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)站法律顧問表示,無商品房預(yù)售許可證售房,是不合法的銷售方式,其所簽的購房協(xié)議無效。如果將來因此預(yù)訂協(xié)議發(fā)生糾紛,引起訴訟,除非起訴時(shí)該開發(fā)商已獲預(yù)售許可證,否則主張協(xié)議有效應(yīng)得房產(chǎn)的主張不能獲得法院支持。其次,五證不全的樓盤還可能存在其他具體風(fēng)險(xiǎn):如這個(gè)在建樓盤項(xiàng)目及其土地已經(jīng)押給了銀行(事實(shí)上,很多開發(fā)商早已將項(xiàng)目和土地抵押在銀行以獲取開發(fā)資金),一旦欠貸不能償還,銀行有獲得房屋的優(yōu)先權(quán)。因?yàn)闆]有預(yù)售許可證,購房者就無法在房產(chǎn)局辦理房屋預(yù)售登記,購買權(quán)就無保障,不能對(duì)抗銀行的優(yōu)先權(quán)。此外,根據(jù)有關(guān)司法解釋,施工方工程款索取也有優(yōu)先權(quán),如開發(fā)商拖欠施工方工程款而導(dǎo)致該項(xiàng)目被拍賣,交了房款的購房者同樣不能對(duì)抗施工單位。最后,沒有預(yù)售許可證,還有交付房屋日期沒有保障的風(fēng)險(xiǎn)。
“雷區(qū)”三，爛尾房不要碰
市場(chǎng)越是“火爆”，廣大購房者越應(yīng)該謹(jǐn)慎從事，千萬要當(dāng)心在急切之下，會(huì)一不留神買到了“爛尾房”。
所謂“爛尾房”，是指那些由于開發(fā)商資金不足，無力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目；或者是開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，直至最后資不抵債，全盤停滯的積壓樓宇，通常情況下又被人稱為“鬼樓”。
爛尾房的品種是不受限制的,無論是高檔公寓、寫字樓、別墅還是普通商品住宅,均存在同樣的可能性。因此,購房者在購買期房時(shí)一定要詳細(xì)了解項(xiàng)目開發(fā)商的整體實(shí)力,正確判斷市場(chǎng)供求狀況，必須將所有造成“爛尾”的因素全面考察并杜絕在交款購房之前，以免買到“爛尾房”，使購房者遭受極大的經(jīng)濟(jì)損失。
“雷區(qū)”四，別買到抵押房
近段時(shí)間到明年很長一段時(shí)間，是開發(fā)商難過的日子，一些開發(fā)商因?yàn)橘Y金問題，房產(chǎn)可能被抵押給銀行。為了解壓，開發(fā)商只好低價(jià)拋房。但有的開發(fā)商可能拋房也不能解壓，所以購房者最好不要買這樣的樣子。
如何避免買到抵押房？ 業(yè)內(nèi)人士表示，購房者要避免在不知情的前提下買下抵押房，首先買家購買抵押房時(shí)一定要注意《預(yù)售許可證》上面的“備注”一欄有無抵押情況。其次，購房者在購房時(shí)應(yīng)進(jìn)行預(yù)售合同的登記備案。備案將有力地幫助購房者了解所買的產(chǎn)權(quán)是否被限制，即是否歸屬他人。
結(jié)語：對(duì)于剛需而言，買房是買一輩子的生活，千萬不要貪圖小便宜，謹(jǐn)慎，理性是購房的關(guān)鍵。
