二套住房首付比例不低于五成，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍；三套以上住房的，首付比例和貸款利率大幅提高，房?jī)r(jià)過高地區(qū)可暫停放貸，二套住房認(rèn)房又認(rèn)貸。面對(duì)飛漲的樓市，國(guó)務(wù)院收緊了金融政策，為過快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)拉緊了韁繩。
面對(duì)新政，湘潭樓市將如何演變？編輯對(duì)目前在售的10余家樓盤進(jìn)行了調(diào)查。
剛性需求主導(dǎo)湘潭樓市市場(chǎng)
相比2008年的低迷，業(yè)內(nèi)人士面對(duì)此次房產(chǎn)調(diào)控新政普遍淡定：這次新政的針對(duì)性很強(qiáng)，就是精確打擊炒房、投機(jī)者。這在一線城市會(huì)立竿見影，但湘潭這樣一個(gè)剛性需求比較明顯，投機(jī)成分小的城市，影響并不會(huì)很大�！�
究竟湘潭樓市的投資性需求有多少？部分樓盤的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人毫不隱瞞的披露了自己樓盤的情況：
原定于4月開盤的河?xùn)|某盤，對(duì)外公布均價(jià)3500元/平米左右，已經(jīng)蓄客300余批，此次計(jì)劃推出100余套房源，推遲至下月開盤，近三日每日依然排號(hào)約4批，僅2名退號(hào)客戶，其客戶二次購(gòu)房也達(dá)50%。從目前的情況分析來看，剛性改善住房環(huán)境需求比較多，即使政策進(jìn)行調(diào)控，其購(gòu)房意愿依然強(qiáng)烈。
湘潭河?xùn)|某樓盤項(xiàng)目主要是80后的年輕人購(gòu)買，首次置業(yè)占90％。第三次置業(yè)僅5％。其商鋪發(fā)售，沿街多個(gè)門面，面積為120—150平方米，均價(jià)6千元/平方米，發(fā)售頭天就賣出去4個(gè)，第二天賣完。該盤還在售樓公告中特別說明，如果因?yàn)樾抡岣呤赘队绊懶枰朔康�，可以即時(shí)辦理。但是沒有客戶辦理退房。
納帕溪谷樓盤一次性付款的購(gòu)房者屈指可數(shù)，85％是周邊廠礦職工，使用公積金貸款，據(jù)銷售人員透露。從目前的情況來看，新政尚未造成影響�！�
建鑫國(guó)際因?yàn)槭巧虡I(yè)鋪面，價(jià)位較高，投資者也屬于“實(shí)力派”，新政中提高首付比例等政策對(duì)建鑫這一樓盤影響很小。尤其一批來自外地的投資客實(shí)力雄厚，他們不惜通宵排隊(duì)，等待排號(hào)。
云盤.香郡的客戶中，首次置業(yè)的占90％；另外，其節(jié)假日的客戶中，異地置業(yè)比重幾乎達(dá)到70％。這部分人群主要是湘潭戶籍，在外地打拼，賺錢后回家鄉(xiāng)買房。這說明外地房?jī)r(jià)太高，已經(jīng)逼迫許多人回到湘潭的價(jià)格洼地置業(yè)。
由此初步調(diào)查可以看出，湘潭目前的購(gòu)房者首次購(gòu)房的剛性需求占絕大多數(shù)，投資購(gòu)房者的比例拋開購(gòu)買改善型住房部分，僅為10%左右。
房?jī)r(jià)意義上，湘潭僅屬四線城市
歷次房地產(chǎn)新政出臺(tái)，都有一個(gè)限定詞——部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲過高過快。很明顯，這些城市首先是指京滬廣深。其實(shí)，一直以來，湘潭在房?jī)r(jià)上屬于什么水平層級(jí)，我們自己可能一直都沒有搞清楚。
如果嚴(yán)格從絕對(duì)房?jī)r(jià)上看，京滬廣深肯定是一線城市，溫州的房?jī)r(jià)也可以歸到一線城市；二線城市則應(yīng)該是部分省會(huì)城市及沿海的部分計(jì)劃單列市，比如寧波；三線城市才輪到重慶、成都、長(zhǎng)沙這樣的省會(huì)城市；那么，湘潭這樣的城市頂多算四線城市。
這樣，普通意義上的一二三四線城市的定義從中心城市到省會(huì)城市，再到地級(jí)市和縣級(jí)市的排序已經(jīng)在房?jī)r(jià)指標(biāo)方面失去意義了。湘潭房?jī)r(jià)從2002年的幾百元上漲至今3千多元/平米用了8年時(shí)間，每年的平均漲幅僅為300元/平米。
理性依然是湘潭樓市的主題詞
面對(duì)新政，首先表現(xiàn)出應(yīng)激反應(yīng)的是股市的地產(chǎn)、金融板塊。同時(shí)，京滬廣深杭等城市的樓市也應(yīng)聲而跌，表現(xiàn)更強(qiáng)烈的是二手房交易價(jià)格的下滑。
面對(duì)外界的驚濤駭浪，湘潭樓市目前的態(tài)勢(shì)依舊冷靜。但理性的分析是必需的。
從調(diào)查的對(duì)象來看，他們大多不再擔(dān)心湘潭會(huì)遭受池魚之殃，反而更關(guān)注新政能否遏制住一線城市的房?jī)r(jià)�！皬拿裆嵌瘸霭l(fā)，中央這次應(yīng)該是痛下決心了。如果一線城市的房?jī)r(jià)還控制不住，中央肯定會(huì)繼續(xù)推出更多更嚴(yán)厲的措施。那樣，對(duì)我們這個(gè)行業(yè)的影響就大了。”
從新政的實(shí)施層面看，有兩個(gè)方面值得關(guān)注：
首先，實(shí)施細(xì)則仍然由各地方自行擬定。這就證明了新政不是一刀切的。湘潭無論是哪個(gè)方面都不屬于新政打壓的對(duì)象，那么具體實(shí)施細(xì)則應(yīng)當(dāng)會(huì)理性制定。
其次，部分銀行早已開始提前實(shí)施按揭首付提高的做法。即使這樣，開發(fā)商還是可以變通，比如說采取首付分期付款的方法。
編輯采訪的地產(chǎn)行業(yè)人士，大多數(shù)還認(rèn)識(shí)到一個(gè)問題：雖然湘潭的房?jī)r(jià)還會(huì)平穩(wěn)上漲，但漲價(jià)更需要品質(zhì)的提高來支撐，否則跟風(fēng)漲價(jià)也是泡沫產(chǎn)生的開始。“我們推盤會(huì)更謹(jǐn)慎，慢慢觀察，不改變品質(zhì)的空談漲價(jià)是沒有人會(huì)買賬的�！蹦诚嫣顿Y深樓盤策劃說�！艾F(xiàn)在購(gòu)房者都很理性，盲目地抬高商業(yè)價(jià)格，忽視消費(fèi)人群的實(shí)力是沒有意義的，只有提高品質(zhì)實(shí)現(xiàn)價(jià)格上揚(yáng)，才是進(jìn)步�！�
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