湘潭房產(chǎn)網(wǎng)7月7日訊 “人生第一次貸款，什么都不懂怎么辦?”剛買了房的小宋最近覺得很迷茫，面對房貸犯了難。“我可以貸多少款？究竟該用公積金(公貸)還是商業(yè)貸款（商貸）？首付給多點還是月供給多點？貸款時間長短多少合適？ ”記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，其實很多購房者對房貸都有類似的疑問。為此，記者特地咨詢了一家按揭公司的劉先生，對于常見的幾大問題進行答疑解惑。
疑惑一：可以貸多少款？
建議：商業(yè)貸款看銀行審批，公積金可以先計算。
分析
劉先生介紹，一般來說，如果是商業(yè)貸款，現(xiàn)在首套房規(guī)定，首付是3成，貸款7成是上限。最終審批取決于收入、家庭情況、工作單位等，這些因素最終決定銀行是否相信你具備還貸能力。
如果是公積金貸款，則要看公積金繳存額度，個人公積金貸款最高額度是40萬元，兩人最高是80萬元。公積金貸款額度的審批，跟每個月的公積金額度、年齡、房齡等有關(guān)。
算賬
商業(yè)貸款額度：跟申請貸款人的銀行流水、收入證明等因素相關(guān)，以銀行最終的審批為準(zhǔn)。
公積金貸款額度：根據(jù)住房公積金賬戶內(nèi)存儲余額的倍數(shù)、貸款最高限額和貸款比例三個條件分別算出的最小值就是借款人最高可貸額度。（暫停發(fā)放繳存職工家庭購買第三套及以上的住房公積金貸款。）
按照貸款比例計算的可貸額度對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米（含90平方米）以下，或按規(guī)定購買經(jīng)濟適用住房的家庭 （包括借款人、配偶及未成年子女，下同），首付款比例不低于20%；對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，首付款比例不低于30%；對購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，貸款利率按同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)行。
質(zhì)疑二，選擇公積金貸款還是商業(yè)貸款
建議：公積金貸款更劃算
小宋早聽說公積金貸款利率低，但究竟低多少，卻沒什么概念。究竟是公積金貸款還是商業(yè)貸款，哪個更劃算？
分析
現(xiàn)在公積金貸款已經(jīng)成為房貸的首選方式，原因在于公積金貸款首付低，如果是首套房貸，純公積金貸款還可以做到兩成首付。另外，公積金貸款的利率低，住房公積金貸款年利率5年以下的為 4.45％，5年以上的為4.9％。一般來說，商業(yè)貸款貸款額度沒有最高額的限制，主要根據(jù)貸款人情況決定最終的審批結(jié)果，而且辦理快捷。住房商業(yè)貸款基準(zhǔn)年利率5年以下的平均為6.704％，5年以上的為7.05％。
算賬
以購買首套房，貸款50萬元為例。如果是公積金貸款，貸款10年，月供是5031.42元，利息是103770.4元。如果是商業(yè)貸款，貸款10年，利率8.5折優(yōu)惠，月供是5549.14元，支付利息是165897.05元.
質(zhì)疑三，哪一種還貸方式更劃算
建議：適合自己的就是最好的
“等額本金還款好，還是等額本息還款好呢？ ”前段時間小李貸款買了一套二手房。小李最終選擇了等額本金還款法，“這種還款方式，第一個月還款額最高，以后會逐漸減少。這樣以后壓力就會越來越小。 ”不過，有朋友卻說這是一種“先苦后甜”傳統(tǒng)的思維方式，根本不符合現(xiàn)代環(huán)境了。
分析
等額本金還款法。這種方法第一個月還款額最高，以后逐月減少，所以這種方法常被稱為“遞減法”。實際每個月的本金是一樣的，只是利息不一樣，由高到低。等額本息還款法。這種還款法是按照貸款期限把貸款本息分成若干個等份，每個月還款額度相同，所以這種方法常被稱為“等額法”。
而等額本金還款法看似利息更少，但正是因為有借錢才產(chǎn)生更多的利息，這一點跟上述的首付款多少有點類似，如果有更好的投資渠道，不妨采取等額本息還款法，如果有還款能力，沒有其他投資渠道，等額本金還款法則更合適。
算賬
以商業(yè)貸款貸100萬元為例，貸款30年，利率為基準(zhǔn)，那么，如果是等額本金還款法，月供第一個月最高位8652.78元，到第360個月最少為2794.1元。
那么，如果是等額本息還款法，月供為6686.64元。
