昨天，《物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理管理辦法》正式發(fā)布。今年10月1日起，業(yè)主若對(duì)自己小區(qū)的物業(yè)價(jià)格和服務(wù)存在質(zhì)疑，可委托第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。新建房屋的物業(yè)費(fèi)，必須經(jīng)第三方評(píng)估。
北京市住建委物業(yè)處處長(zhǎng)于良表示，從本月開(kāi)始，市住建委開(kāi)始接受物管專家的報(bào)名。在辦法執(zhí)行前，會(huì)啟動(dòng)物業(yè)第三方監(jiān)理機(jī)構(gòu)成立的前期籌備工作。從10月1日起，正式接受報(bào)名機(jī)構(gòu)的備案。在此之前，本市已經(jīng)公布了物業(yè)價(jià)格成本，今后要形成按季公布的程序。
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何種情況可找第三方評(píng)估？
四情況可委托評(píng)估
《辦法》中規(guī)定，物業(yè)項(xiàng)目交接查驗(yàn)；物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估；物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估；其他需要評(píng)估監(jiān)理的事項(xiàng)，四種情況可以委托第三方進(jìn)行評(píng)估并出具報(bào)告。這些問(wèn)題，都是目前物業(yè)服務(wù)中出現(xiàn)問(wèn)題最多，解決最困難的地方。
其中物業(yè)項(xiàng)目交接查驗(yàn)包括，建設(shè)單位向全體業(yè)主移交物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，可以共同委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行交接查驗(yàn)。另外，全體業(yè)主選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人或自行管理時(shí)，可以共同委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn)。
而物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估，則針對(duì)的是業(yè)主與物業(yè)間，就物業(yè)價(jià)格和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生的糾紛。
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新舊小區(qū)必須找第三方評(píng)估嗎？
新房物業(yè)費(fèi)必須評(píng)估
據(jù)介紹，對(duì)于新建房屋，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售前確定物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)，從市房屋行政主管部門公布的第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)名錄中，隨機(jī)抽取物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)對(duì)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算，測(cè)算結(jié)果應(yīng)當(dāng)在銷售場(chǎng)所予以公示，并寫(xiě)入房屋買賣合同和前期物業(yè)服務(wù)合同。
而針對(duì)已入住的小區(qū)，業(yè)主大會(huì)首次選聘或更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，可以委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估。
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產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)由誰(shuí)支付？
誰(shuí)委托
誰(shuí)付評(píng)估費(fèi)
針對(duì)委托第三方評(píng)估如何收費(fèi)的問(wèn)題，《辦法》明確，按照“誰(shuí)委托誰(shuí)付費(fèi)”原則，且由委托人與物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)以物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目查驗(yàn)點(diǎn)為基礎(chǔ)協(xié)商確定收費(fèi)金額。
于良告訴記者，評(píng)估費(fèi)用不在政府提供指導(dǎo)價(jià)格的范疇，價(jià)格完全由市場(chǎng)自己制定。也就是說(shuō)，在今年10月1日后，該辦法執(zhí)行中，經(jīng)由評(píng)估雙方自己定價(jià)，并逐漸形成一個(gè)合理的價(jià)格。
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個(gè)人是否可以申請(qǐng)?jiān)u估？
單個(gè)業(yè)主
也可委托評(píng)估
于良說(shuō)，按規(guī)定業(yè)主委員會(huì)、一個(gè)小區(qū)中的部分業(yè)主，以及單個(gè)業(yè)主均可委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)評(píng)估。
委托人應(yīng)當(dāng)提供與委托事項(xiàng)有關(guān)的證明材料。業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供身份證明、房屋權(quán)屬證明；業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提供備案證明；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)行政主管部門核發(fā)的立項(xiàng)、用地、規(guī)劃等任一許可證明；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)服務(wù)合同。
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如何保證第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)的公正性？
收人財(cái)物
將撤專家資格
《辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照本市相關(guān)規(guī)定從事專業(yè)咨詢服務(wù)，不得出具有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏的評(píng)估報(bào)告。物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)開(kāi)展業(yè)務(wù)，均從物業(yè)管理行業(yè)專家?guī)熘羞x取。違規(guī)收受利害關(guān)系人的財(cái)物或者其他好處、不能客觀公正履行職責(zé)等違反法律、法規(guī)規(guī)定的行為的物管專家，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委給予警告，情節(jié)嚴(yán)重的，取消物業(yè)管理行業(yè)專家資格，予以通報(bào)，終身不得重新申報(bào)物業(yè)管理行業(yè)專家，不得參與本市評(píng)審、考評(píng)、評(píng)估活動(dòng)。
預(yù)計(jì)短期內(nèi)
效果不明顯
昨天，知名業(yè)主維權(quán)人士舒可心表示，《物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理管理辦法》推行，可視作物業(yè)管理從“計(jì)劃”進(jìn)入了“市場(chǎng)”。其目的就是要形成市場(chǎng)凈化機(jī)制，這有利于持續(xù)發(fā)展，而此前政府作為“第三方”，政策有時(shí)無(wú)法持續(xù)下去是最大的弊病。同時(shí)不可回避的是，存在評(píng)估機(jī)構(gòu)受利益驅(qū)使的不利一面，因此他覺(jué)得短期內(nèi)這個(gè)辦法不會(huì)出現(xiàn)太好的效果。但他認(rèn)為，這是目前最好的辦法之一。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，有利于目前分散的業(yè)主，自發(fā)團(tuán)結(jié)起來(lái)，共同維護(hù)自己的利益。目前，物業(yè)中最大的問(wèn)題，不是物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商或者政府存在問(wèn)題，而是業(yè)主的力量太分散，且不愿意團(tuán)結(jié)在一起共同爭(zhēng)取利益。
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