近日，中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，中房協(xié)曾在7月份再次“上書(shū)”國(guó)務(wù)院，建議暫緩出臺(tái)新的緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策，希望發(fā)揮現(xiàn)有政策調(diào)控作用，采用編制“‘十二五’住房規(guī)劃”等長(zhǎng)期手段來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。中房協(xié)的理由是：土地購(gòu)置、開(kāi)發(fā)投資等指標(biāo)均在下降，房屋成交量也在迅速下滑，房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)亦受波及，將會(huì)影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
房地產(chǎn)調(diào)控處于敏感期，這主要是因?yàn)?008年下半年政府不遺余力“救市”導(dǎo)致的預(yù)期混亂，所以“調(diào)控放松論”、“樓市見(jiàn)底論”很容易出現(xiàn)。但究竟是不是調(diào)控將會(huì)終止？無(wú)非是賭政策和影響市場(chǎng)情緒而已。
從目前的房地產(chǎn)形勢(shì)來(lái)看，暫時(shí)還看不到調(diào)控放松的可能。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，7月份房?jī)r(jià)同比上漲10.3%，而且重點(diǎn)城市的二手房環(huán)比價(jià)格是略略上漲的，只不過(guò)成交量大幅度下降。房地產(chǎn)新政實(shí)施了嚴(yán)厲的“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，導(dǎo)致成交量下滑。成交量下降有兩種，一種是真實(shí)需求者（剛需）的觀望，另一種是投資投機(jī)客的退卻。無(wú)論是哪一種，都是良性的，因?yàn)檫@意味著真實(shí)需求者重新估算自己的按揭能力，如果房?jī)r(jià)未來(lái)下降，這將減輕他們的財(cái)務(wù)成本。而投機(jī)資金的退卻也是良性的，這意味著整個(gè)銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)再降低。
目前房地產(chǎn)投資大約占總投資的1/4，這個(gè)比例非常非常高，房地產(chǎn)投資增速高達(dá)37%，這也是一個(gè)奇高的增速，房地產(chǎn)投資下滑是必然的，也是健康的，這可能對(duì)GDP有一些影響，但考慮到中國(guó)的GDP增長(zhǎng)一直在兩位數(shù)以上運(yùn)行，即使第四季度GDP增長(zhǎng)跌到6%附近，全年保持8%的增速也是不成問(wèn)題。
除了“樓市見(jiàn)底論”以外，還有一種觀點(diǎn)也值得商榷，這種觀點(diǎn)將目前的通貨膨脹歸因于房地產(chǎn)調(diào)控，國(guó)家投放了大量貨幣，貨幣如水需要海綿吸水，過(guò)去房地產(chǎn)就是這個(gè)海綿，現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控則是將海綿拿掉了，所以導(dǎo)致了物價(jià)飛漲，導(dǎo)致投機(jī)資本進(jìn)入農(nóng)產(chǎn)品(000061,股吧)市場(chǎng)。這種觀點(diǎn)很有市場(chǎng)，但問(wèn)題是，為什么不停止“放水”，而要制造“海綿”呢？為什么貨幣不進(jìn)行收縮，而是要將房地產(chǎn)泡沫作為吸納流動(dòng)性的工具呢？難道這塊海綿不因浸泡水太多而最近爛掉嗎？
房?jī)r(jià)的高低其實(shí)政府是管不了,也是管不好的,這是買(mǎi)賣(mài)雙方你情我愿的事情,政府要做的是保證買(mǎi)賣(mài)的公平、公正,保證每個(gè)社會(huì)成員都平等地?fù)碛泄操Y源的機(jī)會(huì),這種平等一方面體現(xiàn)在加大供應(yīng)上,另一方面也體現(xiàn)在限制少數(shù)人多吃多占上。
我們認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控不能松綁，甚至還要加碼，現(xiàn)在房?jī)r(jià)看似堅(jiān)挺，房租有所上漲只是暫時(shí)現(xiàn)象。過(guò)去對(duì)房地產(chǎn)的“救市”導(dǎo)致房地產(chǎn)商資金較為充裕,估計(jì)在第四季度才會(huì)出現(xiàn)整體性的還貸壓力情況,所以第三季度的房?jī)r(jià)頗為堅(jiān)挺,堅(jiān)挺程度要超過(guò)微跌的地價(jià)，但這堅(jiān)持不了多久。因?yàn)椴粩嗌仙耐泬毫t早會(huì)表現(xiàn)為貨幣政策上的收縮,這將繼續(xù)壓制房地產(chǎn)需求,并提高房地產(chǎn)的還貸成本,那么房?jī)r(jià)將會(huì)整體性地步隨趨跌的地價(jià)走勢(shì)。如果地價(jià)下跌幅度繼續(xù)超過(guò)房?jī)r(jià)的話,意味著地產(chǎn)商拿地依然是有利潤(rùn)的,這也意味著地方政府需要出售更多的土地才能保證資金流的持續(xù),這將進(jìn)入一個(gè)新的模式：“地價(jià)房?jī)r(jià)下跌將導(dǎo)致土地供應(yīng)量的擴(kuò)大”。
