湘潭房產網3月28日訊 2011年房地產調控以來，效果并未盡如人意。2012年積壓的剛需和壓抑已久的改善性需要積極入市，全國商品房成交量達三年最高。百城住宅成交均價連續(xù)六個月環(huán)比上漲，成交需求強勁，價格止跌反彈。特別是進入2013年以來，一些城市交易量持續(xù)放大，房價反彈趨勢明顯。在此背景下，樓市調控政策新“國五條”重磅出臺。
量價齊升成主因
此次調控力度之大，超出市場預期。但實際上，該政策仍是沿襲過去的思路，即最大限度地保護剛需購房者利益。業(yè)內人士認為此次政策出臺有如下原因：宏觀經濟已經企穩(wěn)，中小城市房價快速上漲，引發(fā)市場上新一輪炒房熱；各地房企瘋狂圈地，土地價格水漲船高，樓市出現“暖冬”現象。為繼續(xù)做好房地產市場調控工作，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，新“國五條”重申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心，意在打擊投資投機性購房。
湘潭房地產協會某開發(fā)商指出，“此次政策出臺再次釋放強烈信號，堅持調控政策不動搖、力度不放松，旨在抑制房價。而且隨后發(fā)布的新“國五條”細則，再度給樓市調控加碼，對提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率、完善現行住房限購措施補充了具體細則，這無疑是給‘暖冬’市場的一劑猛藥，對二手房市場將會產生重要影響。”
新“國五條”新政新措更嚴厲
據了解，新“國五條”既體現出政策的連續(xù)性，又具有針對性，包括了要求地方政府完善穩(wěn)定房價工作責任制；嚴格執(zhí)行商品房限購措施；堅決抑制投機投資性購房；增加普通商品住房及用地供應，加快保障性安居工程規(guī)劃建設；加強市場監(jiān)管，推進個人住房信息系統建設。
湘潭365房產網負責人介紹，“總體來看，這五條政策措施是以打擊需求為主，增加供給為輔，強化了限購和限貸的執(zhí)行，表明了政府對房地產調控的姿態(tài)。和以往政策有所不同的是，新‘國五條’對樓市調控提出了更有針對性的細則。以‘完善穩(wěn)定房價工作責任制’為例，要求制定并公布年度新建商品住房價格控制目標，加上了‘按照保持房價基本穩(wěn)定的原則’的前提，這是針對一些城市房價控制目標暴露出的問題從嚴要求的體現。明確提出了要‘擴大個人住房房產稅改革試點范圍’重慶、上海已經試點征收房產稅，新政給出了房產稅鐵定擴容的信號。可見調控并不是在樓市上漲成為現實之時的舉措，而是在上漲預期愈演愈烈之時的動作�！�
二手房交易變活躍
近日，記者在湘潭市房地產交易中心看到，前來辦理二手房交易過戶的市民絡繹不絕。當天辦理過戶的張女士告訴記者，“我這套房子在河東，建筑面積118㎡，2000年買的時候才10萬，現在賣40萬，賺了30萬，如果施行了新政，按增值幅度20%征收個稅，我要繳納6萬元的個人所得稅，而且價格越高越不好賣，不如新政實施之前將它出手，既享受了樓市升值的甜頭，落袋為安，又不必繳納那么重的稅�！�
記者走訪了幾家湘潭房產中介公司，了解到最近二手房交易較為活躍，成邦地產的銷售人員告訴記者，“若實行房地產調控新政，最終還是購房者買單，所以不少市民都搶在新政出臺前購入二手房�！睒I(yè)內人士預計，為了在“國五條”細則正式實施前趕上政策末班車，近期內買賣市場將出現成交小高峰。
湘潭房地產業(yè)內人士強調，此次新政主要是為了抑制投機投資性購房，針對多套以上住房的炒房者和捂盤不售的開發(fā)商，而非對準普通百姓的普通住房，特別是對第一套剛需住房和第二套改善型住房會酌情考慮。要等省級調控政策出臺后，湘潭才會出臺相關細則，時間可能會是3月底四月初。
新“國五條”湘潭房地產市場的影響分析
新“國五條”出臺后，許多業(yè)內人士認為此次政策是對以前政策的重申，沒有新意，對房地產市場的影響不大。但隨著3月1日實施細則出臺后，房地產界不少人士原先樂觀的預期已不復存在。細則中有兩條對湘潭房地產市場影響較大，第一條是對出售自由住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計稅；第二條是關于進一步提高第二套住房貸款首付比例和貸款利率。
盡管目前二手房交易突增，可中介業(yè)內人士卻對未來充滿擔憂，認為這一切只是寒冬來臨前的短暫盛宴，一旦轉讓所得的20%計稅實施，交易環(huán)節(jié)成本必然上升，首次置業(yè)的剛性需求更多地會選擇一手市場，二手房市場將低迷冷清。
與一二線城市相比，湘潭樓市近兩年相對平穩(wěn)，特別是我市需要絕大部分為剛需為主，進城置業(yè)需求強勁，次之為改善性需求，新政打擊的投資投機性購房比例在我市不大，因此，預計新政調控對我市影響小于一二線和房價上漲過快的城市。盡管如此，新“國五條”的出臺，對我市新建市場回暖甚至漲價預期還是潑了一瓢冷水，對當前樓市回暖、價格回升勢頭將形成一定抑制，業(yè)屆表現出了擔憂和謹慎。
