房作為一種特殊商品和生活必需品，在百姓心目中有著舉足輕重的地位，房?jī)r(jià)走勢(shì)備受社會(huì)各界人士關(guān)注。二手房市場(chǎng)作為一級(jí)市場(chǎng)的必要補(bǔ)充部分，其地位已顯得尤為重要。湘潭二手房市場(chǎng)，近幾年來(lái)伴隨著湘潭樓市的興盛，其交易也逐步走入規(guī)范與活躍。然而，去年以來(lái)由于國(guó)內(nèi)樓市火爆，樓價(jià)不斷攀升，部分地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的漲幅已超出了老百姓的承受程度，對(duì)此，國(guó)家為抑制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)的趨勢(shì)，相繼出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施。今年4月1日起，湘潭樓盤(pán)由于報(bào)建費(fèi)上漲了２００元每平米，普遍把價(jià)格調(diào)高了２００元．接著，新國(guó)十條即《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，分別出臺(tái)，國(guó)家七部委聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》。這些措施的相繼實(shí)施，確實(shí)給過(guò)熱的樓市帶來(lái)了一定的沖擊，對(duì)此，湘潭市城市調(diào)查隊(duì)在我市房屋二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行了一次調(diào)查，結(jié)果表明：房產(chǎn)新政實(shí)施后，對(duì)我市二手房交易市場(chǎng)有一定影響，但影響程度不是十分明顯。
一、我市二手房市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀
從最近二手房市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀看，一系列宏觀調(diào)控政策的影響已取得一定的成效，主要反映在買賣雙方對(duì)樓市后期走向預(yù)期上的不同理解，加之，金融機(jī)構(gòu)收縮房地產(chǎn)消費(fèi)貸款，國(guó)家調(diào)整房產(chǎn)交易營(yíng)業(yè)稅，使得部分買賣雙方急于在6月1日新政實(shí)施前成交，因此今年1-5月份，全市二手房成交量與上年同期相比，明顯放大。
1、房地產(chǎn)消費(fèi)貸款收縮。至5月末，湘潭市金融機(jī)構(gòu)委托性貸款余額為4.67億元，基本上是住房公積金貸款，其中5月份新增貸款僅831萬(wàn)元，放貸規(guī)模明顯收縮。自營(yíng)性房地產(chǎn)貸款中的個(gè)人住房消費(fèi)貸款更是出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
湘潭市1-5月個(gè)人消費(fèi)貸款（自營(yíng)部分）
單位：萬(wàn)元
項(xiàng) 目
余額
增 減 額
本年累放
本年累收
比年初
比同期
比上月
個(gè)人住房貸款
32464
-170
-991
381
2960
3130
個(gè)人住房裝修貸款
1363.5
-89
-153.5
0
426
515
個(gè)人商用房貸款
11883
-906
-5237
-210
216
1122
2、二手房存量逐年擴(kuò)大。近幾年來(lái)，我市每年新增商品房面積在100萬(wàn)平方米左右，這些增量一部分在一級(jí)市場(chǎng)得以消化，一部分經(jīng)過(guò)多頭交易出現(xiàn)在二級(jí)市場(chǎng)上。同時(shí)，由于相當(dāng)一部分新購(gòu)房者，受資金制約，將原有住房在二級(jí)市場(chǎng)加以掛牌轉(zhuǎn)讓，多種因素的相互作用，致使我市二手房市場(chǎng)房源充足。
3、二手房交易量增價(jià)已穩(wěn)。1-5月份，全市二手房成交７５.５２萬(wàn)平方米，較上年同期增加17.15萬(wàn)平方米，其中：房改房、存量公房、其它房產(chǎn)分別成交4.48、16.70和24.34萬(wàn)平方米，同比分別增加0.17、8.07和8.91萬(wàn)平方米；二手房均價(jià)２１２５元/平方米，同比上漲6.8個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比基本持平，漲勢(shì)趨穩(wěn)。
4、交易過(guò)于集中，觀望心態(tài)初現(xiàn)�？v觀1-5月份我市二手房市場(chǎng)交易情況，由于受政策因素影響，前2個(gè)月交易量較為平穩(wěn)，3-4月份開(kāi)始不斷放量，至5月中旬成交量逐步減少，買賣雙方對(duì)后期二手房市場(chǎng)的走勢(shì)多持觀望態(tài)度。
二、存在的主要問(wèn)題及原因分析
最近幾年，我市二手房市場(chǎng)雖然取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，稅費(fèi)不斷增加，但與周邊地市相比，其反差還十分明顯，市場(chǎng)規(guī)范性、結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出。主要表現(xiàn)在：
1、房?jī)r(jià)高于消費(fèi)能力。1-5月份，受商品房?jī)r(jià)格上漲帶動(dòng)，我市二手房?jī)r(jià)格同比上漲6.8個(gè)百分點(diǎn)，其均價(jià)已達(dá)２０００元/平方米，其漲勢(shì)目前雖已趨于穩(wěn)定，但當(dāng)今的價(jià)位相對(duì)于二手房購(gòu)買者這樣一幫特殊群體來(lái)說(shuō)，一定程度上還是有些勉為其難。
2、投資、投機(jī)資金相繼入市。近年來(lái)，銀行存款利率較低，股市低迷，鋼鐵、水泥、電解鋁等熱點(diǎn)行業(yè)也開(kāi)始降溫，社會(huì)資金缺乏其他投資渠道，部分資金不斷涌入房產(chǎn)市場(chǎng)。這部分資金在我市二級(jí)市場(chǎng)規(guī)模雖不是很大，但給二級(jí)市場(chǎng)還是造成了一定的沖擊，一定程度上拉動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。
3、市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。由于目前我市二手房房源有相當(dāng)一部分是80年代、90年代所建，單戶面積偏小，其戶型與結(jié)構(gòu)與目前的房屋結(jié)構(gòu)無(wú)法相提前論，加之地域等因素的影響，很大程度上打壓了購(gòu)房者的消費(fèi)欲望。
4、規(guī)范交易較為欠缺。從整個(gè)二手房交易流程看，有相當(dāng)一部分業(yè)主將應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅加價(jià)到房屋售價(jià)中，轉(zhuǎn)嫁給客戶承擔(dān)，無(wú)形中加重購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，推動(dòng)房?jī)r(jià)的被動(dòng)上漲，形成惡性循環(huán)。而另外一部分業(yè)主，則鉆相關(guān)政策的空檔，千方百計(jì)讓受房者與開(kāi)發(fā)商重簽合同，繞過(guò)二級(jí)市場(chǎng)（期房、現(xiàn)房），獨(dú)自享受房屋升值所帶來(lái)的利潤(rùn)，更有甚者干脆賣房屋指標(biāo)（單位積資建房），造成國(guó)家稅收的流失。
三、后期市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)
隨著國(guó)家政策的進(jìn)一步得到落實(shí)，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)積極變化，房?jī)r(jià)漲幅開(kāi)始趨緩，加之前期我市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作態(tài)勢(shì)較為健康，所以，我們有理由相信我市房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)一定能平穩(wěn)、規(guī)范地發(fā)展。近期市場(chǎng)將逐步規(guī)范，房?jī)r(jià)平穩(wěn)；遠(yuǎn)期市場(chǎng)長(zhǎng)足發(fā)展，房?jī)r(jià)合理上升。
主要原因：一是國(guó)家政策及相關(guān)配套措施的相繼落實(shí)，市場(chǎng)將逐步規(guī)范；二是政策執(zhí)行的磨合期過(guò)后，市場(chǎng)購(gòu)房者的觀望心態(tài)將逐步打消；三是我市城市建成區(qū)規(guī)模近幾年將不斷擴(kuò)張，城市人口也相繼增加，目前，城市二區(qū)人口正保持每年新增1萬(wàn)人口的增速，其對(duì)住房的需求不可小視；三是隨著人民生活水平的不斷提高（近幾年我市城市居民可支配收入保持二位數(shù)增速），不同收入群體的城鎮(zhèn)居民對(duì)住房也有著不同的追求；五是城市中心東移，加之公務(wù)員小區(qū)的逐步興建，其原有住房將有相當(dāng)一部分流入二手房市場(chǎng)；六是目前土地一級(jí)市場(chǎng)政府具有絕對(duì)壟斷性，政府將根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地實(shí)際需求量，適當(dāng)加以投放，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)，維護(hù)各方利益。
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